土地市場(chǎng)：分類(lèi)調(diào)控中供需壓力漸緩

　　熱點(diǎn)城市土地溢價(jià)率普遍降低，市場(chǎng)非理性行為明顯減少

　　國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明今年初在全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議上表示，今年將對(duì)房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市合理增加土地供應(yīng)，調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，提高住宅用地比例，對(duì)去庫(kù)存壓力大的三四線城市要減少以至?xí)和Ｗ≌玫毓?yīng)。

　　住宅市場(chǎng)和土地市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)作用一直密不可分。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家分析指出，從供給側(cè)改革的思路出發(fā)，只有從源頭上解決土地市場(chǎng)的供需失衡，才能進(jìn)一步調(diào)節(jié)住宅市場(chǎng)的供需關(guān)系，通過(guò)抑制地價(jià)達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目的。

　　土地供給側(cè)改革措施不斷

　　“在土地利用方面，用地標(biāo)準(zhǔn)、用地結(jié)構(gòu)、用地布局是‘十三五’期間重點(diǎn)要考慮和著力的內(nèi)容。”國(guó)家土地副總督察、國(guó)土資源部總規(guī)劃師嚴(yán)之堯指出，國(guó)土部將根據(jù)“十三五”規(guī)劃和五大發(fā)展理念，在嚴(yán)格用地標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)和布局三方面重點(diǎn)施策。

　　2016年2月，國(guó)土資源部鎖定年度工作要點(diǎn)。其中包括：全力保障穩(wěn)增長(zhǎng)調(diào)結(jié)構(gòu)，加快土地利用年度計(jì)劃下達(dá)，保障國(guó)家重大工程項(xiàng)目用地，合理調(diào)整產(chǎn)業(yè)用地結(jié)構(gòu)，完善促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的國(guó)土資源政策，進(jìn)一步規(guī)范土地儲(chǔ)備工作等。

　　2016年3月，姜大明在回應(yīng)社會(huì)關(guān)切的房地產(chǎn)調(diào)控、人地錢(qián)掛鉤、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記等問(wèn)題時(shí)表示。國(guó)土部將采取有保有壓、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、分類(lèi)調(diào)控等政策措施，合理增加不同城市的土地供應(yīng)面積。

　　2016年6月，由于當(dāng)年上半年一二線土地市場(chǎng)高價(jià)地頻出，國(guó)土部重申“異常交易地塊”的備案制度。具體為，要求各地加強(qiáng)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，及時(shí)掌握地價(jià)異常變動(dòng)，對(duì)招拍掛出讓中溢價(jià)率超過(guò)50%、成交總價(jià)或單價(jià)創(chuàng)新高的房地產(chǎn)用地及時(shí)上報(bào)。還要求地方國(guó)土部門(mén)分析異常地塊高價(jià)原因，對(duì)出現(xiàn)異常高價(jià)地塊的市縣進(jìn)行督促和約談。

　　2016年10月，國(guó)土部會(huì)同國(guó)家發(fā)展改革委聯(lián)合印發(fā)指導(dǎo)意見(jiàn)，對(duì)“十三五”內(nèi)單位國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值建設(shè)用地下降20%的目標(biāo)要求分解到各省（區(qū)、市）。該意見(jiàn)提出，“十三五”時(shí)期國(guó)土資源管理部門(mén)和發(fā)展改革部門(mén)從總量管控、盤(pán)活存量、市場(chǎng)化配置、土地使用標(biāo)準(zhǔn)等七個(gè)方面實(shí)現(xiàn)監(jiān)管。同時(shí)要求，各地盡快將本地區(qū)的下降目標(biāo)分解到各市、縣，并確定五年下降目標(biāo)底線和年度下降目標(biāo)底線，實(shí)行雙底線管控。

　　同月，國(guó)土部、發(fā)改委、住建部等五部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模同吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶(hù)數(shù)量掛鉤機(jī)制的實(shí)施意見(jiàn)》。意見(jiàn)要求，到2018年基本建立人地掛鉤機(jī)制，形成部門(mén)聯(lián)動(dòng)、上下銜接、有利于促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的建設(shè)用地供應(yīng)制度；到2020年，全面建立科學(xué)合理的人地掛鉤機(jī)制政策體系。

