土地市場整體仍疲軟 高溢價拿地存在風險

近兩個月以來，全國土地市場表現相對疲軟，但一些地方土地市場呈現回暖趨勢。這直接體現在二線以及部分強三線城市土地拍賣競爭加劇，溢價率、地價持續攀升。

部分熱點城市房企積極拿地

今年一季度，全國土地市場表現疲軟。按財政部統計，2019年一季度全國政府性基金預算收入14300億元，同比下降6.2%，其中,國有土地使用權出讓收入下降9.5%。

不過在全國土地市場疲軟的同時，一些熱點二線以及部分強三線城市土地拍賣競爭加劇。中國指數研究院截至4月25日的數據顯示，全國300城整體住宅用地成交樓面均價及溢價率均有所回升，3月、4月表現尤為顯著。

成交樓面價方面，2月已經結束連續11個月的下跌趨勢，到了4月同比漲幅保持在20%以上，絕對價格達到歷史單月次高水平，僅比2017年9月稍低。溢價率2月份到4月持續走高，從10.6%、23.6%到30%以上。

在福州，4月30日土拍，共吸引10家競買人報名參拍，最終兩幅地塊由中梁地產、融創地產獲得，共攬金16.3億元。今年以來，融創在福州土拍市場可謂賺足了眼球，連續多場土拍戰都保持較高的奪地熱情。

4月30日，中海以33.97億元競得浙江寧波海曙區一宗地塊，樓面價2.08萬元/平方米，溢價率29.7%，配建保障房2.85萬平方米。該土地面積7.12萬平方米，經過2小時、273輪競價才最終成交。

這還算不上大手筆。4月23日，融創在湖北省武漢市的公開招拍掛土地市場以152.38億元，收獲了4宗地塊。當天，武漢共推出總起始價近200億元的10宗地。

4月26日，合肥迎來了最大規模的土地出讓潮。溢價率最高的地塊是肥西一地塊，被正榮以11.14億元摘得，溢價率為144.23%。正榮也是這次土拍的最大贏家，狂攬4宗地塊。

進入5月，房企的拿地熱情不降反升。5月8日當天，包括天津、蘇州、濟南在內的10余城進行土地出讓，吸引了包括碧桂園、金地、榮盛等在內的眾多房企，多宗地塊拍出高溢價率。

在3月份各個房企召開的業績會上，多數房企都表示2019年主要的投資重心會聚焦一二線城市。陽光城、雅居樂、金茂、正榮等企業都明確提出聚焦一二線城市。

中原地產研究中心數據顯示，截至4月23日，已經有21家房企年內拿地過百億，其中，融創合計拿地金額高達565億，位列拿地金額首位。萬科位居第二，拿地數量52宗，總金額超355億元；新城控股拿地40宗，總金額超250億元，位居第三；中海、綠地、龍湖拿地總金額均超過200億元。

“從連續兩周土地市場溢價率處于高位來看，房企對二線城市土地明顯開始加速購入，拿地積極性全面提高。”中原地產首席分析師張大偉這樣認為。

多重因素促使部分市場回暖

中國指數研究院分析認為，資金短期充裕、補倉意愿高成房企拿地積極性變高的因素。

中指院認為，一方面，2016年以來房地產市場持續高位運行，土地儲備快速去化，房企備儲需求較為旺盛；疊加在行業競爭愈發激烈的背景下，部分大型房企堅持穩中有增的規模擴張戰略，在提升銷售目標驅動下，需大幅增加土地儲備。綜合來說，2019年房企整體補貨意愿較為強烈。

同時，融資環境改善下，企業資金壓力得到緩解。自2018年末，監管層逐步調整和優化企業融資政策，如：加快公司債審批節奏、支持符合條件的企業申報發行優質企業債券等，在此影響下，企業發債熱度有所回升。

