2019年，房地產信托經歷了先“熱”后“冷”的發展過程。

今年以來，隨著房企融資政策收緊，供給渠道進一步受限，由于信托制度靈活、可提供定制化產品，取道信托融資成為不少房企優選。對于信托公司而言，房地產業務利潤大、回報高，展業意愿強。此形勢下，房地產信托得到蓬勃發展。

與此同時，信托公司“扎堆式”發展房地產信托背后則是一系列風險隱患，引起了監管部門的重視，下半年連續出臺政策遏制房地產信托過快增長，房地產信托遇冷。

從上個月的數據來看，8月份房地產信托募資規模驟降至400億元，環比下降近四成，幾乎與年內最低點（2月份為380億元）持平。監管規范下，房地產信托得到有效遏制。對此，用益信托研究員帥國讓對《證券日報》記者表示，“從目前監管來看，關于房地產信托業務主要還是余額管控，并沒有完全終止房地產信托業務，預計房地產信托會保持一定比例，但占比會有所下滑”。

房地產信托

大降近四成

在集合信托市場上，上個月成立產品和規模均出現不同程度的滑落。用益信托月度數據顯示，8月份共有56家信托公司成立1608款集合信托產品，環比減少4.35%；集合信托產品成立規模為1370.71億元，環比減少11.29%。

從投向領域來看，房地產信托募集規模受監管影響明顯下滑，金融類信托和工商企業信托規模增速較快。具體來看，8月份金融類信托募集資金規模432.23億元，環比增長30.61%；同樣增長較快的有工商企業信托，募集資金105.96億元，環比增加30.61%；基礎產業信托募資規模373.31億元，環比減少3.44%；房地產信托成立規模大幅度下滑，8月份共募集資金402.68億元，環比下滑37.83%。

可以看出，房地產信托收縮成為導致整個集合信托下降的重要因素。用益信托認為，監管趨嚴使得房地產信托收緊，集合信托市場正處于一個新舊動能轉換的階段，消費金融、基礎產業領域或成信托公司下階段發力重心，但短期內難以彌補房地產類信托收縮帶來的空白。

對于房地產信托募資規模大幅下降的原因，帥國讓對《證券日報》記者分析道，“其一，與今年的‘23號文’、‘64號文’等監管措施一脈相承，主要是為了防控房地產信托業務發生區域性或是系統性風險；其二，契合中共中央政治局會議‘房住不炒’，‘不將房地產作為短期刺激經濟手段’的要求；其三，因為上半年房企借助信托渠道融資規模較大，并且出現融資亂象情況；事實上，最終目的還是防控金融風險。”

可以看出，監管種種舉措對房地產信托的規范起到了明顯的效果，房企融資將進一步受到約束。對此，也有業內研究人士表示，房地產信托監管政策的加碼可能會造成其他機構的謹慎情緒和融資渠道的收緊。“今年以來監管層對房地產信托政策的關注和逐步收緊可能并非局限于信托行業，全年房地產行業政策‘房住不炒’的思路不變，對房地產行業投融資都存在一定約束。”

房地產業務違規

成今年處罰重點

在控規模的同時，信托監管部門也在進一步防范房地產信托風險，嚴格處罰相關違法違規行為。

據《證券日報》記者統計，今年以來，至少有3家信托公司因房地產業務違規被監管“點名”。事由分別為“開展房地產信托業務不審慎”、“違規開展房地產信托業務”、“違規發放房地產自營貸款”及“信托資金違規發放房地產貸款”。

對于受罰信托公司，最直接的負面影響則是信托業務開展受限。普益標準認為，根據相關規定，在受托管理社保基金、保險資金、企業年金、擔任特定目的受托機構以及開辦受托境外理財業務時，對受到行政處罰的信托公司會有限制，未來在申辦新業務類型時也可能受到影響。信托公司擬新設基金子公司等主體時，有可能因自身被行政處罰而無法開立相關機構，影響信托公司的業務發展布局。

面對監管趨嚴的環境，資深信托研究員袁吉偉對《證券日報》記者表示，“從近期調控政策看，更多是制約了房企的融資端，也是更好地將信貸資源配置到實體經濟、新興產業方面。短期看，房地產信托監管會承壓，監管要求會比以往嚴格，需要信托行業在確保房地產信托業務的合規性基礎上，加快回歸本源，更好地服務實體經濟，支持資本市場發展，實現創新轉型發展。”