我國(guó)的住房市場(chǎng)正在經(jīng)歷著一場(chǎng)深刻的變革，過(guò)去以住宅銷(xiāo)售為主的單一模式在“房住不炒”的調(diào)控基調(diào)下正面臨重大調(diào)整。租購(gòu)并舉、全面發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，業(yè)已成為建立新型住房體系的重要組成部分。

租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品紛紛發(fā)行

自2017年以來(lái)，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)主體頻繁發(fā)行住房租賃相關(guān)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，如保利、陽(yáng)光城、碧桂園、招商局蛇口、越秀、旭輝等房企，或者魔方、鏈家自如、新派等長(zhǎng)租品牌，均通過(guò)CMBS、ABS、類(lèi)REITs等不同模式實(shí)施了租賃產(chǎn)品證券化，獲得了重要的金融支持。

2018年7月5日，“中聯(lián)前海開(kāi)源-恒大租賃住房一號(hào)第N期資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”通過(guò)發(fā)審會(huì)，產(chǎn)品規(guī)模高達(dá)100億元，將于上交所發(fā)行。同策房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)助理張宏偉分析表示，“受到發(fā)債變緩影響，時(shí)隔兩個(gè)月恒大租賃住房ABS終于成功獲批，這是恒大集團(tuán)首單住房租賃ABS產(chǎn)品。在國(guó)家推進(jìn)住房租賃的大背景下，拓寬ABS融資渠道對(duì)于恒大地產(chǎn)具有十分重要的意義。”

此外，7月6日，“世茂-華能-開(kāi)源住房租賃信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”于上交所發(fā)行，發(fā)行總額50億元，儲(chǔ)架規(guī)模10億元，首期發(fā)行5億元。7月4日，“國(guó)信-春耕保理-碧桂園供應(yīng)鏈金融資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”于深交所發(fā)行，發(fā)行規(guī)模3.12億元。7月3日，“國(guó)信證券-鏈融科技萬(wàn)科供應(yīng)鏈金融1號(hào)（第一期）資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”于深交所發(fā)行，發(fā)行規(guī)模6.97億元。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，作為創(chuàng)新金融工具和長(zhǎng)效商業(yè)模式，住房租賃的資產(chǎn)證券化既有助于租賃住房企業(yè)的規(guī)模化、集約化和專(zhuān)業(yè)化，還有助于盤(pán)活存量、為住房租賃市場(chǎng)注入活力，從而促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的良性健康發(fā)展。

第一太平戴維斯華北區(qū)董事長(zhǎng)麥安東表示：“2017年是長(zhǎng)租市場(chǎng)快速發(fā)展的一年，在政策的鼓勵(lì)下，國(guó)內(nèi)住房租賃市場(chǎng)迎來(lái)全面發(fā)展的重大機(jī)遇。2018年稱(chēng)得上是住房租賃資產(chǎn)證券化的元年，在政府鼓勵(lì)‘租售并舉’的背景下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化有望在以租賃住房，尤其是長(zhǎng)租公寓為底層資產(chǎn)的證券化產(chǎn)品中率先取得突破。”

住房租賃面臨政策利好

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，我國(guó)的住房市場(chǎng)正在經(jīng)歷變革，過(guò)去以住宅銷(xiāo)售為主的單一模式在“房住不炒”的調(diào)控基調(diào)下正面臨重大調(diào)整。租購(gòu)并舉、全面發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，業(yè)已成為建立新型住房體系的重要組成部分。

事實(shí)上，自2014年起，利好于住房租賃市場(chǎng)的各項(xiàng)政策不斷出臺(tái)，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”、“租售并舉”等新型住房制度在政策的支持下，正加速推進(jìn)落實(shí)中。特別是近期，國(guó)家金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)密集出臺(tái)支持住房租賃發(fā)展的相關(guān)政策，大大利好企業(yè)多渠道融資，更是加速住房租賃制度建設(shè)的催化劑。

與此同時(shí)，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)被視為房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的重要一環(huán)。當(dāng)前，各地紛紛出臺(tái)政策，大力發(fā)展租購(gòu)并舉的房地產(chǎn)市場(chǎng)。以一線城市為例，北上廣深四個(gè)城市紛紛出臺(tái)了支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的重要政策。

自2016年起，北京土地市場(chǎng)在招拍掛住宅地塊時(shí)加入企業(yè)“競(jìng)自持面積”的附加條件，保障租賃住房的土地供應(yīng)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2016-2017年間，已成交住宅地塊中，共有28宗住宅地塊含有自持面積，可提供約143萬(wàn)平方米的租賃住房面積。

另外，根據(jù)北京市國(guó)土資源局發(fā)布的《北京2017-2021年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》，未來(lái)五年，北京將繼續(xù)加大租賃住房供應(yīng)，計(jì)劃供地約1300公頃用作租賃住宅的建設(shè)用地，提供租賃住房合計(jì)約50萬(wàn)套。

