許蕾

2019年3月（1-28日）廣州市（不含南沙、從化）中介網簽量為4712宗，較2月（1611宗）環比大幅回升1.9倍，較1月（3090宗）增長52.49%，成交創年內高位。廣州整體二手樓市開始逐漸回升，業客觀望情緒亦有所放緩。

價格方面，本月二手住宅網簽均價為26817元/平方米，環比微漲2.7%。主要由于3月是學位房成交旺季，越秀、天河等高價區域看房客戶明顯增加，近期成交活躍，因此拉動整體價格上揚。

廣州中原研究發展部認為，3月二手住宅市場成交回升主要有以下幾方面：市場供應充足，業主放盤積極，購房者可選擇戶型、房源較多，入市熱情有所提高；3·30新政滿兩年，不少異地客戶的購房需求逐漸被釋放；3月為學位房需求高峰期，以學位為購房目的的置業者明顯增多，天河、越秀等名校聚集的區域成交活躍度明顯提升。

據廣州中原研究發展部監測，2019年3月花都區共成交790套，成交直逼番禺。從近一年的成交走勢情況來看，花都區保持平穩上揚的趨勢，本月成交占比更是達16.92%的高位。由此可見，花都區近年來二手市場成交十分活躍。

廣州中原研究發展部分析認為，花都區二手成交活躍的主要原因如下：花都區基礎設施逐步完善，地鐵9號線的開通大大縮短了與中心區的通勤時間；樓價低洼，2019年3月花都二手網簽均價僅14849元/平方米，對不少剛需而言有較強的吸引力；花都區近年來一手市場缺貨嚴重，購房者轉移購買如御華園、祈福都會花園等優質次新房房源。

在各區成交量中，本月仍是番禺成交排名第一，而黃埔區為本月成交漲幅最大的區域。中心區方面，天河、白云、越秀三區成交表現活躍。

　　中心區：

　　學位房需求占比超30%

　　成交活躍

廣州中心城區二手房回升主要得益于學位房需求的刺激。例如：天河二手網簽宗數為579宗，環比回升2.4倍。由于3月為學位房旺季，天河北板塊憑借區位條件以及教育資源豐富等優勢條件影響，市場需求相對較旺。

天河北板塊成交均價為57577元/平方米，而其成交活躍樓盤為匯景新城，其成交均價為66396元/平方米。

傳統學位房熱門區域越秀區二手網簽均價為41272元/平方米；陽光家緣中介網簽量為318宗，環比回升1.7倍。3月一向是學位房需求旺季，不少購房者提前置業為孩子入學做準備，從而導致越秀區學位房需求激增。據廣州中原研究發展部監測發現，2018年下旬至2019年2月，學位房需求成交占比基本維持在20%-26%之間，而截至2019年3月，越秀區學位房需求成交占比飆升34.3%。

在這樣的背景下，東風東板塊由于名校聚集，教育資源豐富，是不少購房者購買學位房的首選之地，板塊成交占比一度上揚至48.6%。據了解，由于板塊市場需求旺，部分如東風東路、水蔭路等入市門檻相對較低的優質樓梯樓業主議價空間有明顯收窄的現象，叫價相對強硬。現時，東風東路、水蔭路散盤目前報價基本集中在6.5萬-7萬元/平方米、4萬-5萬元/平方米左右，整體與年前相比略有上浮，但幅度較小。而如東風廣場總價偏高的樓盤則變化不大，但成交較年前明顯活躍，其本月成交均價為86265元/平方米。

　　番禺區：

　　鐘村板塊成交強勢反彈

2019年3月，番禺區二手網簽均價為24478元/平方米；陽光家緣中介網簽量為860宗，環比回升1.9倍。其中，華南板塊本月成交亦有所回升，板塊主力貢獻樓盤主要為廣州雅居樂花園及金山谷花園，2019年3月成交均價分別為38185元/平方米、37604元/平方米。

但據監測發現，本月華南板塊整體成交漲幅明顯不及鐘村板塊。鐘村板塊繼上月成交嚴重萎縮后，本月成交強勢反彈。1-27日，鐘村板塊共網簽270宗，環比大漲近1.5倍。板塊代表性樓盤祈福新村本月同樣成交火熱，其成交均價為29262元/平方米，購房者多以80后、90后為主，戶型多為2房的剛需戶型。另外，據廣州中原研究發展部調研，鐘村板塊成交強勢反彈主要由于部分賣一買一的換房型業主陸陸續續將盤源放出，市場上優質貨源得以補充，客戶可選擇性增多，促成了交易量的上揚。另外，近年來，鐘村板塊生活配套設施逐漸成熟，加上地鐵22號線規劃建設的利好因素影響，整體市場需求保持活躍。

　　預測：

　　需求逐步釋放

　　市場成交有所好轉

3月整體成交量較2月春節月有明顯增加，周度成交量穩步上揚，市場交投活躍度明顯回升，二手住宅市場將逐步回暖。因此，廣州中原研究發展部預計，4月成交將在3月的基礎上微幅增長，成交將維持在4500宗-5500宗之間波動，價格將繼續維持穩定。

廣州中原研究發展部認為，一方面，3·30新政年滿2年，部分異地需求將逐步被釋放，預計4月購房者數量將有所增加。同時，在2017年3月集中成交的房源同樣具備了出售的資格，屆時市場供應將有望增加；另一方面，目前樓市政策環境相對穩定，業主報價相對“實在”，購房者觀望情緒有所改變，入市積極性較年前明顯提高。