薛宇飛

因?yàn)閾Q租，居住在北京西城區(qū)的李濤(化名)將未到期的房子交給了中介掛牌轉(zhuǎn)租，但一個(gè)月過(guò)去了，即便是下調(diào)租金，房子也沒(méi)有轉(zhuǎn)租出去。房?jī)r(jià)不會(huì)一直漲，房租也一樣，李濤正經(jīng)歷著租房市場(chǎng)的調(diào)整期。

　　出租房 中新經(jīng)緯 閆淑鑫 攝

在諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)的全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市中，有16個(gè)城市的租金環(huán)比下調(diào)，一線城市和重點(diǎn)二線城市的整體平均租金均呈現(xiàn)下跌態(tài)勢(shì)。緯房大數(shù)據(jù)等機(jī)構(gòu)的報(bào)告也顯示，核心城市住房租金已經(jīng)連續(xù)2個(gè)月小幅下降。

房子不好租了

李濤2018年6月租下北京西城區(qū)的一間住房，租金為2800元/月，租賃期為1年。到今年4月，他想提前換租，并在附近找到一個(gè)房屋面積更大的房間，價(jià)格也為2800元/月。之后，李濤就想通過(guò)鏈家以3000元/月的價(jià)格把之前的房子轉(zhuǎn)租出去，但是掛牌很多天，也沒(méi)能租出去。他將租金下調(diào)至2900元/月，仍沒(méi)有吸引到租客。

最終，李濤只得將新租的房間短租出去，等到之前的租房合同到期再搬走。為此，他額外承擔(dān)了半個(gè)月的租金。他對(duì)中新經(jīng)緯客戶端說(shuō)：“本以為西城區(qū)的房子很好出租，沒(méi)想到這么難。”

李濤稱，我愛我家的一位工作人員近日還告訴他，我愛我家在他們小區(qū)有40多個(gè)房間對(duì)外出租，但出租率不是很理想，即便是主打品質(zhì)生活的相寓公寓，出租情況也不好。

中新經(jīng)緯客戶端14日在網(wǎng)上看到，北京朝陽(yáng)區(qū)甘露園小區(qū)附近有一間主臥以2500元/月的價(jià)格對(duì)外出租，負(fù)責(zé)出租的一家小型房產(chǎn)中介公司的工作人員稱，租金還能談，垃圾處理費(fèi)等費(fèi)用可以再商量。他說(shuō)：“今年的市場(chǎng)與往年差別不是很大，甘露園附近的租金價(jià)格也沒(méi)有多大調(diào)整，但這段時(shí)間的租客確實(shí)少了一些。”

某大型長(zhǎng)租公寓的一名銷售人員稱，相比4月，他們公寓的租金價(jià)格有些許下調(diào)，同時(shí)，近段時(shí)間一些房源在做優(yōu)惠促銷活動(dòng)，租客一年能剩下1000元左右。不過(guò)，優(yōu)惠房源已經(jīng)不多，在畢業(yè)季到來(lái)后，價(jià)格不會(huì)再有多少松動(dòng)。

14日，緯房大數(shù)據(jù)與人工智能研究院、中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布的2019年4月核心城市住房租金報(bào)告顯示，從環(huán)比看，北京近2個(gè)月的住房租金穩(wěn)中略降；中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)主辦的中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)顯示，4月北京平均住宅租金環(huán)比下降1.85%。

北京鏈家4月的租賃成交價(jià)格雖仍呈上漲狀態(tài)，但該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，2019年北京租賃市場(chǎng)的成交節(jié)奏明顯放緩。這一變化來(lái)自于供應(yīng)量的增加和供需矛盾的緩和，由此帶來(lái)1~4月租賃市場(chǎng)的量增價(jià)穩(wěn)。而從租客行為來(lái)看，2019年租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)出明顯的“租得小”“租得遠(yuǎn)”的特征。

鏈家數(shù)據(jù)顯示，在4月的北京市場(chǎng)上，房源7日內(nèi)出租率為21%，同比下降18個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降3個(gè)百分點(diǎn)，租賃市場(chǎng)的成交難度明顯增加。北京鏈家租賃房源中共發(fā)生12224次調(diào)價(jià)，其中83%為下調(diào)報(bào)價(jià)，同比增加 19個(gè)百分點(diǎn)，且下調(diào)報(bào)價(jià)的占比在近半年呈現(xiàn)趨勢(shì)性增加。

租金同比漲幅創(chuàng)4年新低

租房市場(chǎng)的微妙變化，并非只體現(xiàn)在北京一座城市，其他一二城市也有反映。

緯房研究院等機(jī)構(gòu)的上述報(bào)告稱，今年4月，核心城市住房租金環(huán)比下跌0.13%，同比上漲2.79%，租金已連續(xù)2個(gè)月小幅下降。中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，4月份住宅租金平均單價(jià)排在全國(guó)前40位的城市中，租金平均單價(jià)同比負(fù)增長(zhǎng)的城市有13個(gè)，環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)的城市達(dá)到了32個(gè)。