相關數據統計，2019年一季度，房企融資繼續呈現回暖跡象。Wind數據顯示，一季度，房企信用債發行總規模1745億元，較去年同期增長76.4%；公司債發行規模820億元，同比翻番；海外債發行規模216億美元，同比增長20.5%。受益于融資環境的改善，企業資金壓力有所緩解，拿地意愿亦隨之逐漸恢復。

一些開發商拿地也為了拼規模。“對開發商來說，最重要的就是拿地，尤其是在熱門城市，有了地就有未來，拿了高價地可能會死，但沒有地一定會死，歸根到底還是市場的預期。”一位開發商如是表示。而一些業內人士也認為，規模給房企帶來的最直接好處就是融資成本的降低。規模越大，評級越高，發債利率也越低。

房企高價拿地帶來了諸多影響。業內專家表示，這種以“高總價、高單價、高溢價”為主要特征的高價地塊項目，對周邊房價和人們購房心理預期的影響非常明顯，在過度透支房地產市場預期的同時，也增添了未來市場運行的不確定性，容易誘發市場恐慌性需求，加大調控壓力。

高溢價拿地仍存在風險

當前，樓市調控政策不斷收緊，開發商拿地賭未來、賭政策周期，尤其是拿下的“高價地”存在不小風險。

在“房住不炒”的背景之下，房企此時高溢價拿地無疑存在風險。克而瑞的最新研究報告認為，本輪土地的“窗口期”時間很短，支撐其持續的三個因素當中，資金面、政策面和市場面，均存在一定的不確定性。

“企業投資布局仍然需要保持謹慎。當然，謹慎并不意味著不拿地，聚焦、收縮戰略之下，盲目追高并不可取。”克而瑞的報告警示。

同策集團首席分析師張宏偉發現，去年上半年土地的測算凈利潤率均控制在12%左右，凈利率在8%-9%區間的土地出現流拍，而現在大部分地塊經測算的凈利潤率已經大幅下降，只有5%左右。

房企面臨利潤空間的瓶頸只是一方面。2019年，房企債務集中償付期也在到來，企業面臨的資金壓力依舊不減。

易居企業集團CEO丁祖昱在4月的克而瑞地產金融形勢發布會上判斷，土地市場的熱度不一定會持續下去，“房企第一季度拿地，年底前可以做到上市銷售，對很多房企來說是不錯的選擇，但到二季度末的時候，整體市場環境就會發生變化。”

克而瑞研究團隊對全國22個重點城市土地市場的地價、庫存風險分析后提示，在一些庫存高、去化慢、地價漲幅大的城市，例如鄭州、重慶、寧波、濟南等，未來投資拿地需要更加謹慎和理性。此外，土地庫存并無較大風險，但地價漲幅較大的一些城市，如南寧、西安、濟南等，當前并不是拿地的最佳時期。部分地價回調但庫存高企的三四線城市，如湖州、嘉興等，更是需要謹慎對待。

4月19日，住建部按照《穩妥實施房地產長效機制方案》確定的月度分析、季度評價、年度考核的要求，對第一季度房價、地價波動幅度較大的城市做出了預警提示。

“目前土地市場還是需要多觀察，謹慎下手。”一位閩系房企負責人認為，“雖然土地市場火熱，但銷售市場的表現沒有如預期一樣好。目前土地市場還是存在風險的。”

“盡管土地市場確實出現了一定的回暖跡象，但不可忽視的是，整體來看，這些大幅上漲地塊只是聚焦區域之下的個別案例，市場并未出現2016年那種瘋狂勢頭。”克而瑞的最新報告也指出。

廈門大學管理學教授戴亦一表示，“房住不炒”的定位沒有改變。目前，改善性需求、剛性需求、新型城鎮化推進帶來的新增需求對整個房地產市場有一定支撐。但是，地方政府也在積極引導市場平穩發展，因城施策，有效遏制了投機性需求。

可以預見的是，在“因城施策”政策之下，地方政府有義務嚴密監控樓市變化，將調控措施細化，做到更有針對性，才能促進市場平穩健康發展。