空置房物業(yè)費(fèi)打折，物業(yè)服務(wù)能否蹚出“質(zhì)價(jià)平衡”新路？

專(zhuān)家表示，在價(jià)格松動(dòng)背景下，物業(yè)企業(yè)應(yīng)提升服務(wù)質(zhì)量、拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域、創(chuàng)新服務(wù)模式

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目前，全國(guó)已有10多個(gè)城市加入空置房物業(yè)費(fèi)打折的行列。專(zhuān)家指出，閑置房物業(yè)費(fèi)打折，影響的不僅是價(jià)格，更是對(duì)行業(yè)傳統(tǒng)規(guī)則的顛覆。物業(yè)企業(yè)只有通過(guò)提升服務(wù)質(zhì)量、拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域、創(chuàng)新服務(wù)模式、延伸服務(wù)鏈，才能夠?qū)崿F(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

“空置房的物業(yè)費(fèi)，真的可以少交！”近日，家住甘肅省蘭州市的李女士剛辦完物業(yè)費(fèi)七折手續(xù)，她名下一套未入住的房子每年可少交費(fèi)近千元。

進(jìn)入3月以來(lái)，類(lèi)似的“省錢(qián)故事”正在蘭州多個(gè)小區(qū)上演。今年初，蘭州市進(jìn)一步出臺(tái)相關(guān)政策，明確空置房物業(yè)費(fèi)按七折收取，蘭州新區(qū)的部分物業(yè)企業(yè)更將折扣壓至五折。

專(zhuān)家表示，這場(chǎng)由政策驅(qū)動(dòng)的物業(yè)費(fèi)降價(jià)攪動(dòng)了業(yè)主與物業(yè)的博弈天平，也是對(duì)行業(yè)傳統(tǒng)規(guī)則的顛覆。物業(yè)企業(yè)需從“粗放收費(fèi)”轉(zhuǎn)向“服務(wù)為王”，蹚出服務(wù)“質(zhì)價(jià)平衡”新路。

立法4年后，“空置”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)明確

在蘭州，物業(yè)費(fèi)“打七折”有法律依據(jù)。2021年，經(jīng)甘肅省十三屆人大常委會(huì)第二十次會(huì)議批準(zhǔn)，新修訂的《蘭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》于當(dāng)年3月1日起施行。其中明確規(guī)定：“物業(yè)交付但沒(méi)有實(shí)際入住的，由業(yè)主提出申請(qǐng)，按70%收取物業(yè)費(fèi)”。

該條例實(shí)施后，在一些小區(qū)曾發(fā)生爭(zhēng)議。有物業(yè)企業(yè)認(rèn)為：“有的房屋交付后，也做了裝修，但是住沒(méi)住人無(wú)法判斷，物業(yè)費(fèi)一分不能少。”有業(yè)主提出：“名下有兩套房，有一套房子裝修后確實(shí)沒(méi)有住，水電都沒(méi)用過(guò)，100%交物業(yè)費(fèi)確實(shí)很虧。”

2023年12月1日起施行的《蘭州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》，對(duì)“空置房收費(fèi)”進(jìn)一步給出解釋?zhuān)?ldquo;業(yè)主或者物業(yè)使用人未入住或入住后不使用的房屋，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)提前書(shū)面提出申請(qǐng)，經(jīng)物業(yè)服務(wù)人登記確認(rèn)后，從第七個(gè)月開(kāi)始，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%交納。”

但是，在對(duì)“空置”的認(rèn)定上，物業(yè)和業(yè)主往往各執(zhí)一詞，在一些小區(qū)，“爭(zhēng)議”有時(shí)也演變?yōu)?ldquo;爭(zhēng)吵”。

今年初，蘭州市住建局發(fā)布的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理細(xì)則》特別強(qiáng)調(diào)了“空置”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：“需滿(mǎn)足水、電、燃?xì)膺B續(xù)6個(gè)月零使用，且房屋未裝修或未出租。”

“七折并非‘一刀切’。”蘭州市物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)中心副主任胡立宏在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，物業(yè)仍需保障空置房基礎(chǔ)服務(wù)，如定期巡檢防止水管爆裂、維護(hù)小區(qū)公共設(shè)施等，因此70%的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)既能降低業(yè)主負(fù)擔(dān)，又可維持物業(yè)基本運(yùn)營(yíng)。

胡立宏進(jìn)一步解釋說(shuō)，以蘭州某小區(qū)為例，一套100平方米的空置房，原物業(yè)費(fèi)2.5元/平方米/月，年交費(fèi)從3000元降至2100元，省下的900元足夠支付家庭半年水電費(fèi)。

“空置房打折”倒逼物業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)

“空置房打折”，蘭州并非獨(dú)家。今年2月，湖南省長(zhǎng)沙市發(fā)布通知，自3月1日起，針對(duì)已辦理房屋交付手續(xù)卻未入住或未使用的空置房，物業(yè)費(fèi)交納實(shí)行階梯式優(yōu)惠。交房次月起連續(xù)空置至第24個(gè)月，按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%交納；從第25個(gè)月起至空置結(jié)束，按90%交納。

同期，江蘇省鎮(zhèn)江市也明確，對(duì)連續(xù)空置6個(gè)月以上的住宅，經(jīng)業(yè)主書(shū)面告知、物業(yè)服務(wù)企業(yè)確認(rèn)后，空置期間前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的70%交納。空置超過(guò)24個(gè)月的由雙方協(xié)商確定，未協(xié)商或未能達(dá)成一致的，繼續(xù)按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的70%交納。

