西城法院分析了近年來(lái)二手房買(mǎi)賣糾紛案件 法官提醒購(gòu)房者—— 購(gòu)買(mǎi)二手房小心多種“風(fēng)險(xiǎn)房”

    西城區(qū)是北京市老城區(qū)，轄區(qū)內(nèi)的房屋交易多以二手房為主，二手房買(mǎi)賣合同糾紛占到房屋買(mǎi)賣合同糾紛的八成左右，該類糾紛具有受政策影響明顯、涉案標(biāo)的額大、案件事實(shí)較為復(fù)雜等特點(diǎn)。昨天，西城法院根據(jù)近年來(lái)二手房買(mǎi)賣糾紛案件進(jìn)行了梳理和分析，提示公眾在購(gòu)買(mǎi)多戶房、學(xué)區(qū)房、央產(chǎn)房、在租房、拍賣房、漲價(jià)房等多種二手房時(shí)應(yīng)該謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)，注意規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

    多戶房

    購(gòu)房者可將“遷戶口”寫(xiě)進(jìn)合同

    2015年5月，賣家董女士與買(mǎi)家王女士簽訂了房屋買(mǎi)賣合同，約定由王女士購(gòu)買(mǎi)董女士位于西城區(qū)宣武門(mén)西大街的一處房屋，總價(jià)值305萬(wàn)元。合同約定，董女士一方應(yīng)當(dāng)在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起10日內(nèi)，向房屋所在地的戶籍管理機(jī)關(guān)辦理完成原有全部戶口遷出手續(xù)。如因董女士自身原因未如期或無(wú)法遷出的，應(yīng)當(dāng)向王女士支付房屋總價(jià)款10%的違約金，并繼續(xù)履行全部戶口遷出義務(wù)。此后，王女士依照約定取得涉案房屋所有權(quán)，但是房屋內(nèi)仍有董女士的繼子戶口未遷出。法院最后判決被告支付了部分違約金。

    北青報(bào)查詢發(fā)現(xiàn)，因?yàn)檫w戶口導(dǎo)致的房屋買(mǎi)賣糾紛近年來(lái)屢次出現(xiàn)，在這類案件中，法院是不能直接判決遷移戶口的，因?yàn)閼艨谶w移是公安機(jī)關(guān)戶籍管理的職權(quán)，不屬于法院民事案件處理的范圍。但是，戶口遷移可以作為約定內(nèi)容寫(xiě)入合同條款，法院雖然無(wú)法判決遷移戶口，但卻能追究賣房人的違約責(zé)任。

    學(xué)區(qū)房

    購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房一定要寫(xiě)入合同

    馬先生為了孩子上學(xué)，通過(guò)中介公司購(gòu)買(mǎi)了西城區(qū)真武廟的一處房屋。購(gòu)房時(shí)馬先生問(wèn)該中介公司的業(yè)務(wù)員該房屋是否屬于某重點(diǎn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房，業(yè)務(wù)員從網(wǎng)上給馬先生找到了以往該重點(diǎn)小學(xué)的招生簡(jiǎn)章，馬先生看后馬上同業(yè)主簽訂了房屋買(mǎi)賣合同，以高于同地區(qū)均價(jià)的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了涉案房屋。但是，房屋買(mǎi)賣合同簽訂以后，馬先生經(jīng)過(guò)詢問(wèn)才得知自己購(gòu)買(mǎi)的只是緊挨學(xué)區(qū)房東側(cè)的一處房屋，并不屬于招生簡(jiǎn)章上的劃片房屋。

    為此，馬先生訴至法院，認(rèn)為中介公司存在誤導(dǎo)，要中介公司賠償高于該地段非學(xué)區(qū)房的房屋差價(jià)損失，并退還服務(wù)費(fèi)。后法院經(jīng)過(guò)審理，判決中介公司退還中介費(fèi)用。

    近年來(lái)，因?qū)W區(qū)房引發(fā)的房屋買(mǎi)賣糾紛不斷增多，在這類案件中，許多人為了孩子上學(xué)而購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房，但在合同中卻經(jīng)常不明確約定房屋帶有學(xué)位，或者雖然約定學(xué)位但不約定違約責(zé)任。因此，法官提示，以購(gòu)買(mǎi)“學(xué)區(qū)房”為主要目的的買(mǎi)房人，一定要提前向所在學(xué)校及教育部門(mén)核實(shí)好相關(guān)入學(xué)政策及購(gòu)買(mǎi)房屋入學(xué)指標(biāo)的使用情況，要將購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房這一特殊目的寫(xiě)入合同，并約定如果購(gòu)買(mǎi)“學(xué)區(qū)房”的目的不能實(shí)現(xiàn)，買(mǎi)房人有權(quán)要求解除合同，并且要求賠償房屋差價(jià)損失等。

    在租房

    買(mǎi)房時(shí)要求租戶出具放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)聲明

    在二手房糾紛中，除了多戶房、學(xué)區(qū)房容易引發(fā)糾紛，央產(chǎn)房、在租房、拍賣房、漲價(jià)房、抵押房、抵債房、共有房、代理房也經(jīng)常出現(xiàn)糾紛。

    以在租房為例，根據(jù)《合同法》230條的規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。對(duì)此西城法院法官提醒，生活中不少二手房在出售時(shí)是處于出租狀態(tài)的，為了避免以后交房發(fā)生糾紛，買(mǎi)房人在購(gòu)房時(shí)還是要認(rèn)真核查租賃合同期限、主體等信息，要求租戶出具放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的聲明書(shū)等材料。

    再以央產(chǎn)房為例，雖然現(xiàn)在允許央產(chǎn)房上市交易，但基于央產(chǎn)房的特殊性，近年來(lái)多次發(fā)生糾紛。西城法官提示，從買(mǎi)房人的角度來(lái)看，在簽訂合同前一定要事先了解房屋的來(lái)源、性質(zhì)及是否滿足上市交易等條件；從賣房者角度來(lái)看，則應(yīng)當(dāng)在房屋出售前完善相關(guān)上市手續(xù)，從而保證雙方簽訂的合同能夠順利履行。

    “在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)一定要準(zhǔn)確掌握房產(chǎn)信息、妥善簽訂購(gòu)房合同、注意證據(jù)固定留存。”西城法院法官說(shuō)。(記者 李鐵柱)