深圳市也提出，政策性支持住房中包含人才住房和安居型商品房。人才住房可租可售，租售價(jià)為市場(chǎng)價(jià)的60%左右；安居型商品房可租可售、以售為主，租售價(jià)為市場(chǎng)價(jià)的50%左右。公共租賃住房租金為市場(chǎng)價(jià)的30%左右，擬進(jìn)一步擴(kuò)大保障的覆蓋面，將公交司機(jī)、地鐵司機(jī)、環(huán)衛(wèi)工人等為社會(huì)提供基本公共服務(wù)的從業(yè)人員和先進(jìn)制造業(yè)藍(lán)領(lǐng)產(chǎn)業(yè)工人等群體納入公共租賃住房保障范圍。

來(lái)自不同領(lǐng)域的主體紛紛布局長(zhǎng)租公寓，通過(guò)品牌化、專(zhuān)業(yè)化、機(jī)構(gòu)化、金融化等相結(jié)合的發(fā)展模式打造專(zhuān)屬的長(zhǎng)租產(chǎn)品線。第一太平戴維斯近日發(fā)布的一項(xiàng)研究報(bào)告預(yù)計(jì)，“未來(lái)長(zhǎng)租市場(chǎng)將孕育出一批具備多渠道融資、極強(qiáng)運(yùn)營(yíng)能力、高品質(zhì)服務(wù)及鮮明品牌特色的長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)，引領(lǐng)這個(gè)潛力巨大的藍(lán)海市場(chǎng)、成為行業(yè)內(nèi)的服務(wù)標(biāo)桿”。

租賃公共服務(wù)平臺(tái)已見(jiàn)雛形

隨著多個(gè)城市租賃政策密集落地，各地租賃平臺(tái)也陸續(xù)試運(yùn)行。2018年3月31日，上海市住房租賃公共服務(wù)平臺(tái)上線試運(yùn)行。據(jù)介紹，該平臺(tái)未來(lái)將逐步實(shí)現(xiàn)租賃合同網(wǎng)簽、備案一體化，同時(shí)為規(guī)模化、機(jī)構(gòu)化、專(zhuān)業(yè)化的住房租賃企業(yè)提供集中備案便利。

目前，平臺(tái)已經(jīng)初見(jiàn)雛形。功能上，平臺(tái)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)實(shí)名認(rèn)證、房源發(fā)布、合同網(wǎng)簽等基本功能，并提供公積金支付房租申請(qǐng)、居住繳費(fèi)、維修申報(bào)等線上便民服務(wù)。房源上，平臺(tái)目前每日提供房源接近4萬(wàn)套，房源類(lèi)型主要有經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)房源、代理經(jīng)租房源和個(gè)人發(fā)布房源。未來(lái)，國(guó)企的新建轉(zhuǎn)化的20萬(wàn)套租賃住宅也將納入平臺(tái)的房源體系。

值得關(guān)注的是，對(duì)于規(guī)模大、信譽(yù)好、具備信息化等條件的租賃企業(yè)，政府允許其跳過(guò)房源審核環(huán)節(jié)，直接通過(guò)數(shù)據(jù)接口方式批量上傳房源信息，即時(shí)對(duì)外發(fā)布。

“平臺(tái)的實(shí)質(zhì)功能是規(guī)范租賃市場(chǎng)，解決目前市場(chǎng)中權(quán)利糾紛、虛假信息、租金哄抬三大問(wèn)題。”克而瑞地產(chǎn)研究中心一位分析師指出，“中介平臺(tái)未來(lái)將受沖擊，租賃公共服務(wù)平臺(tái)或成為租戶首要入口。”

該人士認(rèn)為，雖然目前政府設(shè)立的租賃公共服務(wù)平臺(tái)對(duì)行業(yè)的影響力有限，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的規(guī)范作用尚不明顯，但未來(lái)影響力會(huì)不斷加強(qiáng)。“平臺(tái)中房源成交數(shù)量決定了平臺(tái)的影響力，一旦未來(lái)大規(guī)模國(guó)企房源入市時(shí)，平臺(tái)將真正具備話語(yǔ)權(quán)。屆時(shí)，其他中介網(wǎng)站或受到?jīng)_擊，住房租賃公共服務(wù)平臺(tái)很有可能會(huì)成為租戶的首要入口，政府可以平臺(tái)化管理整個(gè)租賃市場(chǎng)”。

談及未來(lái)住宅租賃市場(chǎng)面臨的挑戰(zhàn)，第一太平戴維斯北京項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)顧問(wèn)部負(fù)責(zé)人熊志坤表示，“長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)投資者和運(yùn)營(yíng)方需要在“短”和“長(zhǎng)”兩方面做出改進(jìn)：短期需要快速樹(shù)立品牌和拓寬市場(chǎng)；長(zhǎng)期需要可持續(xù)的盈利能力。因此產(chǎn)品、服務(wù)、金融等諸多方面的創(chuàng)新能力將是應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)的關(guān)鍵。”