京城樓市黃金周急速冷凍

　　成交量創多年新低 短期內或迎更大降溫

　　在剛剛過去的國慶小長假前后，全國有多達20個城市加入收緊樓市調控的行列，其中以北京力度最大，涉及面最廣。多家房地產機構的統計數據顯示，黃金周期間北京樓市成交量創多年來新低，其他新出臺調控政策的城市成交量也出現明顯下調，新政效應顯現。業內人士普遍認為，調控重拳之下，市場預期開始走低，部分客群的購房計劃主動或被動延后，觀望情緒之下購房需求的萎縮，將使得四季度成交量持續走低，此輪房價過快上漲趨勢也將就此終結。

　　□政策回顧

　　北京樓市調控升級

　　9月30日，北京出臺樓市調控新政，新政從加大住宅用地供應（加大中低價位、中小套型普通商品房供應比例）、加快自住型商品住宅用地供應、控地價限房價、差別化信貸等8個方面出手。其中，頗受關注的信貸政策明確要求，購買首套普通自住房的首付款比例不低于35%，購買首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外)。對擁有一套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的，無論有無貸款記錄，首付款比例均不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

　　新政之前，北京對于首套房的首付比例統一為30%，不分普通住房還是非普通住房，此次新政實行了差別化的政策。

　　北京市房協秘書長陳志表示，從各大商業銀行獲得的權威數據顯示，當前北京首套房的首付比例平均在36%，也就是說，雖然購買首套普通自住房的首付款比例提高到了35%，但其實還是少于當前購房者實際的平均首付比例，因此對于剛需家庭的購房貸款影響很小。“認房又認貸”政策備受關注，即只要該家庭名下有房，再次購房時無論是否還有貸款，執行的都是二套房的首付比例。此舉是更加明確差異化的信貸政策。家庭已經擁有一套住房的，再次購房只有兩種原因，一是改善，二是投資。而無房家庭購買住房，相比之下則更需要貸款支持，應該有一個先后保障的次序。即貸款優先去支持無房家庭購買住房，然后才是改善型需求，而投資投機的需求則堅決要抑制。

　　□成交數據

　　黃金周成交量明顯下降

　　中原地產研究中心統計數據顯示：剛剛過去的國慶長假期間（10月1日－7日），北京新建住宅簽約216套，二手房住宅簽約209套，合計簽約425套。與過去5年同期相比（去年國慶合計成交543套，2014年成交594套，2013年成交863套，2012年成交587套，2011年成交1039套），從成交數據看，今年國慶長假為多年最低點。

　　今年國慶7天，合計純商品房住宅簽約136套，均價為33862元／平方米。

　　中原地產首席分析師張大偉分析認為，雖然這些成交量多是節前的成交延后至國慶期間網簽，但整體上也反映了當下市場的情況。整體來看，北京在9月30日出臺的政策已經開始影響市場熱度，市場進入了急速冷凍階段，漲幅有望快速放緩。

　　從供應情況來看，據亞豪機構統計，十一長假7天，北京住宅市場僅有4個項目入市，其中僅億城燕西華府一個普宅項目，以及中昂時代廣場、西長安壹號等3個商辦項目。4個項目新增1012套，預售許可面積5.5萬平方米，與節前一周14盤入市的盛況已不可同日而語。

　　亞豪機構市場總監郭毅分析認為，北京節前出臺的9·30新政，因未涉及商辦市場，未對商辦產品的成交產生直接影響，因此十一長假期間的成交量中商住占比逾八成，但是對于純商品住宅成交量的打壓可謂“立竿見影”。

　　□現場探訪

　　看房人少部分售樓處暫停接待

　　隨著北京樓市新政的出臺，此前熙熙攘攘的售樓處也開始降溫。國慶節期間，記者走訪大興、房山等在售項目售樓處，與十一假期前相比，前來看房人明顯減少，有的項目甚至因為看房人數少而暫停接待。

　　南城某項目售樓處在國慶期間選擇暫停營業，項目工作人員表示，國慶期間看房人數較少，因此項目決定暫停接待，等到十一長假之后恢復正常。

　　即使在假期正常接待的項目，看房人數也較節前明顯下降，10月4日，記者在大興某在售項目售樓處發現，從下午2點到下午4點期間，共計有不到十組看房者到訪，“每天看房客戶人數不到節前的三分之一，滑落非常明顯”。銷售員小王向記者表示，“每年十一假期，不少客戶選擇走親訪友、外出旅游，因此看房的人并不多，再加上節前北京出臺樓市調控新政，受調控影響，一些客戶購房變得猶豫。”

　　現場看房的一位購房者向記者表示：“節前看中該項目一套100多平方米的三居室，買房目的主要是為了自住兼投資，因為屬于二套非普通自住房，按照新政策，首付款比例從50%升到70%，已經超出了自己的預算，如果要買還得向親戚朋友借錢，現在有些猶豫要不要買了。”

