政策調控趨向“一城多策”

2018房地產迎來“長效機制”關鍵年

短期調控與長效機制銜接將更為緊密

2017年，房地產政策堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”基調，地方以城市群為調控場，從傳統的需求端抑制向供給側增加進行轉變，限購、限貸、限售疊加土拍收緊，供應結構優化，調控效果逐步顯現。

業內人士分析預測，2018年房地產行業將堅持“房住不炒”定位，政策開啟“一城多策”分類調控方向。在此基礎上，短期調控與長效機制的銜接將更為緊密，大力培育發展住房租賃市場、深化發展共有產權住房試點，在控制房價水平的同時，完善多層次住房供應體系，構建租購并舉的住房制度，推動長效機制的建立健全。

調控趨向“一城多策”

2018年，樓市分類調控政策在地方得到落實，蘭州成為此輪調控來首個松綁限購城市。1月5日，蘭州市發文對部分區域取消限購，繼續限購區域則取消限購社保、納稅證明。同時，進一步強化價格備案制度，實行住房限售措施，并于2018年1月8日起正式實施。

針對蘭州市的政策調整，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，蘭州政策調整的重點在于：松綁部分非核心區域限購，對限購的認定條件進行放松；對炒房依然零容忍，推出限售政策；在去庫存和防投機方面落實新政策的要求。

嚴躍進表示，從蘭州的去庫存周期數據來看，維持在17個月左右的水平。一般來說，一些熱點城市若是市場不錯，去庫存周期或存銷比實際上是可以降低到12個月甚至8個月以下的水平。對于蘭州房地產市場來說，市場過熱過半是集中在市區，對于一些近郊區和遠郊區以及郊縣，實際上去庫存周期還是比較高的。

“所以嚴格收緊限購政策意義不大。此次調整政策，也是考慮到郊區市場去庫存的導向，所以對于此類區域撤限購變限售，既去庫存也防范炒房，具有積極意義”。嚴躍進說，預計后續對于一些省會城市來說，郊區市場的購房政策會適當放松，而市區房源不多且房價容易炒作，所以政策松綁可能性相對不大。

“2018年1月份以來，蘭州調整限購，南京松綁戶籍，房地產調控正式開啟一城多策時代”。中原地產首席分析師張大偉分析認為，“2017年房地產市場調控最成功的地方是：在熱點城市房價被抑制的情況下，全國房地產市場依然維持向前推動的經濟活力。因此，2018年政策調控的方向依然是維持這個方向的發展趨勢。”

2017年12月底召開的全國住房城鄉建設工作會議要求，2018年抓好房地產市場分類調控，促進房地產市場平穩健康發展。針對各類需求實行差別化調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續做好去庫存工作。

張大偉分析認為，從未來趨勢看，在房價出現波動的情況下，調控政策過嚴的城市，政策加碼的必要性已經不復存在。“以最典型的蘭州為例，庫存過多的區域松綁政策，庫存少的區域加碼調控，符合調控的大方向。”

他預計，后續還會有更多城市會出現類似政策調整，以往部分城市的“一刀切”限購并不利于市場平穩，未來更多的城市將執行一城多策，調控形勢趨向多樣化。

堅持“房住不炒”定位

中原地產研究中心統計數據顯示，2017年內，全國接近110個城市與部門(縣級以上)陸續發布的調控政策次數多達270次以上。其中北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等城市多次發布政策，尤其是僅北京發布的各類型房地產調控政策超過30次。

中國指數研究院的統計數據也顯示，2017年全年，以城市群為調控主場，從中心城市向周邊三四線城市逐步擴圍。在“房子是用來住的，不是用來炒的”導向下，各地政府積極深化房地產政策調控。截至2017年12月底，90個地級以上城市(約200項政策)和35個縣市(約41項政策)出臺調控，海南、河北從省級層面全面調控。此輪調控總體上表現為持續時間更長、涉及城市更多、政策強度更大。

