北京市商住房限購政策出臺后，很多房地產開發企業的經營模式從以往單一的銷售模式轉向了以開發產品對外投資入股的形式。筆者結合案例，針對房地產開發企業以房產投資入股企業的問題，梳理了投資方應做的稅務處理。

基本案情

房地產開發企業A公司，注冊在北京市通州區，該企業為增值稅一般納稅人，2016年12月以自行開發后自用兩年的一棟房產評估作價4000萬元入股到增值稅一般納稅人B公司，取得B公司30%的股權，該房產2014年建成并竣工，占地面積800平方米。雙方約定共同承擔投資風險，相應的權屬變更手續已于當月完成。

投資方的稅務處理

1.增值稅及附加稅費

A公司將房產投資入股換取B公司的股權行為屬于有償取得“其他經濟利益”，屬于銷售不動產行為，應繳納增值稅。根據《國家稅務總局關于發布〈納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》第三條第二款規定，一般納稅人轉讓2016年4月30日前自建的不動產，可選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

因此，A公司需繳納增值稅190.48萬元[4000÷（1+5%）×5%]，城建稅9.52萬元（190.48×5%），教育費附加5.71萬元（190.48×3%），地方教育附加3.81萬元（190.48×2%）。

2.土地增值稅

以房產投資入股是否涉及土地增值稅，主要看投資主體及被投資企業是否為房地產企業。A公司為房地產開發企業，需對其投資行為征收土地增值稅。根據《北京市地方稅務局關于明確土地增值稅有關問題的通知》第六條規定，房地產開發企業建造商品房，已使用（包括自用、出租等）年限在一年以上再出售的，應按照轉讓舊房及建筑物的政策規定征收土地增值稅。

本案中，假定該房產允許扣除項目金額為2800萬元（包括取得土地使用權所支付的金額、舊房及建筑物的評估價格等），則A企業應繳納土地增值稅為302.86萬元［（4000÷（1+5%）-2800）×30%］。

3.企業所得稅

企業所得稅法實施條例第二十五條和《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》第七條，都明確規定了企業將開發產品用于對外投資等行為應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。

4.印花稅

企業以房地產投資入股屬于財產所有權的轉移，根據印花稅規定應當按“產權轉移書據”稅目征收印花稅，投資雙方均要按萬分之五的稅率繳納印花稅。假設雙方簽訂的合同未分別注明不含稅金額和增值稅稅額，A公司需繳納印花稅2萬元（4000×0.5‰）。（劉濤 宋雪）