與商業性房地產開發有機結合

　　國資委近日下發通知，要求勘察設計、房地產開發、工程建設、建材、礦區等不同類型的央企積極參與保障性住房開發建設。根據“十二五”規劃綱要，到2015年我國要建成保障房3600萬套，分析人士認為其對經濟的影響不亞于4萬億投資計劃。

　　業內人士認為，在信貸緊縮、地方融資平臺清理加速以及規范地方土地出讓的背景下，資金實力雄厚的央企適時進入保障房市場，除了履行社會責任，還可以收獲真金白銀。央企涉足保障房將成為“十二五”地產領域的整體趨勢。

　　央企爭食5萬億“蛋糕”

　　“十二五”規劃綱要指出，我國將在今后5年內新建3600萬套保障性住房。有券商表示，按照目前的建設速度，預計2011-2012年每年將建設1000萬套住房，2013-2015年每年將建設500-600萬套，五年總投資額約在5萬億元。

　　根據住建部發布的文件，今年計劃建設保障性安居工程1000萬套，相比2010年的580萬套，增長72.4%。假設戶均面積50平米，則對應的總建筑面積為5億平方米，占2010年全國商品房銷售總面積的47.9%，據測算，此目標需要約1.4萬億元投資。

　　對于央企而言，這是一個不折不扣的聚寶盆。

　　國都證券報告認為，保障性住房建設比較簡單，管理、施工、運作難度不大，回款有保證，毛利率一般在10%，是優質訂單的重要組成部分。

　　在信貸收緊、地方融資平臺清理與各地限購政策作用下，缺錢成為地方政府的共同特征，由于地方城投企業資金實力有限，民營企業往往擔心保障房回款問題，因此不差錢的央企無疑將在保障房市場中扮演更加重要的角色。

　　中國房地產研究會副會長顧云昌認為，經濟適用房與兩限房的平均利潤率在3%左右，央企參與保障性住房完全可以做到名利雙收。

　　保障房建設責任主體是地方政府，央企在幫助地方政府完成保障性住房的政治任務后，在相關方面無疑會得到地方政府的回饋，從而進一步增強地產央企在房地產開發和城市綜合運營業務領域中獲取土地的能力。

　　此次國資委通知對此已說得十分明白：“房地產開發企業要抓住各地在保障性住房土地供應、投資補助、財政貼息、融資、稅費等方面出臺優惠政策的機會，將保障性住房與商業性房地產開發有機結合起來。”

     　中建中冶搶先布陣

　　目前已有央企提前布局。在16家主業為房地產業務的央企中，中國冶金科工集團有限公司與中國建筑工程總公司在保障房領域的動作最大。

　　中國中冶(601618)年報顯示，公司2010年房地產新開發項目及土地一級開發項目共72個，總投資約1760億元，總建筑面積2347萬平方米。其中，保障性住房項目24個，總投資為257億元，總建筑面積564萬平米，主要集中在天津、上海、遼寧、河北、安徽、江蘇、浙江等省市。

　　國都證券研報顯示，中國中冶目前已擁有50多個保障性住房項目。其中，40多個項目正在運行。2011年，中國中冶房地產業務將會集中在參與建設保障性住房，預計建設總規模將不低于2000萬平方米。

　　另一家已經深涉保障房領域的企業是中國建筑(601668)。公司年報顯示，截至2010年底，中國建筑參與保障房建設的總規模已達1155萬平方米，占公司在施工項目總面積的3%。其中，承建模式的保障房總面積約784萬平方米，其他模式的保障房總面積約371萬平方米。

　　中國建筑董秘孟慶禹在接受中國證券報記者采訪時認為，保障房建設是一個大市場，公司參與保障房建設，不僅是履行企業社會責任，也是為公司股東創造利潤的商業機遇。

　　中國建筑現有六種保障房開發模式，一是承建模式，公司不投入資金，只承包工程建設；二是開發模式，主要有限價開發、商品住宅混合開發；三是服務(成本+酬金)模式；四是投資建造(BT)模式，公司既投入資金，又承包工程建設；五是投資運營(BOT、BOO)模式；六是城市綜合開發模式。目前承建是公司最主要的形式。

　　孟慶禹告訴中國證券報記者，選擇何種模式進行保障房開發，以及公司已開發項目的利潤率，要根據具體項目來確定。對于“十二五”期間的保障房建設，公司也沒有具體目標，但有一點可以肯定，保障房在公司收入中的比重將會逐年上升。

　　國信證券認為，未來保障房發展趨勢是，經適房與限價房將逐步向廉租房和公租房過渡。中國建筑這類兼具建設能力的企業，既可以成為保障房項目的承建方，也可以成為運營方。引進這類公司，對地方政府而言減輕了財政負擔，對公司而言則有利于形成可持續經營的資產。

　　業內人士認為，由于傳統房地產開發利潤率較高，傳統的房地產開發企業涉足保障房時步伐較慢。而諸如中國建筑與中國中冶這類建工類企業，由于主業利潤率較低，反而在向保障房轉身時走得更快，這也將成為保障房市場區別于傳統房地產市場的一大特色。（本報記者 王穎春）