中國證券報(bào)記者獨(dú)家獲悉，商業(yè)抵押貸款證券化（CMBS）業(yè)務(wù)指引出臺(tái)時(shí)間漸近，指引在現(xiàn)金流方面的要求較目前通行要求更嚴(yán)格。業(yè)內(nèi)人士表示，CMBS融資料變難，潛在規(guī)模達(dá)萬億元的CMBS市場規(guī)范化發(fā)展可期。

對商業(yè)物業(yè)估值等提出更嚴(yán)要求

據(jù)悉，指引對商業(yè)物業(yè)估值、收入測算、本息覆蓋倍數(shù)等提出更嚴(yán)格要求。

一般來說，商業(yè)物業(yè)的融資額不超過商業(yè)物業(yè)價(jià)值的70%。業(yè)內(nèi)人士指出，指引落地之后，CMBS融資總額將趨向合理：優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)才能取得高額融資，劣質(zhì)資產(chǎn)蒙混過關(guān)獲得高額融資的概率降低；資產(chǎn)所產(chǎn)生的收入測算趨嚴(yán)，本息覆蓋倍數(shù)要求提高，將進(jìn)一步保障投資者利益。

事實(shí)上，有機(jī)構(gòu)人士已感受到了指引的約束力。一位機(jī)構(gòu)人士告訴中國證券報(bào)記者，其手中有一單CMBS項(xiàng)目，符合此前的登記要求，若參照指引，備案周期將延長。

增強(qiáng)對投資者保障

高和資本聯(lián)合創(chuàng)始人周以升表示，CMBS是基于資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流進(jìn)行結(jié)構(gòu)化融資。因此，CMBS最核心的是基礎(chǔ)資產(chǎn)的質(zhì)量，要點(diǎn)在于判斷基礎(chǔ)資產(chǎn)是否能產(chǎn)出持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。在此基礎(chǔ)上進(jìn)行估值、結(jié)構(gòu)化分層、治理機(jī)制安排、合規(guī)性審核等，最終構(gòu)建出相應(yīng)的CMBS產(chǎn)品。

“我們最擔(dān)心的是，CMBS產(chǎn)品設(shè)計(jì)片面關(guān)注主體信用評級而忽視基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量，或者由于主體增信而犧牲產(chǎn)品的承銷獲準(zhǔn)。這樣的操作一方面會(huì)給投資人帶來風(fēng)險(xiǎn)，另一方面也干擾了CMBS作為一項(xiàng)資產(chǎn)支持證券的風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)機(jī)制，阻礙CMBS市場的成熟和發(fā)展。”周以升補(bǔ)充道，“主體評級穩(wěn)定性比基礎(chǔ)資產(chǎn)更難預(yù)測，在房地產(chǎn)調(diào)控的背景下波動(dòng)性可能較強(qiáng)。”

周以升表示，目前CMBS的認(rèn)購資金主要來自于銀行、保險(xiǎn)、券商資管與基金公司等。穩(wěn)定結(jié)實(shí)的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)有利于投資人達(dá)成共識(shí)，擴(kuò)大投資者基礎(chǔ)，提升二級市場交易的活躍度。

渤海證券董事總經(jīng)理李耀光表示，相較現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，指引對資產(chǎn)的要求提高，增強(qiáng)了對CMBS投資者的保障。但CMBS發(fā)行量可能會(huì)受到影響，因?yàn)闈M足新規(guī)的資產(chǎn)可能有限。

戴德梁行估價(jià)與顧問服務(wù)部高級副董事劉慧認(rèn)為，對于萬億級別的CMBS市場來說，相關(guān)方面提升對CMBS現(xiàn)金流的要求相當(dāng)于替投資者篩選一遍基礎(chǔ)資產(chǎn)。這樣一來，只有優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)資產(chǎn)能通過CMBS獲得融資。

萬億市場尚處起步階段

行業(yè)一般認(rèn)為，CMBS潛在市場規(guī)?？蛇_(dá)萬億元，目前尚處于發(fā)展起步階段。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年以來，市場共有15單CMBS發(fā)行成功（統(tǒng)計(jì)涵蓋起息日期為2018年1月1日至8月21日），規(guī)模共計(jì)306.65億元。其中一季度發(fā)行成功7單，融資總額116.71億元；二季度發(fā)行成功4單，融資總額133.52億元。今年一季度較去年四季度有所回落。去年四季度發(fā)行成功10單，融資總額237.68億元。2018年以來，CMBS呈現(xiàn)降溫趨勢，與資產(chǎn)證券化監(jiān)管趨勢一致。

此前中國證券報(bào)曾報(bào)道，監(jiān)管對資產(chǎn)證券化關(guān)注持續(xù)升溫?；A(chǔ)資產(chǎn)的真實(shí)性、現(xiàn)金歸集以及轉(zhuǎn)付情況，特定原始權(quán)益人運(yùn)行情況及現(xiàn)金流回款情況，過剩產(chǎn)能行業(yè)資產(chǎn)證券化等為監(jiān)管關(guān)注重點(diǎn)。資產(chǎn)證券化作為盤活存量的工具，是監(jiān)管鼓勵(lì)的產(chǎn)品類型。近期銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步做好信貸工作提升服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效的通知》中提出，要積極運(yùn)用資產(chǎn)證券化、信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等方式，盤活存量資產(chǎn)，提高資金配置和使用效率。業(yè)內(nèi)人士表示，規(guī)范發(fā)行將進(jìn)一步促進(jìn)盤活存量資產(chǎn)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。（記者 葉斯琦 吳娟娟）