養老產業向來被業界稱為“萬億藍海”。然而，同樣不需爭論的事實是，在各路諸侯紛紛試水養老行業的當下，行業依然未能找到有效的盈利模式。無論是銷售型、持有型還是服務型，投資養老產業的企業尚未找到標準而又有效的“掙錢姿勢”。

近日，北京萬科旗下養老業務的旗艦產品——隨園的入市，再度帶熱養老話題。而隨園也理所當然成為了外界觀察萬科養老產業發展策略和運營思路的最新樣本。 其中，看“只做養老服務，不做養老地產”的萬科養老，如何在隨園的運營上擺脫重資產、高成本的瓶頸，借助產品和服務實現運營模式的創新和突破，更是成為核心看點。

　　從城市公司自發到戰略性協同

　　養老成萬科三大支點之一

“北京太需要落地一個像杭州那樣有養老口碑的項目，尤其是養老對萬科而言，是一個戰略性協同的業務”，在萬科北方區域最大的養老社區——北京隨園養老中心面市發布會上，萬科集團高級副總裁劉肖感嘆，他為此已等待了五年。

坐落在北京房山的北京隨園整體規劃了7棟建筑，占地約4000平方米，擁有700余張床位，其中，20多個功能的公共配套空間，則是養老中心的核心組成部分。有別于被動接受照顧，隨園的一大運營特色是倡導老人們積極社交，在睦鄰友好的社區氛圍中，參與豐富的活動、結識親密的伙伴、過上快樂的生活。

有外界人士分析，無論是規模還是在模式上，新開業的隨園都特點鮮明，無疑是當下外界觀察萬科養老業務投資戰略的最典型樣本。尤其是，2018年以來，萬科提出“收斂聚焦、鞏固提升基本盤”的背景下，養老業務作為公司主業的配套業務，它的定位出現調整在所難免。

“養老對萬科是有戰略意義的，在客戶層面，如果我們不做針對客戶全生命周期的產品，是不完整的，況且養老是一個清晰的萬億市場和千億企業的生意。而且在養老行業里，無論在客戶數量還是戰略投入上，目前達到萬科同等規模的企業并不多。”劉肖在隨園亮相當天，對萬科養老業務的定位觀點鮮明，同時又像是對外界猜測的回應。

資料顯示，自2012年11月萬科的首個養老項目杭州隨園嘉樹面市至今，探索養老業務多年的萬科已經成為這一領域重要的生力軍之一。

但早期萬科涉足養老業務主要是各城市公司的自發行為，集團統籌尚未形成。2016年后，養老業務成為當時萬科轉型“城市配套服務商”新定位的重要支點之一。北京萬科推出了三大主力產品線——隨園、怡園和嘉園，分別對應CCRC、城市護理型全托中心和社區嵌入式養老中心。

統計顯示，截至目前，萬科養老業務已布局16個城市，共儲備帶床位項目52個，可提供床位1萬張以上，其中已開業項目中有接近5000床。

但劉肖也承認，盡管有著多年的實踐探索，養老業務仍然被認為是在摸著石頭過河，每走一步的前提是要先夯實石頭。經過實踐探索，北京萬科養老業務也逐步收斂聚焦于兩大產品線——突出專業護理能力的怡園和營造睦鄰友好關系的隨園。

其中，隨園定位為持續照料社區，為全齡長者提供照料方案。以北京隨園養老中心為例，它不僅是萬科北方區域內規模最大的養老項目，也傳承了杭州隨園產品的高品質。同時，北京隨園還結合城市的實際政策與市場環境，針對主體客戶對于豐富文娛社交生活的強烈需求，在理念、服務、管理方面都進行了升級和創新。

　　運營模式探索

　　公建民營抽身重資產

作為“收斂聚焦”后北京萬科養老業務的核心產品線，隨園是否能完成探索并創新養老項目的盈利模式，必然成為各界觀察的看點之一。

對此，有養老行業人士分析，當前養老產業市場潛力巨大已是不爭的事實。根據全國老齡工作委員會預測，我國養老產業規模到2030年有望達22.3萬億元，未來10-15年是養老產業快速發展的黃金年代。

同時，地產行業進入白銀時代，房企也紛紛謀求轉型。面對“銀發經濟”的巨大市場潛力，萬科、龍湖、遠洋、綠地、綠城等房地產商紛紛把觸角伸向養老產業。據不完全統計，全國已有80家房地產企業進軍養老領域，公開信息披露的養老項目達百余個。