　　□政策影響

　　大量項目延后開盤

　　“節前北京新政的突然襲擊，使得大量項目的入市節奏被打亂。”亞豪機構市場總監郭毅告訴記者。由于首套和二套房首付比例同時提高，開發商需要對于客戶購買能力進行重新甄選，因此紛紛延后開盤。而基于新政之后的市場觀望情緒，十一期間開盤的項目銷量也并不樂觀，此前北京房地產市場上的“日光盤”現象短期內將不復存在，純商住宅市場的銷售速度將放緩。而商辦產品此次并未納入到收緊調控的范圍之內，因此該類產品的入市積極性仍將保持高漲。

　　鏈家最新發布的研究報告顯示，北京9·30新政中的差別化信貸政策著眼于短期，調控住房需求；土地供應政策著眼于中長期，調控住房供給。長短配合、信貸和土地結合是本次調控的基本特征。

　　成交量或超預期下滑

　　鏈家提供的數據顯示，2016年北京月度成交量達到了1.5萬－2萬套，是歷史常規水平的1.5倍，個別月份甚至高達3萬多套，這說明需求的釋放速度很快，在某種程度上已經透支；同時現在的可售庫存只有常規水平的40%，處于極低水平且仍在持續下降；成交中，接近80%的購房人群使用了貸款，且貸款比例明顯上升。這說明市場已經處于相對非理性的狀態。

　　在新政的影響下，二套房的購買成本將大幅增加。新政的推出將有利于剛需人群購房需求的滿足，同時抑制投資投機性需求，穩定市場和房價。短期之內，預計市場將整體處于觀望期，業主和客戶的觀望情緒增加，成交量會明顯縮減。考慮到越來越多的交易是轉換需求和連環單，成交量下滑的幅度可能會超預期。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，隨著新政的落地，北京新房市場將重歸理性。一方面，新房供應將重啟“90/70”，即90平米以下住宅供應不低于70%；另一方面，加大自住型商品房供應，將有利于抑制房價的過快上漲；第三，從土地招拍掛和預售證核發方面雙控新房銷售價格，整體避免新房的豪宅化，從結構上加大中低價商品房供應。此外新政對于消除恐慌心理、穩定市場情緒、平抑房價上漲將起到積極的作用，預計10月北京樓市交易量將逐步回落，房價也將逐步企穩。

　　□土地市場

　　新政后首宗宅地仍被房企瘋搶

　　加大自住房等保障房土地供應，是北京樓市新政的重要一環。在過去幾年，自住房成為解決中低收入人群居住的最大供應調控措施，在自住房供應多的年份，市場明顯降溫。

　　昨天，位于亦莊的一宗住宅地塊拍賣，盡管地塊的居住用途將全部用于建設自住型商品住房，但在現場競拍之前網上已經收到11次報價，現場更是引來11家房企的競逐。最終，經過40多輪競價，該地塊被博大新元以21.1億元的總價競得，樓面價20824元／平方米。

　　公開資料顯示，該地塊為R2二類居住用地，建筑控制規模為101325.2平方米，居住70年，辦公50年，商業40年。其中居住用途建筑規模全部用于建設“自住型商品住房”（最大套型面積90平方米），銷售限價為23000元/平方米（含全裝修成本）。

　　按照建筑面積算，該地塊將產生1300套總價在200萬左右的自住房。

　　按照一般住宅項目的開發時間，該項目預計會在明年啟動申購，2019年到2020年竣工入住。按照該地塊要求的最大套型面積90平方米計算，單套價格最高為207萬元，按照新政規定的政策性住房仍可享受商貸30%、公積金20%的首付政策，購買者只需支付62萬元的首付即可。

　　9·30北京新政規定，各區要進一步加大自住型商品住房用地供應，除東城區、西城區、石景山區外，其他區要于2016年內盡快安排一批自住型商品房用地入市交易。業內人士認為，在今年接下來的不到3個月時間里，北京還將有多個自住房地塊入市。

　　□全國市場

　　搶購末班車推高54城整體交易量

　　9月30日至10月7日期間，包括北京、南京、廈門、深圳、蘇州、合肥、無錫、天津、成都、鄭州、濟南、武漢、廣州、佛山、南寧、珠海、東莞、福州、惠州等城市先后發布了新的樓市調控政策，多地重啟限購限貸。

　　10月8日晚間，上海市住建委、上海市規劃國土資源局聯合下發《關于進一步加強本市房地產市場監管促進房地產市場平穩健康發展的意見》，提出在繼續嚴格執行“滬九條”的基礎上，進一步強化市場監管，加大執法力度，規范市場秩序，堅決遏制房價過快上漲態勢。同日，南昌市政府下發了《關于促進我市房地產市場持續平穩健康發展的若干意見》，南昌將從加大住宅用地供應力度、實行區域性住房限購、實施差別化住房信貸政策、加強住房金融監管和市場監管等多個方面進行調控。

　　中原地產研究中心統計數據顯示：在國慶長假七天，全國54個主要城市，網簽商品房住宅41801套，超過去年國慶期間的成交量。中原地產首席分析師張大偉分析認為，“一些城市項目怕出臺限購政策，因此趕快簽約，搶限購末班車推高國慶期間網簽成交量。”

