銀行與房地產親密度調查

監管收緊促使涉房貸款獲批難度加大，于是部分小貸公司將目光投向了房產抵押貸款業務。

道高一尺，魔高一丈！

假離婚購房的套路雖然離譜，且已經被多地監管重拳出擊，但據《證券日報》記者了解，還有更離譜的“零首付”購房。與首付貸放大樓市杠桿不同，“零首付”意在假購房真貸款。

“用購房的方式幫你融資”，福建的李先生表示，“可以融資50萬元-80萬元。”

“中介公司說通過虛擬買房為我辦貸款，我不用出首付，貸款辦下來才知道所謂的中介公司墊款其實全是向小貸公司高息借款的套路，而且買房是真的而不是口頭所約定的虛擬；目前僅是我所知道的類似的情況就有很多，現在我們都不知道該怎么辦了”，借款人小路（化名）選擇了通過互聯網求援。

“零首付”實為套路

關于購房貸款，江湖套路可謂層出不窮。

在今年春節以前，首付貸還沒有被監管明確定性，而且由于部分P2P平臺的介入，首付貸還一度頂上了互聯網金融產品的光環。但是，隨著首付貸杠桿風險被重視，監管已經屢次出手對房地產中介機構、房地產開發企業以及相關的的金融業務開展清理和整頓。然而，如今雖然首付貸已成為過街老鼠，但是比首付貸更為不靠譜的“零首付”卻依舊潛行，且手法更加復雜。

《證券日報》記者日前注意到，有中介人士高調宣傳“用購房的方式幫你融資”。

本報記者聯系上述福建的李先生并了解到，“可貸款50萬元-80萬元”，而其推薦的可購樓盤位置主要集中于福建省，包括閩侯上街、福清、長樂等地區，對于購房人的要求僅僅是“25周歲-50周歲，全國戶口都可以；征信良好，信用卡不超過5張，已有負債不超過30萬元，如果已婚，第二產權人負債不超過50萬元”。

符合上述條件的借款人所需提交的材料僅包括身份證、戶口薄、詳版征信報告、半年的銀行流水和工作證明。

此外，還有別墅廣告直接對潛在購房人進行了分類，對于購房人“房子總價200萬元，首付只需要5萬元，無論月供多少，免費送五年月供”；對于融資客戶，“只要5萬元定金，公司一手操作可以幫助融資100萬元，介紹客戶也可獲得高額傭金”。

一切看起來如同那句經典的兒童學習機廣告語——“so easy，媽媽再也不用擔心……”

然而，據《證券日報》記者了解，事情并沒有這么簡單。

“我買的房子總價56萬元，中介對我說零首付，中介公司墊款6萬多元，房地產商墊款10萬多點，銀行按揭貸款39萬元。如今，向中介借款的部分我需要繳納每月4分的利息，買房辦理的貸款每個月按揭還貸數千元，房地產商墊付的錢也得還；另外憑借抵押房子申請的7萬元貸款也被收取了多百分之二十多的 點子費 ”，小路表示，“簽了協議我才發現，7萬元貸款并不是我之前以為的跟銀行貸款，而是向小貸公司借錢，利率要高很多，如今我想反悔，才發現手里什么證據也沒有。”

所謂的“點子費”是民間的一種說法，多指不符合國家法律法規的、無資質的收費，具體的點子是收、付雙方自行約定的百分數，1%為一個“點”。

《證券日報》記者發現，這種“信用白戶零首付購房融資被騙”的情況，在全國多地多有發生，購房人大多是為了套現，反而背負了一大筆債務。為了招攬客源，部分中介甚至向購房人承諾“借款不接入征信系統，不用真還錢”，但是今年10月份有網友表示遭遇類似騙局，“公司跑了，房產證和土地證都被拿走了”。

抵押貸轉向“民間”

國家統計局11月18日發布的數據顯示，10月份，全國70個大中城市中，一線城市和二線城市房地產市場明顯降溫，多城房價環比漲幅快速回落。

雖然，樓市調控已經初見成效，但是多地樓市調控政策仍在持續加碼：杭州、武漢與深圳相繼發布了樓市新政，從公積金、社保與貸款首付比例等方面進行了限定。

監管的收緊，無疑將促使涉房貸款的獲批難度加大，于是部分小貸公司將目光投向了房產抵押貸款業務。

“南京的房產，如果是申請一押貸款，月息1.1%，加上一年服務費（3.5%）；如果是申請二押貸款，月息1.1%，半年的服務費2.5%”，南京的常先生表示，其有途徑找小貸公司做房產抵押貸款業務。

所謂一押，就是指首次抵押房產；而二押則是指在不同的機構或公司進行第二次抵押。

按照常先生的叫價，一押貸款的年化成本（利息加服務費）為16.7%，而二押貸款的年化成本（利息加服務費）為18.2%。上述價格較銀行抵押貸利率明顯偏高，對于銀行來說，無抵押無擔保的信用借款的利率一般在年化15%-18%之間，抵押貸款的利率通常僅僅是在基準利率基礎上略有上浮。

然而小貸公司或許是由于資金有限，即便看到了“商機”，也有無錢可放的無力感，因此，將相關資產包裝成理財產品向民間投資人銷售則成為了其融資之道。

“月息可達1%，年化12%，秒殺各類銀行貼息存款、銀行理財、信托產品、資管產品!”，資金中介高先生表示，“房子(純住宅)抵押業務長期而且大量的尋找出資人。”

高先生強調，“房子搬不動、背不走，可以通過房管所辦理 公證+抵押登記(他項權證) ；此外，公司通過借前盡職調查、多年的一線風控經驗、借后管理以及免費催收來全程保障資金安全”。

通過上述所謂的金融服務可以看出，一條由“出資人-小貸公司-借款人”構建的資金流動鏈條看起來是多贏的局面，但是動輒年化成本15%以上的抵押貸款，其資金流向風險和借款人的償還能力又豈能是中介寥寥數句經驗就能保障的呢？尤其是房產二押貸款業務，事實上，很多銀行由于意識到了風險，已經對此項業務徹底關閉了大門。