　　2016年11月，國(guó)土部針對(duì)城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)利用發(fā)布指導(dǎo)性激勵(lì)政策。針對(duì)當(dāng)前普遍存在城鎮(zhèn)外延式擴(kuò)張與存量土地低效利用狀況并存的情況，著重從五個(gè)方面提出針對(duì)城鎮(zhèn)低效用地的再開(kāi)發(fā)鼓勵(lì)措施。分別是：鼓勵(lì)原國(guó)有土地使用權(quán)人自主或聯(lián)合改造開(kāi)發(fā)；積極引導(dǎo)城中村集體建設(shè)用地改造開(kāi)發(fā)；鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)；鼓勵(lì)集中成片開(kāi)發(fā)；加強(qiáng)公共設(shè)施和民生項(xiàng)目建設(shè)等。

　　2017年初，國(guó)土部表示將加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性土地制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。“既要針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期波動(dòng)，研究應(yīng)對(duì)之策，抑制房地產(chǎn)泡沫；更要從長(zhǎng)遠(yuǎn)出發(fā)，構(gòu)建符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的土地基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。”姜大明說(shuō)，“必須明確住宅用地是保障住有所居的，不能用來(lái)炒作投機(jī)”。

　　房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整拿地策略

　　由于住宅類(lèi)土地的稀缺性，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸習(xí)慣了以聯(lián)合體的方式獲取土地儲(chǔ)備。一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“一地難求”是各大房企普遍面臨的現(xiàn)象，為了避免彼此之間的非理性競(jìng)爭(zhēng)，聯(lián)合拿地、聯(lián)合開(kāi)發(fā)可以避免多輸。

　　“去年一年，我們公司參與了多宗地塊的競(jìng)拍，但是最終一塊地也沒(méi)拿到。”北京一家房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)拓展部的員工羅錚告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，“沒(méi)有辦法，輪不到我們，別的企業(yè)競(jìng)價(jià)上來(lái)以后，我們的成本就沒(méi)法控制了。”

　　羅錚所在的部門(mén)有一個(gè)苛刻的要求，每當(dāng)北京土地市場(chǎng)有經(jīng)營(yíng)性用地掛出，主管領(lǐng)導(dǎo)都要求部門(mén)員工預(yù)測(cè)出可能參與競(jìng)價(jià)的其他開(kāi)發(fā)企業(yè)、未來(lái)地塊出讓的價(jià)格以及地塊的最終競(jìng)得者。他告訴記者，2016年北京市場(chǎng)推出的宅地，分別落入萬(wàn)科、龍湖、保利等在北京市場(chǎng)深耕多年的“拿地大戶(hù)”手中。

　　一年前，羅錚從南方一所城市畢業(yè)后應(yīng)聘到這家房地產(chǎn)企業(yè)，他們部門(mén)主要工作就是監(jiān)測(cè)分析土地市場(chǎng)的行情、周邊開(kāi)發(fā)企業(yè)的買(mǎi)地動(dòng)作以及為公司購(gòu)入土地儲(chǔ)備。在過(guò)去的一年里，羅錚參加了北京國(guó)土局的每一場(chǎng)土地拍賣(mài)，現(xiàn)場(chǎng)統(tǒng)計(jì)拿地企業(yè)的每一次報(bào)價(jià)，并計(jì)算土地成本以及未來(lái)的利潤(rùn)空間。

　　最近一次是2月16日，北京出讓房山良鄉(xiāng)鎮(zhèn)的兩宗經(jīng)營(yíng)性地塊，這是春節(jié)后北京土地市場(chǎng)的首場(chǎng)拍賣(mài)會(huì)。兩宗地塊吸引了中海、保利、龍湖、遠(yuǎn)洋、萬(wàn)科等八家房企。最終，分別被“中海、首開(kāi)、保利、龍湖聯(lián)合體”和“金地、旭輝聯(lián)合體”競(jìng)得。

　　1月19日，北京市推出房山、平谷、門(mén)頭溝三宗住宅用地，并吸引了包括遠(yuǎn)洋、愗源、富力、萬(wàn)科等20余家房企及聯(lián)合體參與競(jìng)拍。其中，門(mén)頭溝潭柘寺地塊被遠(yuǎn)洋、龍湖、保利等五家房企聯(lián)合體以63.3億元競(jìng)得。

　　“拿地難的不光是我們這樣的公司，有很多體量、資金、實(shí)力比我公司強(qiáng)的企業(yè)往年布局偏重于二線城市和三四線城市，現(xiàn)在想回過(guò)頭來(lái)到一線城市開(kāi)發(fā)一些標(biāo)志性產(chǎn)品，也拿不到地。”羅錚說(shuō)。

　　對(duì)此，各家開(kāi)發(fā)商也在相應(yīng)調(diào)整收儲(chǔ)策略。在羅錚看來(lái)，土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)方向，讓開(kāi)發(fā)企業(yè)在融資、開(kāi)發(fā)能力、運(yùn)營(yíng)能力各方面都面臨考驗(yàn)。以北京土地市場(chǎng)為例，從幾年前的“價(jià)高者得”，到后來(lái)的競(jìng)配建、競(jìng)自持面積，當(dāng)前的土地出讓方式和條件已經(jīng)非常嚴(yán)格。