張大偉說，從2017年的調控基調來看，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位；從調控城市看，15個熱點城市是調控熱點；另外還從一二線城市開始，逐漸向周圍城市擴圍。

分區域來看，長三角、珠三角、京津冀三大城市群內部三四線城市聯動中心城市出臺收緊政策；2017年下半年，三四線城市調控進一步擴圍，集中在山東半島城市群、海西城市群、安徽中部及中西部地區重點城市周邊的三四線城市。

中指院相關負責人分析認為，2018年房地產工作重點是要抓好房地產市場分類調控，促進房地產市場平穩健康發展。未來樓市政策仍會延續“房子是用來住的，不是用來炒的”這一明確的主線，堅持調控目標不動搖、力度不放松，保持房地產市場調控政策的連續性和穩定性，繼續嚴格執行各項調控措施，防范化解房地產市場風險。

該負責人表示，2018年針對各類需求實行差別化調控政策，因城、因區施策將持續發酵，城市群各級城市間調控將繼續協作發力，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房，庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續做好去庫存工作。此外，區域協調和城鄉統籌也將重點推進，引導人口和住房需求合理分布。

“長效機制”迎來關鍵年

中指院方面認為，2018年我國在落實“住有所居”目標上將邁出實質性步伐，長效機制將是中長期房地產發展的重點。其中，推進住房制度改革將是首要工作。這方面包括：加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

在租賃市場方面，未來人口凈流入的大中城市將大力發展住房租賃市場特別是長期租賃，試點城市相關租賃政策也將進一步落實和細化。推進國有租賃企業的建設，支持專業化、機構化住房租賃企業發展，抓緊推進住房租賃立法，加快建設政府主導的住房租賃管理服務平臺，推動住房租賃市場更加規范化、專業化。此外，也將分層次多渠道解決群眾住房問題，扎實推進棚改工作、提升公租房保障能力、因地制宜發展共有產權住房。

平安證券分析師楊侃分析指出，2018年預計調控政策大概率維持現狀，大幅加碼或放松可能性均不大。原因在于：首先，十九大報告進一步強調堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，中央經濟工作會議及住建部會議均強調調控政策的連續性和穩定性；其次，2017年九部委出臺《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，在長效機制建設完成之前，仍需要以調控換取時間；此外，盡管經濟下行壓力仍在，但短期工業增加值增長相對平穩；最后，2017年各線城市房價漲幅明顯回落，熱點城市住宅價格亦呈現不同程度降溫，調控已逐見成效。同時，住建部明確“滿足首套剛需，支持改善需求”。綜合來看，未來政策大幅加碼概率不大。

針對房地產市場“長效機制”建設，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析預測，首先，樓市調控長效機制將加速建立，房產稅相關問題作為長效機制的核心將會更快解決和推進；其次，現有的緊縮性調控政策會長期持續，短期內基本不會放松；此外，一城一策、分城施策的差異化調控方式不會改變，未來我們將看到更多城市出臺收緊樓市新政，也能看到部分城市仍在積極去庫存。

胡景暉表示，2018年“房地產長效機制”將由理論層面進入實踐層面。對炒房的打擊還將持續，樓市交易，特別是收緊政策城市的樓市交易將基本由自住需求客戶完成。更多資源會傾斜到租賃市場，房地產市場的功能將從投資增值向滿足人們的居住需求回歸。

“歷史數據表明，政策對我國房地產市場有著決定性的影響。加快建立市場調節長效機制、減少短周期的市場調控十分必要。”胡景暉說，“當然，長效機制的建立是一項系統而長期的工程，只有土地財政、稅收、立法等各方面都有大量變革后才能建立。長遠來看，還需要合理配置資源，優化產業布局，引導人口流動。作為全國房地產市場的標桿，尤其是北京，將會在長效機制的建立中起到至關重要的作用”。(記者 高偉)