有統(tǒng)計(jì)顯示，目前全國(guó)已有10多個(gè)城市加入空置房物業(yè)費(fèi)打折的行列，而打折力度最大的是甘肅的蘭州新區(qū)：對(duì)連續(xù)未入住6個(gè)月以上的空置住宅，申請(qǐng)通過(guò)的，物業(yè)費(fèi)按50%收取。

“空置房打折”，帶來(lái)的一大影響就是物業(yè)企業(yè)收入縮水。在此情況下，一些物業(yè)企業(yè)“花式求生”緩解經(jīng)營(yíng)壓力。

蘭州新區(qū)某物業(yè)公司負(fù)責(zé)人表示，空置房五折政策讓公司年收入減少15%，“倒逼我們向技術(shù)要效率”。該公司通過(guò)引入智能巡檢機(jī)器人、壓縮管理層級(jí)，使得人力成本下降10%。

也有物業(yè)企業(yè)改變策略，“以服務(wù)換口碑”，讓業(yè)主交錢(qián)后感到物有所值。蘭州七里河區(qū)一老舊小區(qū)物業(yè)費(fèi)雖未降價(jià)，但新增便民服務(wù)，提升小區(qū)綠化，并每季度公示電梯廣告收益沖抵公攤費(fèi)用，業(yè)主滿(mǎn)意度提升30%。

還有一些物業(yè)企業(yè)開(kāi)辦社區(qū)食堂。甘建城服集團(tuán)蘭州公司通過(guò)物業(yè)+養(yǎng)老試點(diǎn)，走平價(jià)、微利、質(zhì)優(yōu)的路線(xiàn)。蘭州國(guó)資利民集團(tuán)的物業(yè)板塊成立三益建業(yè)益民餐飲管理有限公司，在各物業(yè)小區(qū)主導(dǎo)“三益社區(qū)大食堂”。蘭州新區(qū)城投集團(tuán)瑞嶺物業(yè)開(kāi)辦的社區(qū)大食堂，為4萬(wàn)余名居民提供平價(jià)用餐，有效解決了老年人群、學(xué)生族和上班族“吃飯難”“吃飯貴”等問(wèn)題。這些社區(qū)食堂深受業(yè)主歡迎，也為物業(yè)企業(yè)帶來(lái)了可觀的收入。

從“收錢(qián)辦事”轉(zhuǎn)向“服務(wù)創(chuàng)收”

專(zhuān)家表示，物業(yè)費(fèi)價(jià)格的松動(dòng)背后暗藏著物業(yè)行業(yè)的深度洗牌。數(shù)據(jù)顯示，2023年全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)達(dá)37.5萬(wàn)家，較2018年激增59.8%，而同期房地產(chǎn)新開(kāi)工面積連降5年，物業(yè)市場(chǎng)供過(guò)于求。

蘭州某物業(yè)公司負(fù)責(zé)人直言：“過(guò)去靠開(kāi)發(fā)商‘輸血’就能活、轉(zhuǎn)租幾間鋪面就掙錢(qián)，現(xiàn)在必須靠提升服務(wù)質(zhì)量搶市場(chǎng)、換來(lái)業(yè)主的信任。”

蘭州市物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人也表示：“通過(guò)提升服務(wù)質(zhì)量、拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域、創(chuàng)新服務(wù)模式、延伸服務(wù)鏈，物業(yè)企業(yè)才能夠?qū)崿F(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。”

有專(zhuān)家表示，物業(yè)費(fèi)的松動(dòng)是市場(chǎng)規(guī)律的必然結(jié)果，過(guò)去那種“質(zhì)價(jià)倒掛”的矛盾、物業(yè)和業(yè)主各執(zhí)一詞的爭(zhēng)議、對(duì)“降價(jià)即降質(zhì)”惡性循環(huán)的擔(dān)憂(yōu)，都可以通過(guò)建立新的服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)體系來(lái)解決，讓物業(yè)服務(wù)實(shí)現(xiàn)“質(zhì)價(jià)平衡”。

據(jù)悉，蘭州市正在研究將物業(yè)服務(wù)質(zhì)量納入信用評(píng)價(jià)體系，通過(guò)與招投標(biāo)資格掛鉤，“讓優(yōu)質(zhì)企業(yè)不吃虧，讓糊弄業(yè)主的‘躺平派’出局，讓優(yōu)質(zhì)的物業(yè)企業(yè)健康發(fā)展”。

專(zhuān)家指出，閑置房物業(yè)費(fèi)打折，影響的不僅是價(jià)格，也是對(duì)行業(yè)傳統(tǒng)規(guī)則的顛覆。當(dāng)業(yè)主從“被動(dòng)交費(fèi)”轉(zhuǎn)向“用腳投票”，當(dāng)物業(yè)企業(yè)從“收錢(qián)辦事”轉(zhuǎn)向“服務(wù)創(chuàng)收”，這場(chǎng)博弈將推動(dòng)社區(qū)治理更透明、更規(guī)范。對(duì)蘭州而言，能否在物業(yè)費(fèi)降價(jià)中率先破局，答案或許就藏在業(yè)主的微笑評(píng)價(jià)里。（記者 康勁）