王荔玨

原標題：小戶型做出大文章

“雙鑰匙”戶型樣板房。

廣紙板塊項目的“雙鑰匙”戶型圖。

有獨立院子的泰禾廣州院子。

剛過去的2018年，廣州商品住宅類產品在創新上雖然并沒有太多的亮點閃現，但也有個別強調實用性的產品表現出彩。其中，最搶眼的當屬在國內市場風靡一時的“雙鑰匙”公寓小戶型，以及令買家耳目一新的小疊院設計。

進入2019年，據易居企業集團CEO丁祖昱分析，今年將是房企產品創新的一年。2019年的住宅產品將出現一部分門檻降低的產品，以滿足“剛需”的需求。

降低門檻并不是說住宅的標準下降，而是面積和戶型要有微調。“剛需”戶型不要再去做80~100平方米的戶型，而要做一些功能齊全、標準也相對較好的50~60平方米的戶型，包括兩房甚至三房，相信會受到更多“剛需”客戶群體的青睞。

此外，針對“二孩”家庭，如何滿足兩個孩子的居住需求、孩子寫作業的需求、保姆居住舒適度的需求，這些都是創新產品值得關注的重點。丁祖昱說：“現在多數家里衣服最多的是孩子，很多保姆可能是和孩子住在一起的，所以設計上請不要再設計最差的房給保姆了。保姆不開心，孩子會更不開心。”因此，在市場需求不斷變化之下，料今年將成為房企新產品的創新年。

專題文/圖：

廣州日報全媒體記者 王荔玨

“雙鑰匙”小公寓：

一證兩戶 分租很劃算

據了解，“雙鑰匙”起源于新加坡，由于面積小、總價低，而且可以一戶“雙鑰匙”，因此被視為公寓市場中的“網紅”產品。

從戶型圖（左下圖）可發現，與一般的平層公寓最大的不同，是“雙鑰匙”Loft分為上下兩層，兩層皆為獨立的套間，這等于是在同樣面積的空間內多出了一套單位，但兩套單位都屬于同一張房產證，卻可以獨立出入，互不干擾。這也是“雙鑰匙”戶型最大的賣點。

由于是獨立的兩個使用空間，因此“雙鑰匙”公寓可以分租出去。即便是戶主自住，也可以租一層住一層；或者一層用來辦公，一層用來居住。

據了解，目前，市場上的“雙鑰匙”戶型大多挑高4.5~4.8米，這樣便于隔斷為上、下獨立空間，令實用面積增加一倍，且每一層功能室配備齊全。

目前，市場上較為熱門的“雙鑰匙”小戶型樓盤包括有星匯海珠灣、碧桂園朝花等。

從海珠灣的小戶型戶型圖可發現，一、二層分別有入戶門進入，首層有開放式廚房、衛浴間及起居室；二樓除了同樣有開放式廚房、衛浴間及起居室外，還多了一個多功能房。這樣一來，兩層的空間都相當獨立，互不干擾。

業界人士指出，“雙鑰匙”公寓的特點是價格便宜，相比普通住宅面積小很多，總價低。基本上100萬元左右就能有所選擇。同時，這些小公寓由于是非住宅性質，因此，不受限購政策影響。

不過，這些小公寓的缺點也顯而易見，買家要謹慎選擇。由于是商用性質，因此水電、物業等費用較高，且多數不通燃氣。同時，也由于是商用性質，因此往往商住混合，且戶數密集，采光往往不及傳統住宅。還有，投資收益主要依賴租金，且變現能力不及住宅。

小疊院：

住樓上也有院子

最近備受市場熱捧的“小疊院”，典型代表是泰禾的廣州院子。

據介紹，泰禾的疊院產品一共有六層，分上、中、下院。每兩層為一戶，大部分戶型都有雙層地下室。疊院的面積約130平方米，加上不計容面積，最后可使用面積達到260~280平方米，使用空間相當豐富。且戶戶配備獨有的院門，形成了寬闊的私家圍合庭院。

有業內人士表示，這類疊院的最大賣點是面積不大，但戶戶都有一個獨家的院子。據中介人士透露，130平方米左右的疊院，總價約300萬元左右，但戶戶有獨立電梯、車位及花園。可謂當下市場上入市門檻最低的“類別墅”產品。