原標題：會所被賣 功能能改嗎？

裝修豪華設備齊全的高大上會所成為樓盤“賣點”。

買房時，裝修豪華設備齊全的高大上會所吸引了業(yè)主們的眼球，也成為開發(fā)商著重宣傳的賣點。可入住小區(qū)多年后，會所突然停止對外開放，原來是被出售了。事實上，近年來關于會所變賣的糾紛不少，近日，珠江新城一小區(qū)業(yè)主就因小區(qū)會所被出售，要求發(fā)展商恢復會所功能而提起了訴訟。

文/圖：廣州日報全媒體記者 劉麗琴

【案例】

入住七年 珠江新城豪華會所被出售

“當年我們小區(qū)的會所也算珠江新城最豪華的會所之一了，不少人是看到高大上的會所，覺得小區(qū)配套不錯，而下定購買決心的。”珠江新城星匯云錦業(yè)主林先生告訴記者，業(yè)主購買開發(fā)商的房子，其中一個因素就是因為具有會所服務。在購房時的各種宣傳單上可以看到，1~4號樓第四層是6000平方米集運動、休閑、娛樂于一體的豪華會所，包括天幕恒溫泳池、宴會房、健身房等，收樓時的《住戶手冊》《前期物業(yè)管理合同》上也明確顯示小區(qū)配有會所，剛?cè)胱r還贈送給業(yè)主一些會所設施使用費用，對于喜歡運動休閑的業(yè)主而言非常受用，但沒想到入住七年后，會所卻被對外出售了。據(jù)悉，目前，新的私人業(yè)主將位于第四層會所的2500平方米租給了健身公司，3000平方米已租給了餐廳，健身公司旁的500平方米的原棋牌室位置待租中。

對于當年作為買樓“賣點”的會所就這樣沒有了，業(yè)主們當然是不樂意的，在和發(fā)展商溝通過程中了解到，會所產(chǎn)權(quán)屬于發(fā)展商，對外出售后新業(yè)主會保留會所的部分功能。而面對目前會所租賃情況，業(yè)主擔心會所的功能還會發(fā)生變化，因此要求發(fā)展商恢復會所功能，在溝通無效后，只好走上訴訟的道路。近日，小區(qū)業(yè)委會以個人業(yè)主的名義將發(fā)展商告上法庭。

【分析】入住后會所紛紛“消失”為哪般？

業(yè)內(nèi)人士表示，會所實際上最早是在香港興起，由于所建樓盤的戶型面積普遍偏小，業(yè)主非常需要一個能夠健身、娛樂、休閑以及招待親朋好友、舉行家庭活動的場所，于是會所應運而生。會所進入內(nèi)地后逐漸演變成一種賣房的“門面”，甚至成為豪宅的標配。售樓時不少樓盤大肆渲染會所的功能和檔次，將其作為樓盤的賣點。對于不少業(yè)主而言，會所展示和代表了一種體面的生活方式。不過，在樓盤完成銷售之后，會所該如何經(jīng)營成為不小的問題。由于小區(qū)會所相對封閉，經(jīng)營模式及后期的維護成本讓大部分會所處于虧本狀態(tài)，開發(fā)商選擇將這一賠本的買賣出售或出租的不少。

可以看到，近年來有關會所的糾紛不少。不只是廣州，北京、上海等各地都有不少類似案例：買樓時承諾并展現(xiàn)的美輪美奐的“會所”使用幾年后消失，或是交樓后發(fā)展商改變用途不兌現(xiàn)承諾的比比皆是。更讓業(yè)主介意的是，不僅會所沒有了，還因為場地出租或出售變成了各種共享辦公空間、公寓、培訓機構(gòu)、洗浴中心、餐廳等，給居住生活帶來影響。

業(yè)內(nèi)人士表示，根據(jù)物業(yè)服務標準，多大面積的小區(qū)要配備多少個門崗是有要求的，但沒有規(guī)定過多大面積的小區(qū)配套多大的會所。小區(qū)是否配置會所，會所是什么檔次，基本是開發(fā)商根據(jù)自身品牌的要求來規(guī)劃設置。房屋在辦理產(chǎn)證時包括住宅、商業(yè)或其他等類型，還有配套用房等，比如，物業(yè)的辦公場所就屬于配套用房性質(zhì)，但小區(qū)會所卻并未做過過多規(guī)定，也不屬于強制要求的配套用房之列。因此，不少發(fā)展商將小區(qū)商業(yè)裙樓部分規(guī)劃為會所，產(chǎn)權(quán)屬于發(fā)展商。近年來，關于小區(qū)會所產(chǎn)生的糾紛，有些是屬于公建配套部分，而更多的是產(chǎn)權(quán)屬于發(fā)展商的。業(yè)主們拿著開發(fā)商當年的樓書、宣傳廣告進行維權(quán)時發(fā)現(xiàn)并不容易。

【觀察】會所問題應由誰來監(jiān)管？

林先生告訴記者，目前小區(qū)狀告發(fā)展商要求恢復會所的官司已經(jīng)開庭。由于會所物業(yè)性質(zhì)是商業(yè)，產(chǎn)權(quán)是發(fā)展商的，從法律上來講發(fā)展商有權(quán)變賣。業(yè)主們的訴求是要求其功能不能改變，一定要是文體用房，因為最初跟發(fā)展商簽的售住宅合約里有列明，6000平方米的4樓是國土局規(guī)劃為文體用房。

業(yè)內(nèi)人士表示，各地都出現(xiàn)小區(qū)會所被變賣消失的情況，或許與相關監(jiān)管措施模糊，業(yè)主們難以維權(quán)相關。單個業(yè)主可以拿著當年的樓書、宣傳冊去法院告開發(fā)商虛假宣傳，可能會判賠一些違約金。如果以小區(qū)業(yè)委會去法院起訴開發(fā)商不管理會所，可能根本不會受理，因為產(chǎn)權(quán)都不是你的。目前適用于會所糾紛的主要是《人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

從已經(jīng)判決的一些類似案例來看，如果會所房屋為開發(fā)商所有，開發(fā)商享有處分權(quán)，因此開發(fā)商轉(zhuǎn)讓會所房屋的行為是合法的。在售樓期間以及合同中承諾有會所的，在轉(zhuǎn)讓時一般是存在前提條件的，即“不影響會所使用”。如果轉(zhuǎn)讓會所后，業(yè)主與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同時約定的會所功能完全喪失，雖然涉案房屋物權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，但《合同》中所約定的權(quán)利義務并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，開發(fā)商應當承擔違約責任，給予業(yè)主適當補償。北京就有小區(qū)因會所被賣，法院判決，根據(jù)業(yè)主的房屋面積不同，發(fā)展商分別補償20多位業(yè)主1萬~3萬元不等的經(jīng)濟損失。

有業(yè)主對記者表示，無論從生活舒適度、小區(qū)品質(zhì)的提升，還是從對房價的影響上來講，其實更希望恢復會所的功能，而不是類似一些判例中的業(yè)主一樣獲得一兩萬元的賠償。開發(fā)商以會所做售樓宣傳，最終卻因經(jīng)營問題或經(jīng)濟利益等原因令會所服務無法實現(xiàn)，致使合同約定的義務和政府批準的規(guī)劃內(nèi)容成為虛設，業(yè)主們的權(quán)益如何得到保障，這樣的問題需要有更清晰的指引和監(jiān)管措施。