在自貿區落地的利好之下，近期的江北樓市風頭正勁，板塊內樓盤的一舉一動都備受矚目。8月30日，因兩次大體量開盤均取得亮眼成績的江北大盤中海左岸瀾庭將第三次開盤，推出四棟樓共計420套精裝房，再度引發廣泛關注。

值得一提的是，針對這次開盤推出的新房源，此前已經購房的部分中海業主們也提出了質疑：為何差不多的戶型面積小了，得房率反而更高？開發商有沒有如實告知所有房源的得房率情況？央企大盤被維權的背后，真相究竟為何？筆者多方走訪，帶回一手報道。

　　■現場調查：

　　房源套內面積

　　和公攤面積都有公示

公開資料顯示，中海左岸瀾庭是中海地產在江北開發的又一大盤，位于江北核心區青奧體育公園旁。

筆者了解到，今年6月29日，中海左岸瀾庭首次開盤，主力戶型有 97㎡和112㎡，共推出1247 套房源，當天賣出了1006套；7月29日，中海左岸瀾庭加推兩棟樓，共208套房源，建筑面積約97、112㎡，基本售罄；8月26日，中海領取了第三批房源的銷許，共4棟樓，建筑面積約95、98、112、135㎡，開盤前有3616組客戶報名搖號。

中海左岸瀾庭是否將房源所有信息都如實進行了現場公示呢？昨天下午，筆者以買房人的身份來到該項目的現場營銷中心。走進大廳就可以看到，在醒目的位置有一整排分幢公示的《商品住房價目表》，上面對于每套房源所在樓棟、單元、房號、建筑面積、套內建筑面積、公攤面積、戶型、銷售單價、裝修狀況、銷售總價、銷售狀況都標注得很清楚。在現場，買房人不僅能看到新開盤的四棟樓的所有房源信息，也能找到前期開盤的部分樓棟。

接待筆者的置業顧問表示，已經領了銷許的所有樓棟現場都會進行公示，這是房管部門的強制要求，現在買房人能看到的是有房源在售或即將銷售的樓棟，因為樓棟數非常多，基本售罄的會收起來，大的價格公示板放不下，替換成小的價格表公示，另外，買房人也可以登錄“南京網上房地產” 網，上面也能查詢到包括房屋面積在內的房源各項信息。

對于前期業主表示沒有被告知得房率差異的問題，置業顧問解釋道，預售許可證是分批領取的，房產部門出具的面積預測報告也是分批審核出來的，前面兩次開盤時，買房人能看到已經領取銷許的房源信息，尚未領取銷許的三期房源自然無法告知買房人。

　　■行業專家：

　　相近戶型得房率

　　有差異是正常的

在一般人看來，購買的戶型越大，套內的使用面積也應該越大，因此，中海左岸瀾庭前期購買了97㎡戶型的業主發現自己的使用面積反而比新開盤的95㎡戶型小時，心里自然會有疑惑，筆者就此也走訪了專業人士。

“首先要明確的是，得房率是以樓棟為單位，而不是以戶型為單位的。”南京一家建筑設計院的資深設計師告訴筆者，全國通用的《住宅設計規范》（GB 50096）中，對于“得房率”的定義是“全樓總套內使用面積/住宅樓建筑面積”，所以影響得房率的因素有兩個，一個是套內使用面積，第二個是公攤面積（包括樓梯、電梯、走道、消防連廊等）。

設計師表示，在公攤面積相同的情況下，那么套內使用面積越大，得房率也會越高。“舉例來說，相同層數的兩棟樓，一棟是90㎡搭配120㎡的戶型，另一棟是90㎡搭配140㎡的戶型，那么前一棟的得房率就沒有第二棟高。”設計師說，因為戶型搭配的原因，同樣是90㎡的戶型，分布在不同樓棟，得房率也會不同。

“認為戶型差不多的得房率就應該差不多，這是一個普遍存在的誤區。”設計師分析指出，在同一個樓盤內，各樓棟因戶型面積、戶型結構、層數差異等產生的得房率差異是行業通行的正常現象。

　　■開發商表態：

　　建筑符合規范，將與

　　業主進行良性交流

筆者注意到，在部分業主就得房率差異問題提出質疑后，開發商中海地產南京公司很快做出了回復，8月29日在中海左岸瀾庭官方微信公眾號里發表了《業主告知書》。

開發商方面表示，中海左岸瀾庭所有建筑的建造均嚴格依照政府部門的規劃審批及設計規范要求實施，購房合同中載明的房屋預測面積成果均嚴格按照《南京市房產面積測算細則》進行面積測算。

有業主表示，憑什么自己花了更多的錢，買到的房子使用面積還不如戶型小、花錢少的？南京中海的相關負責人表示，項目采取“一房一價”的定價方式，一套房子的價格并不是僅僅由得房率一個因素決定的，而是要綜合考慮樓棟位置、園區內外景觀、樓棟層數、朝向、得房率、配套關系等各項價值因素，綜合考慮之后制定一個合理的價格，然后報請南京市發改委批準，之后在網上進行公示。

對于部分業主的質疑，該負責人也表示中海作為央企始終秉承以誠實之心、行信義之事，將與業主進行良性的互動和交流，承諾嚴格依照購房合同約定履行房屋建造及交付義務。

本報地產評論員 劉莉