　　“所以，才會(huì)出現(xiàn)五家以上的開(kāi)發(fā)企業(yè)組成超級(jí)聯(lián)合體合作拍地。甚至在競(jìng)自持面積環(huán)節(jié)時(shí)有企業(yè)愿意100%持有，這意味著未來(lái)這種地塊包括住宅及商業(yè)部分將由競(jìng)得的開(kāi)發(fā)商全部自持，可以緩解租賃市場(chǎng)價(jià)格。”羅錚說(shuō)，“從土地市場(chǎng)的供應(yīng)趨勢(shì)來(lái)看，以后這樣的情況還會(huì)經(jīng)常出現(xiàn)。”

　　供需調(diào)整下高價(jià)地減少

　　2017春節(jié)前后隨著地方樓市調(diào)控政策的持續(xù)落地，各地針對(duì)土地市場(chǎng)的政策呈現(xiàn)收緊之勢(shì)。在此背景下，2016年火爆的土地市場(chǎng)明顯降溫，一二線城市普遍告別此前的“高溢價(jià)率”，進(jìn)入低價(jià)模式。

　　“從2017年以來(lái)全國(guó)的土地市場(chǎng)來(lái)看，除部分熱點(diǎn)城市熱點(diǎn)地塊外，高溢價(jià)率地塊比例與數(shù)量均有所減少。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，這和地方政府陸續(xù)出臺(tái)的調(diào)控政策密不可分。

　　據(jù)悉，截至目前，已經(jīng)有接近30個(gè)城市出臺(tái)了各類(lèi)房地產(chǎn)約束性調(diào)控，這使得非熱點(diǎn)屬性的土地出現(xiàn)了明顯的降溫，土地市場(chǎng)也相應(yīng)出現(xiàn)非常明顯的分化。例如，天津等城市最近出臺(tái)政策，土地報(bào)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)競(jìng)報(bào)“自持面積”；南京等城市也在土地拍賣(mài)中設(shè)置了最高限價(jià)。“在這種情況下，熱點(diǎn)城市土地的溢價(jià)率均出現(xiàn)明顯降低。”張大偉說(shuō)。

　　2月21日，上海金山區(qū)迎來(lái)三宗住宅用地出讓?zhuān)貕K分別位于楓涇鎮(zhèn)、金山新城以及工業(yè)區(qū)。三宗地塊以33.9億元的總成交價(jià)被北京建工、上海建工以及華紡和城地產(chǎn)分別競(jìng)得。值得一提的是，除金山新城地塊有七家開(kāi)發(fā)商競(jìng)價(jià)之外，其他地塊均只有一家開(kāi)發(fā)企業(yè)競(jìng)價(jià)，最終金山新城以低溢價(jià)，其余兩宗地塊則以底價(jià)成交。

　　“大部分熱點(diǎn)城市土地成交溢價(jià)率明顯降低，比如深圳、上海等城市地塊成交溢價(jià)率均明顯低于2016年平均水平。除少數(shù)熱點(diǎn)城市外，整體土地溢價(jià)率有所平穩(wěn)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，北京、上海等一線城市最近成交的幾宗地塊基本接近零溢價(jià)率，“這體現(xiàn)了嚴(yán)格調(diào)控政策下，土地市場(chǎng)也開(kāi)始明顯降溫”。

　　2月中旬，國(guó)土部部署完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)試點(diǎn)工作，全面啟動(dòng)試點(diǎn)工作。國(guó)土部副部長(zhǎng)王廣華表示，完善土地二級(jí)市場(chǎng)是推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要舉措，目標(biāo)是以建立起產(chǎn)權(quán)明晰、市場(chǎng)定價(jià)、信息集聚、交易安全的土地二級(jí)市場(chǎng)，著力完善土地二級(jí)市場(chǎng)規(guī)則、健全服務(wù)和監(jiān)管體系，提高節(jié)約集約用地水平。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，土地二級(jí)市場(chǎng)的完善建立，以及地方上有保有壓的差異化供地策略，都有望在未來(lái)幾年緩解土地供需矛盾所產(chǎn)生的壓力。另一方面，全國(guó)土地市場(chǎng)高價(jià)地普遍減少，也使得地價(jià)逐漸回歸合理，從土地市場(chǎng)源頭抑制房?jī)r(jià)的上漲動(dòng)力。