2019年第19周(5月6日~5月12日)全國(guó)大中城市租金均價(jià) 來(lái)源：諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布的2019年第19周(5月6日~5月12日)全國(guó)大中城市租金報(bào)告顯示，當(dāng)周租金均價(jià)為44.15元/平方米/月，環(huán)比微跌0.11%，租金均價(jià)小幅回調(diào)，市場(chǎng)價(jià)格整體趨穩(wěn)。當(dāng)周4個(gè)一線城市平均租金環(huán)比上周下跌0.15%，重點(diǎn)二線城市平均租金環(huán)比微跌0.08%，大多數(shù)重點(diǎn)城市租金均價(jià)普遍微跌。該報(bào)告監(jiān)測(cè)的全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市中，下跌城市數(shù)量有16個(gè)，比上周增加9個(gè)，持續(xù)上漲的城市僅4個(gè)，與上周持平。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師楊雅靖對(duì)中新經(jīng)緯客戶端表示，4月份，全國(guó)大中城市的租金連續(xù)4周上漲，租金均價(jià)已達(dá)相對(duì)高位，隨著階段性市場(chǎng)需求陸續(xù)釋放完畢，多數(shù)城市的租金出現(xiàn)小幅回調(diào)。租金下跌的主要原因是由于租賃市場(chǎng)傳統(tǒng)淡季的到來(lái)。

至于北京市場(chǎng)的變化，楊雅靖分析，北京外來(lái)人口較多，需求一般在幾個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)集中釋放。一個(gè)是春節(jié)后的返城務(wù)工潮期間，是城市與城市之間流動(dòng)人口交換頻繁的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，大量的務(wù)工、經(jīng)商人員流入城市帶來(lái)居住需求增加，加之一些年后租約到期、租地變更的需求釋放。另一個(gè)比較明顯的節(jié)點(diǎn)是每年的高校畢業(yè)季，市場(chǎng)進(jìn)入畢業(yè)工作租房潮。像北京這種流動(dòng)人口大的城市，租賃市場(chǎng)的周期性更加明顯。

4月，全國(guó)的房租租金價(jià)格表現(xiàn)亦十分平淡。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月全國(guó)租賃房房租價(jià)格環(huán)比上漲0%，同比上漲2.2%。申萬(wàn)宏源近日的研報(bào)指出，租賃房房租環(huán)比上漲0%，顯著弱于季節(jié)性特征，拖累租賃房源同比再度下行至2.2%，降至4年新低，突顯出租賃房供給持續(xù)充裕的現(xiàn)狀。

空白研究院創(chuàng)始人、貝殼研究院前院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，房租租金的下調(diào)受多個(gè)因素影響。他對(duì)中新經(jīng)緯客戶端表示，住宅、寫字樓的租金變化能直接反映經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況，住宅租金下降在一定程度上說(shuō)明城市年輕人的收入增速停滯甚至下調(diào)。“租房的主體是年輕人，他們的收入上漲，可能不會(huì)租住更貴的房子，但收入下調(diào)，則會(huì)立刻縮減房租開支。”他說(shuō)。

楊現(xiàn)領(lǐng)稱，近兩年，政府一直在鼓勵(lì)租賃市場(chǎng)發(fā)展，提倡租售并舉，大力拓展租賃房源，這些舉措讓租賃市場(chǎng)的供求矛盾有所緩解，也是拉低房租價(jià)格的因素之一。

長(zhǎng)租公寓或過(guò)剩

一家長(zhǎng)租公寓對(duì)外出租房源 中新經(jīng)緯 薛宇飛 攝

對(duì)于未來(lái)的房租變化，楊雅靖認(rèn)為，春節(jié)后的租賃小高峰需求陸續(xù)釋放完畢，雖然市場(chǎng)進(jìn)入了短暫的租賃淡季。但這種回調(diào)是租賃市場(chǎng)自有的周期特性，預(yù)計(jì)即將到來(lái)的畢業(yè)季會(huì)有新的租賃需求釋放。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中新經(jīng)緯客戶端稱，預(yù)計(jì)后續(xù)的租金還會(huì)有所上調(diào)。至于北京市場(chǎng)，其本身的租賃需求還較多，上漲仍是主流，但后續(xù)會(huì)有各類分流現(xiàn)象的出現(xiàn)，類似機(jī)構(gòu)外遷等措施會(huì)制約租金上漲的幅度。

近幾年，多個(gè)一二線城市的租賃市場(chǎng)出現(xiàn)了長(zhǎng)租公寓的新業(yè)態(tài)，受到了一些收入水平較高且相對(duì)穩(wěn)定的年輕人青睞。但受其經(jīng)營(yíng)模式影響，只有保持較高的出租率，長(zhǎng)租公寓才能盈利。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，雖然近期很多長(zhǎng)租公寓的經(jīng)營(yíng)狀況比較平穩(wěn)，但隨著供給的增多，長(zhǎng)租公寓或進(jìn)入到過(guò)剩階段，運(yùn)營(yíng)方需要認(rèn)真思考出租問(wèn)題。

楊現(xiàn)領(lǐng)亦認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓行業(yè)未來(lái)或面臨一些挑戰(zhàn)，需引起租客和政府部門的重視，“很多人在收入達(dá)不到的情況，并不想住貴的房子，他們?nèi)詴?huì)選擇價(jià)格便宜、位置更偏的房子居住。”

緯房研究院稱，2018年，不少長(zhǎng)租公寓企業(yè)利用資金杠桿快速搶占房源，一定程度上推高了住房租金。隨著住房租金的下跌，部分過(guò)快擴(kuò)張長(zhǎng)租公寓企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)將逐步顯現(xiàn)，需要加以警惕和防范。