樓市新政引發毀約退房糾紛 雙方權益如何保障？

　　資料圖：10月3日，購房者在河南鄭州一個售樓中心查看房屋沙盤。新華社記者馮大鵬攝

　　新華社北京１０月１８日新媒體專電　題：樓市新政引發毀約退房糾紛　雙方權益如何保障？

　　新華社“中國網事”記者高博　魯暢

　　９月３０日以來，各地陸續出臺的房地產調控政策讓許多購房者措手不及，尤其首付比例紛紛提高或者房貸政策收緊，幾十萬元甚至上百萬元的資金缺口讓很多購房者面臨著無力購買甚至面臨違約的情況。

　　記者采訪發現，當前樓市新一輪政策已經引發多起毀約退房糾紛。一些開發商“定金不退”，購房者則表示，這是由于政策變動造成自己無法購房，不是個人原因，雙方爭執不下；一些“連環單”中的購房者更是處境尷尬。

　　湊不起首付放棄購房　定金不給退

　　本應放松的國慶假期，多地傳來收緊的樓市調控。北京、天津率先“鳴槍”，濟南、武漢、合肥、南京等城市緊隨其后。記者梳理發現，短短９天內，先后有２１個城市出臺了新的樓市調控政策。

　　今年９月下旬，濟南的宋女士和丈夫在濟南選購了一套商品房，并與開發商簽了合同（商品房認購書），繳納了２萬元定金。然而，突然出臺的樓市限購令擊碎了宋女士的購房夢：根據濟南新推出的相關限購政策，宋女士必須按照二套房４０％的比例繳納首付款，大約１２０萬元，并且貸款利率也要相應提高。而在９月份選房時，置業顧問告訴她根據當時政策首付只須２０％，大約６０萬元。

　　因為無法湊齊首付款，宋女士不得不放棄購房。隨后，宋女士聯系開發商想要要回已經繳納的２萬元定金，不料卻被拒絕了。開發商稱，宋女士無法購房，是屬于她個人的原因，因此不能退還定金。而宋女士則認為，這是由于政策變動造成自己無法購房，不屬于其個人原因。雙方為此爭執不下。

　　在北京，“賣小買大”的“連環單”購房者蔡先生過了一個郁悶的黃金周。由于賣掉的房子還沒有過戶，蔡先生所買的房子就成了“二套”。根據北京“９·３０”新政，對擁有１套住房的居民家庭，首付比例均不低于５０％，蔡先生為此要多支付近百萬元的首付款，且稅費等也隨之提高。

　　“兩邊的流程都在走了，我要是違約，按照合同要交房款２０％的違約金。”蔡先生說，這讓他很為難。

　　有中介支招“假離婚”避開政策影響

　　在業內專家看來，房地產市場到了今年下半年，投資和投機需求成了主流。記者采訪發現，新政之下，以投資為需求的購房者趨于理性，但一些“剛需族”“改善族”也受到了較大影響。一些中介機構開始為購房者“支招”，為避開政策影響，假離婚、“湊”首付等產業鏈有重出江湖的苗頭。

　　“中介建議我現在辦理假離婚，這樣以我愛人的名義購買就算是首套住房，屆時只需要變更合同就可以了。”蔡先生告訴記者，新政出臺后，他的經紀人建議，一是可以將賣、買分兩步走，先把賣掉的房子過戶再以首套購買，不然就只能以假離婚的形式。“但對方也等著用錢，肯定等不到我這邊先過戶。”蔡先生無奈地說。

　　還有一些中介機構則表示可以為購房者“湊”好首付。記者在中原地產天津西青一家門店采訪了解到，９月３０日晚天津市限購限貸政策出臺后，一些人無力支付高額首付不得不放棄購買計劃。中介隨即聯合有關房地產開發公司，針對一手新住宅推出購房分期付款服務。

　　“購房者購買新開樓盤，交付１０％至２０％首付即可辦理過戶手續，剩余房款可以分期再支付給房地產開發公司，支付周期可達半年，期間零利率零手續費。”中介人員表示，房地產開發商現在著急賣房，希望繞過限購限貸政策，通過分期付款激活一些潛在交易需求。

　　專家：因不可抗力或情勢變更等調控政策　“違約”購房者無責

　　在業內專家看來，樓市新政出臺后，一些購房者因不符合購房資格或者首付款比例增加而無法繼續履行房屋買賣合同，通常會出現買方想解除合同，要求返還定金，而賣方不愿解除合同，或者拒絕返還定金的糾紛。這其中涉及幾個法律問題值得分析。

　　北京易準律師事務所律師楊錦炎表示，首先要明白，無論限購前還是限購后簽訂的房屋買賣合同都是有效的。因為根據《最高人民法院關于適用＜中華人民共和國合同法＞若干問題的解釋（一）》第４條規定：“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。”

　　楊錦炎表示，各地出臺的限購限貸政策，并不屬于全國人大及其常委會制定的法律，也不屬于國務院制定的行政法規。因此，限購限貸政策的規定不影響買賣雙方簽訂購房合同的效力。但這里面因調控政策突然出臺導致無法履行合同，可分為限購和限貸兩種情況分析。

　　一種情況是限購。在政策出臺前購房者是有購房資格的，但因為政策出臺，購房者喪失了購房的主體資格。此政策構成了對房屋買賣雙方的不可抗力。《合同法》第一百一十七條規定“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。”所以因限購導致無法履行合同的當事人，可以向對方主張解除合同，并且不承擔違約責任。

　　另一種情況就是限貸。即政策以提高首付比例等方式對購房者的貸款條件進行了限制，從而影響了購房者的履約能力，導致合同不能履行，此種情形屬于《合同法》上的情勢變更。所謂情勢變更是合同有效成立后，因不可歸責于雙方當事人的原因發生情勢變更，致合同之基礎動搖或喪失，若繼續維持合同原有效力顯失公平，允許變更合同內容或者解除合同。楊錦炎說，購房者因為首付條件的提高，無法履行合同的，可根據上述司法解釋的規定，主張解除合同，不負違約責任。

　　在中國消費者協會律師團團長邱寶昌看來，各地限購限貸政策通常以“網簽”時間作為是否適用新政策的時間節點，但買賣雙方簽訂合同后，未能在限購政策出臺之前完成“網簽”的人，成為了受政策影響者。

　　邱寶昌建議，政策出臺之后，對于買賣雙方，應按著公平的原則妥善處理，比如沒有網簽，但交了定金和傭金的，可以根據紙質的合同、銀行的流水等加以甄別視為網簽或者因不可抗力政策，雙方可以解除合同，但該退的定金和傭金還是要退。