因?yàn)楸蛔〗ú?ldquo;點(diǎn)名”，佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)引起關(guān)注。作為粵港澳大灣區(qū)的重要成員，佛山在此輪房地產(chǎn)回暖中扮演著先鋒角色，房企搶地現(xiàn)象不斷，新房?jī)r(jià)格上漲明顯，這背后既有粵港澳大灣區(qū)、廣佛同城等區(qū)域發(fā)展帶來(lái)的政策、經(jīng)濟(jì)、交通紅利，也有佛山土地整體供應(yīng)減少、新房限價(jià)悄然放松帶來(lái)的樓市預(yù)期樂(lè)觀，令房企拿地補(bǔ)倉(cāng)信心增強(qiáng)。在此輪房地產(chǎn)回暖潮中，佛山無(wú)疑是重點(diǎn)研究的樣本城市。

土地市場(chǎng)頻爆搶地大戰(zhàn)

5月21日上午，位于佛山順德區(qū)大良鎮(zhèn)蘇崗村的一宗地塊競(jìng)拍，吸引十多家房企參與競(jìng)價(jià)，包括萬(wàn)科、碧桂園、保利、越秀等品牌房企。十多家房企爭(zhēng)奪一塊地，這在近三個(gè)月的佛山土地市場(chǎng)并不鮮見(jiàn)。

競(jìng)價(jià)正式開(kāi)始后，碧桂園直接報(bào)出約24.35億元的最高限價(jià)，堪稱快、狠、準(zhǔn)，競(jìng)價(jià)旋即進(jìn)入第二環(huán)節(jié)，競(jìng)拍無(wú)償移交商品房面積。經(jīng)過(guò)1小時(shí)的鏖戰(zhàn)，來(lái)自深圳的鵬瑞成最后贏家，以24.35億元總價(jià)、24600平方米無(wú)償移交商品房面積拿下大良蘇崗村地塊，溢價(jià)率為17.1%。

多家房企搶一地、叫價(jià)果斷、競(jìng)拍進(jìn)入自持階段成為今年以來(lái)佛山土地市場(chǎng)的常見(jiàn)現(xiàn)象。

佛山此輪搶地大戰(zhàn)自今年3月份以來(lái)表現(xiàn)明顯。3月22日下午，佛山市順德區(qū)北滘鎮(zhèn)新城區(qū)BJ-C-18地塊迎來(lái)網(wǎng)上集中競(jìng)價(jià)。在開(kāi)始前，報(bào)價(jià)就多達(dá)39輪，直接沖破地塊最高限價(jià)，轉(zhuǎn)入競(jìng)自持面積環(huán)節(jié)。事實(shí)上，這種情況，在之前的網(wǎng)上競(jìng)價(jià)過(guò)程中幾乎很少出現(xiàn)。經(jīng)過(guò)共80輪競(jìng)價(jià)，金地以72627萬(wàn)元總價(jià)、14400平方米自持面積拿下該地塊，折合樓面價(jià)15048元/平方米，溢價(jià)率約為44.7%。

此后，佛山土地市場(chǎng)頻爆搶地大戰(zhàn)，3月26日，經(jīng)過(guò)兩個(gè)多小時(shí)170余輪競(jìng)拍，中海地產(chǎn)以18.5億元總價(jià)、3.06萬(wàn)平方米商業(yè)配建、2.1萬(wàn)平方米自持租賃拿下佛山北滘新城一宗地塊。4月17日，佛山4月首場(chǎng)土地競(jìng)拍中，禹洲地產(chǎn)擊敗14家房企，以4.5億元、14780平方米商業(yè)配建、6000平方米自持租賃面積，拿下了佛山三水區(qū)樂(lè)平新城區(qū)住宅地塊，整個(gè)競(jìng)拍過(guò)程歷時(shí)1個(gè)小時(shí)25分鐘。5月13日，經(jīng)過(guò)72輪廝殺，深圳佳祿投資有限公司以13億元、2.3萬(wàn)平方米自持租賃面積拿下佛山順德大良地塊。

這與2018年四季度佛山土地市場(chǎng)截然不同，彼時(shí)底價(jià)成交、撤牌、推遲與流拍等現(xiàn)象不斷發(fā)生，土地市場(chǎng)低迷。

供地減少房企補(bǔ)倉(cāng)意愿強(qiáng)

佛山土地市場(chǎng)升溫，與自身房地產(chǎn)市場(chǎng)供需變化有直接關(guān)系

年初，佛山自然資源局正式發(fā)布了《佛山市2019年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》(簡(jiǎn)稱“《計(jì)劃》”)。該《計(jì)劃》指出，2019年佛山國(guó)有建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)總量要控制在1181萬(wàn)平方米。其中，佛山市今年預(yù)計(jì)供應(yīng)商品住宅用地近400萬(wàn)平方米，同比減少14%。克而瑞報(bào)告分析，這是自2014年以來(lái)，佛山住宅用地供應(yīng)最少的一年。此外，作為賣地大戶的南海、順德，住宅用地供應(yīng)量分別同比減少30%和17%，兩區(qū)的住宅用地供應(yīng)均創(chuàng)下近五年新低。

