抑投機、降熱度、保剛需

多地政策加碼 房地產轉向精準調控

3月31日，海南省住建廳發布《關于做好穩定房地產市場工作的通知》指出，全省加強購房資格審查，海南非本省戶籍居民家庭限購1套。同日，成都市房管局公布新政，成都剛需家庭購買商品房將享受優先搖號，以支持剛需家庭自住購房需求。

中原地產研究中心統計顯示，自3月下旬以來，全國超過10個城市再次收緊房地產調控政策。業內人士預計，2018年房地產調控將依然保持高壓狀態，將有更多熱點城市從多角度加大調控力度，圍堵投機行為，而庫存高企的三四線城市則依然處于去庫存階段。

多地加碼房地產調控

3月31日，海南發布通知進一步強化房地產限購政策，通知要求，非海南省戶籍居民家庭在海南省范圍內只能購買1套住房。非海南省戶籍居民家庭在海南購買住房，申請商業性個人住房貸款首付款比例不得低于70%。通知印發后購買的住房，限售期從自取得不動產權證之日起5年內禁止轉讓。

購房門檻相應大幅提升。通知指出，非海南省戶籍居民家庭在實行限購政策的區域購買住房，需提供至少一名家庭成員在海南省累計60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。而對提供虛假證明、規避限購政策購買住房的個人，一經發現，撤銷其購房合同網簽備案，5年內不得在海南購房。

除了收緊限購政策，監管部門對房企也加大了管控力度。通知要求，商品住宅價格備案后6個月內不得調高備案價格；調整備案價格的須重新備案。對違規銷售的房企，取消網簽備案資格，并限制企業和法人代表在海南從事新的房地產開發業務。

同日，廣州發布公積金貸款新政。4月1日起，廣州提高公積金貸款申請門檻，本市戶籍職工需連續足額繳存住房公積金至少一年，非本市戶籍職工連續足額繳存住房公積金2年以上(含)。

新政明確，住房公積金貸款以職工的誠信記錄作為重要審批依據，以欺騙手段提取本人住房公積金賬戶內存儲余額的職工，全額退款5年后才可申請住房公積金貸款。

在此之前，大連市發布《關于促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》開啟新一輪限購，其中，中山區、西崗區、沙河口區及高新園區列為限制區域。

樓市調控擴至三四線城市

在熱點城市加碼樓市調控的同時，一些三四線城市紛紛加入限售隊伍當中。

日前，安徽省阜陽市阜南縣出臺《關于促進房地產市場平穩健康發展的實施意見（試行）》（簡稱意見），指出房屋銷售成交價格不得超過發改部門備案價格。否則，房產局不予辦理《商品房買賣合同》備案。

此外，為嚴控投機炒房，大幅延緩多套房上市交易時間。意見明確，阜南縣居民在縣里名下已有二套住房，購買第三套（及以上）商品住房后5年內不得上市交易，非阜南縣戶籍居民在縣里名下已有一套住房，購買第二套（及以上）商品住房后8年內不得上市交易，起始時間以購房人繳納契稅時間為準。

意見稱，各部門將嚴查自商品房批準銷（預）售之日起，未在10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，未在交易場所醒目位置明碼標價銷售的；未標明房源銷售狀態，已售房源所標示價格不是實際成交價的；以捆綁或者附加條件等限定方式，強制提供商品或服務并捆綁收費的；捂盤惜售，炒賣房號，操縱市場價格的等違規行為。

瀘州方面，3月27日執行的“規范管理促進房地產業健康發展的實施細則”指出，實行地價房價局部調控。對中心城區熱點區域的地塊，需要采取限定住房銷售價格、配套保障房、自持租賃住房配建等方式調控地價的，由住建部門會同國土資源部門、規劃部門提出方案，并列入土地出讓方案報市政府批準后執行。

細則還指出，加大對房地產開發項目超容積率規劃源頭治理，杜絕超標準規劃設計贈送面積(不計產權的面積)。

同時，要求住建部門應定期將商品住房庫存去化周期通報國土部門，當商品住房庫存去化周期小于8個月時，應當適時增加土地供應;當商品住房庫存去化周期大于15個月時，適時控制土地供應。

調控政策凸顯精細化

中原地產首席分析師張大偉表示，超過10個城市在3月下旬啟動新一輪調控，有兩方面值得注意。一方面調控范圍擴大，三四線城市加入限售，另一方面，保護剛需成調控重點，熱點城市購房出現剛需優先搖號選擇限價房。

的確，近日，武漢、長沙、成都紛紛發布新政，規定剛需家庭可優先搖號選房。成都市房管局3月31日公布房地產市場調控新政，成都剛需家庭購買商品房將享受優先搖號，以支持剛需家庭自住購房需求。

長沙建委發布《關于實施差別化購房措施的通知》，明確在購買長沙市限購區域內“限房價、競地價”的商品住房項目（不含定向限價房），和新建商品住房項目中144平方米（含）以下戶型的普通商品住房時，長沙市的首套剛需購房群體有望優先滿足需求。

武漢方面，在武漢市無自有住房、符合住房限購政策規定以及自此次購房之日起前三年內無住房交易記錄的意向購房家庭，可優先選擇預售備案價低于18000元/平方米、面積低于120平方米的新建商品住房項目。

張大偉說，政策已更有針對性。例如，搖號的主要原因是這些城市被限價的預售房源，供需緊張，政策會增加剛需買到房的可能性。

“但這一政策治標不能治本，和二手房價格倒掛的新房，開啟搖號后，很可能會增加非理性排隊數量。”張大偉說。

張大偉表示，房地產調控在嚴格執行一年后政策加碼，未來一二線等熱點城市仍有可能在公積金、剛需房源供應、共有產權房、租賃等方面有加碼的可能性。同時，部分三四線城市也會因為市場的升溫而有加入限售的可能性。

張大偉預計，2018年房地產調控政策將依然高壓執行，不過，不同城市間調控將出現分化：熱點城市繼續加大力度調控，庫存量大的三四線城市依然要想辦法去庫存。(記者 梁倩)