樓市資本布局“環一二線”區域

　　被一二線城市調控政策擠出的房企和購買力，正在“退而求其次”聚焦價值溢出的三四線城市

　　11月，一二三線30個典型城市中，襄陽成交量環比增幅為最高水平，達到38.9%。圖為10月4日，一二期業主入住后的襄陽市超大型樓盤東津世紀城。圖/視覺中國

　　房企對一二線城市土地的熱衷，在今年上半年體現得淋漓盡致。然而，隨著全國熱點城市調控政策全面升級，不少房企傾向于在一二線城市周邊，有價值溢出的城市尋找拿地機會。于房企而言，進入環一二線城市周邊城市布局，多少有點“退而求其次”的意味。

　　11月三四線樓市成交看漲

　　據易居研究院的統計數據顯示，11月份，一二三線30個典型城市新建商品住宅成交面積同比增幅曲線走勢不一。一線城市同比增幅由10月的-0.8%收窄至-26.5%，二線城市同比增幅由10月的7.8%收窄至-7.4%，三線城市同比增幅則由10月的46.4%擴大至52.0%。在同比增幅曲線中，三線城市相對最強勢。

　　30個城市中，有11個城市的成交量出現環比增長態勢。其中襄陽市場環比增幅為30個城市最高水平，達到38.9%。而從環比跌幅看，包括杭州、蘇州的跌幅較大，分別為56.6%、54.8%。

　　易居研究院分析認為，受一二線城市政策頻頻收緊影響，部分三線城市購房者會有意識地加快購房節奏，以防范政策調整帶來的風險。對比歷史數據，三線城市市場成交相比去年同期有明顯的增長。

　　來自同策咨詢一份長三角區域三四線城市的研究報告顯示，未來3-5年，長三角區域部分三四線城市（含部分縣級市），可作為開發房企未來進入的備選城市，因為房價處于相對價值洼地，有回升動力。

　　中金公司也預測認為，三四線城市2017年上半年，仍將表現強勁，銷售均價有望同比增長5%-10%，銷售面積同比增長10%-15%，不過，增長勢頭在2017年年中會減弱。

　　此外，三四線城市在土地市場的數據也很樂觀，據同策咨詢研究部全國土地市場月報顯示，11月，除二線城市外，一線，三四線城市的宅地溢價率均呈現上揚，一線城市溢價率為38%，三四線城市溢價率達29%。

　　購買力尋路一二線城市周邊

　　事實上，隨著樓市宏觀調控的發酵，被一二線城市擠出的資金和購買力，正在將目光聚焦到中國的三四線城市。

　　不久前新京報記者在廊坊“北三縣”探訪時發現，當地銷售人員極力推薦唐山、天津樓盤，認為唐山是三年前的“香河”，未來發展潛力很大。香河當地一家代理機構的人員表示，公司已將業務重點轉移至天津、唐山等區域。今年以來，該公司的銷售路線為：燕郊、香河-天津寶坻-天津靜海、濱海-唐山。

　　“一杯水滿溢出去，越靠近越受益。”曾經叱咤風云的溫州炒房團“帶頭大哥”陳俊這樣說。最近四五年，陳俊一直“潛伏”在河北，考察京津冀協同發展中的投資機會。今年以來，向他電話咨詢河北樓盤的投資團成員漸漸多了起來。不過他表示，雖然北京周邊很多城市出臺了限購政策，但這些城市依然有發展前景。不過并非所有項目都有升值潛力。

　　身為溫州中小企業發展促進會會長的周德文說：“上海限購升級后，周邊的一些城市，比如嘉興、昆山等地房價有所刺激，上漲較快。也吸引了一部分投資者、甚至包括上海的剛需客群到此購房。”

　　在周德文看來，大城市調控政策嚴厲，必定會刺激周邊三四線城市房地產的發展，也會使房企向這些城市集聚。“包括綠城在內的品牌房企，都紛紛進駐上海周邊衛星城，三四線城市盡管有庫存積壓，但隨著中國城鎮化力度的加大，農民進城人員也越來越多，三四線房地產市場還有發展前景。”周德文說。

　　記者了解到，2015年，安徽蕪湖因為高庫存房地產市場一度滯銷，而隨著一二線城市樓市購買力的外溢，很多來自合肥、南京的投資客開始進入當地市場，推動房價上行。

　　核心城市周邊拿地成共識

　　以往出于對利潤率的保護，房企偏愛在一二線城市拿地，隨著熱點城市限購升級，基于成本與戰略訴求，有不少房企傾向于在一二線城市周邊的三四線城市尋找拿地機會。

　　12月13日，新城控股發布公告表示，公司子公司蘇州新城創佳置業有限公司以9.53億元競得蘇州張家港市四幅地塊，面積近22萬平米；而就在此前一天，新城控股以42.7億總價拿下佛山獅山鎮地塊；今年9月，新城控股還以10.6億競得嘉興一宅地。此外，新城在昆山也有所布局。

　　新城控股高級副總裁歐陽捷在接受新京報記者采訪時表示，新城控股總的戰略為1+3布局，即：長三角、珠三角和環渤海及中西部重點城市群。除熱點城市外，新城控股也在關注環大城市周邊的中小城鎮。“這些地方接受大城市產業、人口外移，未來會有很大的市場機會。比如廣州周邊的東莞、惠州等地，是未來市場的機會點。北京周邊包括固安、香河、永清，也有這樣的機會。”歐陽捷說。

　　這并非房企的個例。事實上，近期不少房企在環一線城市周邊布局。12月12日，中海50.4億元包攬無錫新吳區兩地塊，總建面逾65萬平方米；10月14日，綠城置業1.44億連拿安徽渦陽縣3宗地塊；9月21日，萬科2.9億底價摘徐州銅山路站地塊，總面積5.38萬平米。

　　一房企高層人士表示，在核心城市周邊拿地已經是共識，京津冀協同發展下，大多數城市會受益，近期京津冀區域土地市場仍很活躍。此外，上海和深圳周邊以及三四線城市的核心地塊，對房企都有吸引力。

　　“退而求其次”布局外溢區域

　　于房企而言，進入環一二線城市周邊城市布局，多少有點“退而求其次”的意味。

　　“目前一二線城市既限房價又限地價，利潤是固定的，而通過國內發債與國外發債，開發商手頭還有不少資金，沒有地方投，利息支出、成本都在那擺著，肯定要向價值洼地的三四線城市流入一部分。”當代置業執行董事兼總裁張鵬表示，只要政策不變化，這是明年的一大趨勢。也不是每個三四城市都可以進，肯定要重點篩選。

　　不過，在融僑集團副總裁、首席投資官康紅恩看來，不應簡單地認為房企偏向于三四線城市，要肯定的是，房企是在找價值溢出的城市。目前很多企業會在環深圳、上海、北京區域做布局，這背后的核心還是瞄準北上廣深，其實還是在做環都市城市區布局。總的城市分化與城市格局不會有太大變化，也并非所有的開發商都會涌入三四線城市，價值外溢才是關注的重點。

　　康紅恩也坦言，尋找價值外溢的城市，肯定跟此前聚焦核心城市的布局有所不同。“由于每個城市政策調控的區域與范圍不同，按照價值外溢遷移的規律來布局，也會關注同一城市不限購的區域。”康紅恩強調道。(記者 張曉蘭)