在庫(kù)存方面，據(jù)易居研究院智庫(kù)中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年3月底，佛山住宅的存銷比為9.3，意味著僅需9.3個(gè)月就能全部賣完。存銷比即庫(kù)存去化周期，自然資源部曾明確表示，消化周期在36個(gè)月以上的城市，應(yīng)停止供地；36-18個(gè)月的，要適當(dāng)減少供地；18-12個(gè)月的，維持供地持平水平；12-6個(gè)月的，要增加供地。分析佛山的存銷比，9.3意味著庫(kù)存緊張，需要增加供地。深圳存銷比是14.2，廣州10.5，東莞12.3，珠海12.5。

在分析人士看來(lái)，土地供應(yīng)減少加劇房企拿地補(bǔ)倉(cāng)意愿。尤其是廣深拿地門(mén)檻較高的情況下，佛山成為房企布局的“重鎮(zhèn)”。更重要的是，佛山部分區(qū)域不限購(gòu)，令房企能夠?qū)崿F(xiàn)快速回款。

根據(jù)佛山合富輝煌統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年一季度，佛山成功出讓商住用地20宗，共計(jì)出讓面積131公頃，吸金199.5億元。按出讓面積計(jì)算，已完成年度計(jì)劃的四分之一。另?yè)?jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年1月1日至4月23日，佛山土地市場(chǎng)成交總建筑面積、成交總價(jià)分別為372.7萬(wàn)平方米、235億元，在大灣區(qū)廣東九個(gè)城市中均位列第二，僅次于廣州。

限價(jià)寬松？市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)好

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年1季度，佛山一手住宅成交面積267.6萬(wàn)平方米，同比去年1季度提升了2.37%；成交套數(shù)24016套，同比去年提升了2.46%。成交均價(jià)為13079元/平方米，同比提升了23.83%。克而瑞分析，價(jià)格同比提升幅度較大是因?yàn)檫M(jìn)入2019年以來(lái)，佛山各區(qū)對(duì)新取預(yù)售證的樓棟采取單合同備案，佛山區(qū)域限價(jià)政策逐漸放開(kāi)。

據(jù)了解，2019年以來(lái)，佛山地區(qū)新房備案價(jià)格限制有所寬松，部分樓盤(pán)備案價(jià)格較2018年提高了1000元-3000元/平方米不等。

限價(jià)取消傳聞流傳甚廣，不過(guò)，據(jù)廣州日?qǐng)?bào)此前從佛山住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局得到的回應(yīng)是：目前佛山?jīng)]有縮窄限購(gòu)區(qū)的計(jì)劃，也沒(méi)有全面取消限價(jià)的計(jì)劃。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，回應(yīng)中并未完全否認(rèn)，不排除部分區(qū)域部分項(xiàng)目新房?jī)r(jià)格管控上有所寬松。

此外，在直接影響著購(gòu)房需求的房貸利率方面，佛山房貸利率自今年3月份出現(xiàn)了一波下調(diào)之后，近兩個(gè)月來(lái)保持穩(wěn)定，首套房貸利率上浮10%是主流。在住房公積金貸款方面，佛山市住房公積金管理中心4月10日發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整我市住房公積金抵押貸款政策的通知》，將住房公積金最高貸款額調(diào)至50萬(wàn)元，并調(diào)整了對(duì)普通住宅不超過(guò)建筑面積144平方米的認(rèn)定方式。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，佛山對(duì)住房公積金政策進(jìn)行調(diào)整具備較強(qiáng)的松綁效應(yīng)，佛山也是今年二季度全國(guó)樓市購(gòu)房政策率先松動(dòng)的城市代表。

大灣區(qū)規(guī)劃帶來(lái)新紅利

佛山土地市場(chǎng)升溫，與區(qū)域發(fā)展不無(wú)關(guān)系，隨著三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)退熱，房企將重心轉(zhuǎn)移至區(qū)域發(fā)展、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、人口流入均有前景的二線城市，積極拿地補(bǔ)倉(cāng)。

佛山位處大熱的粵港澳大灣區(qū)。2019年2月18日，《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》正式發(fā)布，包括香港、澳門(mén)以及佛山在內(nèi)的11個(gè)城市被納入進(jìn)來(lái)。按照規(guī)劃綱要，粵港澳大灣區(qū)不僅要建成充滿活力的世界級(jí)城市群，還要打造成宜居宜業(yè)宜游的優(yōu)質(zhì)生活圈。佛山迎來(lái)重大政策紅利與發(fā)展機(jī)遇。

其次是，佛山緊鄰廣州，近鄰深圳，受到來(lái)自這兩個(gè)城市明顯的人口外溢、需求外溢。在人口流入方面，據(jù)廣東省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年年末，佛山市常住人口790.57萬(wàn)人，比上年末增加24.90萬(wàn)人，創(chuàng)下近8年新高。

2019年1月，百度地圖推出《2018第四季度及年度中國(guó)城市活力研究報(bào)告》，報(bào)告中發(fā)布的“2018年全國(guó)主要城市人口吸引力榜單”中，佛山排名第9位，領(lǐng)先于杭州、鄭州、武漢、西安、長(zhǎng)沙等眾多近年來(lái)發(fā)展速度較為快速的二線城市。

新京報(bào)記者 段文平