“我們行的個人住房按揭貸款（個人房貸）利率已經下調。”某股份行深圳地區支行負責人說。

中國證券報記者近日走訪北京、上海、深圳、南昌等地銀行時發現，2019年農歷春節后多地個人房貸利率有所松動。進入3月，部分城市首套個人房貸利率上浮幅度重回5%之內，二套改善型住房貸款利率也相應下調。

業內人士表示，在今年流動性充裕的背景下，資產質量向來較優的個人房貸業務料更受銀行青睞，預計房貸利率后續仍有下調空間。但房地產信貸政策“放水”概率不大，房地產信貸風險是監管部門盯防的重中之重。

批貸流程明顯加快

中國證券報記者日前就首套房、二套房個人房貸政策走訪了北京、深圳等地四大國有銀行及多家股份制銀行、城商行的個人貸款業務部門。

目前北京地區首套房個人房貸利率普遍執行基準利率上浮10%，二套房利率普遍執行基準利率上浮20%，此前最高分別上浮20%和30%。記者從21世紀不動產業務員處了解到，北京地區個別城商行的二套房貸款利率最低可執行基準利率上浮15%；個別外資銀行首套房貸款利率最低可執行基準利率上浮5%，二套房利率最低為基準利率上浮10%。但外資銀行對貸款申請人及房屋本身的審核門檻都較高。

上海地區首套房個人房貸款利率為一線城市最低，四家國有大行和招行等股份制銀行的首套房個人房貸利率最低可執行基準利率九五折優惠。民生銀行首套房個人房貸利率執行基準利率。

深圳地區個人房貸利率上周再次下調。民生銀行深圳地區個貸業務員告訴中國證券報記者，約從8日開始，深圳各大銀行陸續下調個人房貸利率，該行也跟進做出調整：目前首套房個人房貸利率最低為基準利率上浮5%，二套房個人房貸利率最低為基準利率上浮10%，此前分別上浮10%和20%。

除了一線城市有所調整，南昌、南京等部分二三線城市個人房貸利率也在下調。某股份制銀行南昌地區支行行長告訴記者：“此前我們首套房個人房貸利率上浮超過20%，目前調整至上浮10%-15%。”

個人房貸利率調整，購房者的觀感最為直接。深圳地區購房者王女士對中國證券報記者表示：“我是剛需購房，提交貸款申請時沒想那么多。但貸款審批后發現房貸利率從原本以為的上浮10%，變為上浮5%，還是很讓人驚喜。”王女士算了一筆賬，自己25年期的貸款（等額本息計算），利率上浮10%的利息支出總額為164.52萬元，而利率上浮5%的利息支出總額為155.84萬元，前后相差近10萬元。

除利率下調，銀行審核批貸流程也明顯加快。中國證券報記者以購房者身份咨詢鏈家、我愛我家等房地產中介人員時獲悉，目前北京地區貸款審批在資料齊全的條件下至多需要5個工作日。房屋過戶完成后，抵押登記工作一般需要5個工作日，而在抵押完成后的5-10個工作日即可放款到賬。從抵押登記到放款只需20天至30天。

房貸利率上浮空間收窄

從2018年末開始，個人房貸利率下行就漸成趨勢。融360大數據研究院監測數據顯示，2月全國首套房貸款平均利率為5.63%，相當于基準利率1.149倍，環比下降0.53%（3BP）；同比上升3.11%（17BP）。2月利率下調銀行數量44家，較上月增加10家，首套房平均利率連續3個月下降，未來整體利率有望繼續下行。2月全國首套房平均利率最低的前十個城市分別為上海（5.06%）、廈門（5.36%）、大連（5.36%）、北京（5.43%）、深圳（5.46%）、福州（5.46%）、太原（5.47%）、烏魯木齊（5.47%）、天津（5.46%）、廣州（5.55%）。

“個人房貸的資產質量向來較優，接下來我們分行會擇優、擇機加大投放力度。一線城市房價抗跌，總行給額度也比較大方。”某國有大行深圳分行相關負責人告訴中國證券報記者。

中國人民大學重陽金融研究院副院長董希淼預計，個人房貸利率后續仍將下調，更大范圍首套房貸利率執行基準利率甚至打折值得期待。個人房貸利率的上浮空間正在變窄：一方面，自2018年央行定向降準、全面降準措施落地后，2019年流動性合理充裕，銀行手頭資金充足。這種情況下銀行下調房貸利率，屬正常操作；另一方面，當前銀行風險偏好仍低，個人房貸尤其是首套房房貸不良率的歷史表現較好，是銀行的優質資產，以低利率政策加大投放很正常。

東方金誠首席宏觀分析師王青表示，近期信貸利率整體下行，是房貸利率連續回落的主要原因。2018年以來，央行著力推動“寬貨幣”向“寬信用”傳導，引導長端利率適度下行。“寬信用”效應不可避免地向房地產領域外溢，推動全國首套房貸款利率從2018年11月的階段高點小幅回落0.08個百分點。

“歷史上看，房貸利率運行趨勢一旦形成，通常會持續一段時期，接下來幾個月房貸利率下行趨勢仍會延續。不過，考慮到當前‘寬信用’主要針對民營、小微企業等實體經濟，房地產是抑制泡沫、防范風險的重點領域，未來房貸利率下降勢頭會比較緩和。”王青說，在房地產調控因城施策背景下，對房貸利率下調的監管標準也會有所不同，近期不同城市房貸利率松動幅度會出現一定差異。

銀行應審慎經營個貸業務

作為樓市調控關鍵政策之一的房貸政策出現變化，是否意味著政策“放水”？分析人士認為，不能將其認定為房地產市場調控放松的信號，這背后有資金面寬松、房地產市場業務旺季、銀行競爭等多方面因素。

銀保監會副主席王兆星此前明確表態，銀保監會今年繼續緊盯房地產金融風險，對房地產開發貸款、個人按揭貸款繼續實行審慎的貸款標準，特別是要嚴格控制帶有投機性的開發和個人貸款，防止房地產金融風險出現大的問題。

董希淼認為，個人住房貸款政策取向，今年難有根本性變化。在政策框架之內的房貸利率調整應由商業銀行決定。但要看到，近年來我國家庭部門杠桿率上升較快，潛在風險不斷累積。在近來流動性較為充裕、負債成本有所下降的情況下，商業銀行應保持清醒認識，審慎經營個人住房貸款業務，不向市場發出錯誤信號。這既是防控自身經營風險的需要，也有利于穩定家庭部門杠桿、抑制房地產市場泡沫。

董希淼預計，2019年商業銀行住房信貸政策的差別化會更精準、充分。差別化政策體現在：一是需求端，對不同購房需求區別對待。我國城鎮化將持續較長時間，不少居民特別是中小城市居民較強的購房需求未得到有效滿足。應區分不同客戶，合理滿足自住型和改善型購房需求，堅決抑制投資性、投機性購房需求。同時，要加快金融產品創新步伐，加大對住房租賃市場的支持和服務。二是從區域看，應堅持因城施策。對于部分房價過熱城市，整體上應繼續嚴格控制貸款總量，主動上調貸款利率，適當收緊貸款條件。對部分房地產庫存量較高的三四線城市，商業銀行可在風險可控的前提下，合理發揮住房信貸的杠桿作用，從貸款利率、貸款條件、貸款首付等方面適度加大支持力度，助力房地產市場“去庫存”。