即便如此，我國養老產業目前仍處于起步階段，養老行業投資成本高、回報周期長、盈利難，真正運營成功的養老項目并不多。

從經營方式和盈利模式來看，當前養老項目運營主要包括：房產銷售、租金及會員費、租售結合等幾種盈利模式。其中，銷售型產品雖然回款迅速，但后續服務很難延續，已逐漸淡出市場主流；自持經營則需要有強大的資金流和一定的產品開發能力，同時能夠很好地把握老年人群的關鍵需求；租賃、會員制需要嫻熟的運營能力和優質的服務能力。但會員制也存在諸多爭議，尤其是在使用權變現上，給客戶帶來退出風險的同時，客戶也很難享受到資產增值的收益。而使用權銷售實際上就是變相銷售房產，雖然有助于幫助企業回籠資金，但也存在一定的政策和法律風險。

“養老產業暫時還沒有找到盈利模式”，萬科集團董事會主席郁亮此前也曾表示，養老是萬科的摸索業務，畢竟當下還有許多方面與行業不配套，萬科需要進一步摸索方可獲得突破與進展。

“很多房企此前曾考慮依靠自有項目發展養老產業，但多數都面臨資產過重帶來的壓力。”一位行業觀察人士這樣評價幾乎被人人都看好的養老產業前景。與普通住宅相比，養老產業的蛋糕看似很大，但實際上，產品卻很難復制，規模化難度高。而且，養老產業目前的價格雖然不低，但經營成本更高，導致行業利潤不高。

面對諸多問題，獨立開發養老產業愈發不易。 為此，萬科目前在發展養老產業時強調“開放合作”。北京萬科相關負責人告訴北京商報記者，北京萬科未來會積極在外部尋找合作伙伴，不會局限于與某一家、某一類企業合作，而是基于項目來選擇合作伙伴。

值得注意的是，“公建民營”是北京房山隨園養老中心的一大特色。作為北京市場上少有的大規模政企合作型養老項目，隨園項目的土地等重資產由當地政府提供支持，在該合作模式下，企業不需要背負著沉重資金壓力。在模式選擇上，把產業關注點由建設轉為落地運營，可以更加專注于輸出技術、標準、團隊等服務，也有助于進一步提升社會整體養老服務的質量和效率，為市場提供性價比更高的專業養老社區和服務。

　　從配套服務商到生活服務商

　　養老服務與養老地產之差

一位熟悉萬科養老業務的人士分析，養老項目運營的核心在于體現服務的長期性，核心的核心在于養老配套的服務支撐體系。這來自于萬科將養老業務始終定位于“養老服務”，而非“養老地產”的經營理念。

這從萬科集團戰略“從配套服務商到生活服務商”的變化也可見一斑：“萬科不僅要提供硬件，也要提供軟件；不僅要提供空間，也要提供內容。”

作為萬科養老理念創新的典型——“幸福銀行”概念，被深入引進到了新開業的北京隨園養老中心。讓在住老人“感覺自己沒有用”的消極養老狀態變成“賺錢、攢錢、花錢”的主動養老模式。在隨園，每位老人都會得到一本幸福賬戶，里面詳細介紹了“幸福銀行”的使用規則。在積極參與康復運動、社團、社交活動的時候，他們可以獲得相應的獎勵金，并存儲進“幸福銀行”，通過支取這些獎勵金可以進而換取對等的福利內容。

除了理念上的創新，依托于北京萬科養老開發的服務管理系統——V-Care智慧照護平臺，隨園得以更好地實現了服務的標準化和精細化。

隨園采用“鄰里式主動社交+全方位健康照護”的照料模式，為將來入住的老人帶來安享新生活。北京萬科輸出養老服務和管控標準，57項適老化細節打造萬科品質頤養居所，為長者定制個性化醫養結合照護計劃，提供五大主題30余個社團活動，激勵長者主動參與；三餐一點供餐模式，提供適老化菜品，滿足高血壓、糖尿病等特殊需求。針對護理型長者，入住后每天的作息時間及喝水量等都有嚴格的限定，并體現在V-Care系統上，護理員的每一個護理動作，在系統上都有所錄入。

北京萬科養老合伙人張銀介紹，項目當前不盲目追求盈利方式和經濟效益，項目眼前的目標就是提供最優秀的養老產品和服務，不斷提高出租率，提高運營效率和服務水平。

“我們走得慢，但我們會走得很遠。” 劉肖認為，養老業務真正的黃金時代可能是在10年甚至20年以后，而萬科北方區域會把養老做成戰略之一。他的自信來自于幾方面：萬科養老服務的精神內涵是倡導“鄰里式養老”，它強調維系老人日常的生活方式；在產品方面，萬科提供全生命周期服務，保證集團的戰略性協同；而萬科生態的開放性也會吸引包括政府、企業在內的更多合作伙伴。這些都是萬科養老越走越穩的保障。