中國(guó)銀監(jiān)會(huì)主席劉明康近日表示，將對(duì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)開(kāi)展新一輪房貸壓力測(cè)試。有報(bào)道稱(chēng)，此次壓力測(cè)試將把房?jī)r(jià)下跌５０％作為假設(shè)情況，而不是之前幾次假設(shè)房?jī)r(jià)最大程度下跌３０％。其中，高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)進(jìn)行的分類(lèi)測(cè)算，還包括假設(shè)房?jī)r(jià)下跌５０％、利率上調(diào)１０８?jìng)€(gè)基點(diǎn)的情況，以及住房成交面積下降等。

　　正逢樓市調(diào)控進(jìn)入攻堅(jiān)階段，房貸壓力測(cè)試的升級(jí)讓人再次對(duì)樓市風(fēng)險(xiǎn)高度警惕。然而，針對(duì)個(gè)人房貸的壓力測(cè)試，能否完全反映樓市風(fēng)險(xiǎn)，在業(yè)界存在不同看法。瑞銀證券中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤近日在上海接受媒體采訪時(shí)說(shuō)：“由銀行去做壓力測(cè)試，假設(shè)房?jī)r(jià)跌多少，按揭貸款就會(huì)出現(xiàn)多大的壞賬，這樣的話，我覺(jué)得沒(méi)有真正找到壓力點(diǎn)，真正的壓力點(diǎn)不是居民按揭貸款的部分”。

　　汪濤認(rèn)為，真正的壓力點(diǎn)在于，某一天居民發(fā)覺(jué)不需要購(gòu)買(mǎi)多套房子，有錢(qián)但想去投資別的領(lǐng)域，由此導(dǎo)致購(gòu)房需求下降或增長(zhǎng)緩慢。由于水泥、鋼鐵及機(jī)械等行業(yè)的最終需求是房地產(chǎn)，加上房地產(chǎn)業(yè)本身，會(huì)造成大量的產(chǎn)能過(guò)剩、現(xiàn)金流出現(xiàn)問(wèn)題、借款出現(xiàn)問(wèn)題。她說(shuō)，“中國(guó)房地產(chǎn)泡沫是量引起來(lái)的，整個(gè)經(jīng)濟(jì)可能硬著陸的風(fēng)險(xiǎn)，而不是居民壞賬引起金融危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)。”

　　“中國(guó)老百姓的財(cái)富很大一部分以存款形式存在，存款回報(bào)率非常低，資本市場(chǎng)是封閉的，資本項(xiàng)目受到管制，且國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)的容量比較小。在此情況下，老百姓愿意把錢(qián)投向房地產(chǎn)”，汪濤對(duì)記者說(shuō)。中國(guó)雖然在上海及重慶試點(diǎn)設(shè)立房產(chǎn)稅，但影響比較小，房地產(chǎn)投資的持有成本還很低，老百姓對(duì)低租金回報(bào)不是特別在意，而是期望房?jī)r(jià)不斷上漲。地方政府又非常依賴(lài)賣(mài)地收入，地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力推高了地價(jià)和房?jī)r(jià)。她認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前沒(méi)有巨大的全國(guó)性泡沫，有的話也是局部泡沫，比較輕的泡沫。但中期來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)的泡沫風(fēng)險(xiǎn)非常高。

　　汪濤還特別指出，國(guó)外房地產(chǎn)泡沫的形成與中國(guó)不同。他們是居民借了銀行的錢(qián)，零首付及低利率買(mǎi)了本來(lái)住不起的房子，遭遇利率上升或失業(yè)后，由大量壞賬引起金融系統(tǒng)的危機(jī)。但在中國(guó)，房貸首付比例較高、居民資產(chǎn)負(fù)債表健康、杠桿率低。因此，風(fēng)險(xiǎn)不是從居民這邊引起的。監(jiān)管部門(mén)做房貸壓力測(cè)試，并沒(méi)有真正找到壓力點(diǎn)。

　　其實(shí)，以個(gè)人房貸的還款意愿來(lái)判斷樓市風(fēng)險(xiǎn)，存在很大局限性。早有專(zhuān)家認(rèn)為，國(guó)內(nèi)居民的房貸償還意愿不同于國(guó)外。國(guó)內(nèi)居民用于唯一居住的房屋，大多采取購(gòu)買(mǎi)方式，而不是租賃方式，只要具備償還能力，就不會(huì)輕易斷供。在目前的首付條件下，自住性質(zhì)的個(gè)人房貸不會(huì)變成不良貸款。而且，以往的經(jīng)驗(yàn)表明，個(gè)人房貸不良率中的很大一部分是騙貸引起的。

　　此前多家銀行披露過(guò)房貸壓力測(cè)試結(jié)果，大多顯示房?jī)r(jià)即便下跌３０％，也不會(huì)給銀行帶來(lái)較大風(fēng)險(xiǎn)。某大型銀行去年８月甚至對(duì)房?jī)r(jià)下跌５０％做過(guò)風(fēng)險(xiǎn)測(cè)試，稱(chēng)其開(kāi)發(fā)貸不良率上升約１．６個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人住房貸款不良率上升約１．２個(gè)百分點(diǎn)。這樣的結(jié)果看似表明銀行非常抗跌，可實(shí)際上，房?jī)r(jià)下跌５０％給中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)巨大的負(fù)面影響，不是商業(yè)銀行所能承受的。一旦房?jī)r(jià)下跌５０％，并制造出巨大的賠錢(qián)效應(yīng)，還會(huì)有多少人熱衷購(gòu)房？恐怕剛性需求者也改為租房。那樣的話，與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)會(huì)遭遇嚴(yán)重的現(xiàn)金流問(wèn)題，整體經(jīng)濟(jì)也可能存在硬著陸風(fēng)險(xiǎn)。這樣的經(jīng)濟(jì)困局，不是銀行用“不良率上升１個(gè)多百分點(diǎn)”所能輕描淡寫(xiě)的。