　　20城實施新政成交量下調四成

　　張大偉同時表示，“在部分城市集中簽約推動下，整體市場成交量同比明顯上漲，但在這個基礎上，包括南京、武漢、北京、上海等城市的成交量則出現了明顯的下調。”

　　除北京之外，樓市調控升級之下的南京、蘇州樓市，在這個國慶黃金周感受到了從未有過的寒意。數據顯示，10月1日-10月6日，南京樓市平均每天成交量在138套，而在國慶節前6天（9月25日-9月30日），這個數據則達到744套，新政后的成交量不足調控前的兩成。統計數據顯示，國慶長假期間蘇州商品住宅共成交2249套，較去年同比上漲70%。價格方面，根據蘇州市住建局提供的數據，已由10月2日的2.2萬元/平方米左右跌落至6日的1.3萬元/平方米左右。

　　南京媒體也報道稱，投資客不搶房，改善客群又要開始觀望了，部分新盤的客戶流失量超過一半。在二手房市場，一些投資客聽聞限購令后，立馬提出解約的要求，以前的賣方市場一夜之間轉變成買方市場，不少賣家已經表示可以降價。

　　張大偉表示，從實際簽約看，受到新政影響的20個城市，成交量出現了明顯下調，實際跌幅達到了40%左右。預計這一成交量將在10月下旬逐漸開始反映到簽約數據上。從市場價格看，北京、深圳、合肥、蘇州、南京等地前期明顯出現虛高價格的二手房房源，大都大幅降價到市場水平。而且從限購城市看，意向購房者大量放棄購房意向的現象非常普遍。

　　□焦點解讀

　　還會有多少城市加碼調控政策？

　　張大偉：在全國范圍內，后續可能繼續擴大限購，預期未來調控政策出臺城市的數量會超過之前的預期，達到20-30個，主要包括房價已經明顯上漲的一二線城市和周圍輻射區，這些城市很可能在10月繼續出臺政策，包括北京周圍、上海周圍、深圳周圍，以及8-9月房價上漲排名前30位的城市，都很可能出臺力度不一的調控政策。

　　新城控股高級副總裁歐陽捷：從今年的市場來看，熱點城市輪動路徑先是深圳、上海，跟著是蘇州、南京、合肥、廈門，接下來轉向天津、鄭州、濟南。上海、蘇州的調控升級導致熱點城市輪動到了杭州、無錫，沿著南京、合肥的調控路徑繼續西進，武漢、成都又成為市場的熱點。接下來可能還會看到，廣州、福州、南昌、長沙、寧波、青島、石家莊都很有可能掉進城市輪動的輪盤，其每月房價環比指數漲幅均在100%上方區間。

　　10月樓市將會呈現什么走勢？

　　張大偉：10月預計北京房價將快速降溫，四季度漲幅將明顯放緩，在自住房大量供應后，部分區域的價格很可能出現調整。從市場看，過去9個月主要是帶投資屬性的改善需求為主。在新政策影響下，將快速降低非理性需求。房價爆發的原因是資金潮下的資產荒，導致購房者出現了恐慌，部分投資者借用恐慌出現了財富效應，那么要解決這個問題只能從三方面來，要么是降低資金潮，要么是增加優質資產，或者降低購房者恐慌，讓投資者不能短期獲利，北京等城市出臺的政策從三方面都做了加碼，信貸不能只投入到房地產，要有政策約束信貸進入實體經濟，房地產去庫存也不能只去一二線城市，銀行對三四線應該增加利率優惠。政策恐慌必須降低，給市場以平穩的預期。

　　北京是全國第一個調控政策全面涉及到上述三點的城市，預計其他更多城市將學習北京的政策力度，2016年這一輪房地產市場降溫，很可能從北京開始。

　　歐陽捷：近期集中出臺的樓市新政將重點打壓投資和改善需求，一些中高端項目的客戶折損率普遍在10%-60%之間，有的甚至高達70%-80%，這些客戶不少是前期已經交付定金，但新政使其失去購房資格或者貸款出現問題。在今年底到明年上半年，將進入政策再收緊的周期，投資客的狂歡將隨著貨幣政策調整而偃旗息鼓。平均來看，已經出臺調控措施的20多個城市近期將會出現20%左右的成交量下滑，市場正在恢復合理狀態。

　　房價會降嗎？

　　張大偉：政策的目的肯定不是降房價，而是抑制房價過快上漲，但市場并不理性，所以很快會出現降價的個案，一旦年末央行額度吃緊，房價的下調很可能會蔓延到很多城市。

　　歐陽捷：短期內調控升級的城市成交量會出現明顯下調，不過，價格出現大幅下調的可能性并不大。由于今年前幾個月的銷售火爆，房企手中現金流普遍充裕，因此不會出現大量為沖業績降價跑量的局面，但也不排除個別項目為加速去庫存而降價甩貨的個別現象。

　　現在是買房的好時機嗎？

　　張大偉：在改善需求主導的時代，調控政策影響下，未來剛需市場可能出現平淡。但對于改善需求來說，恰好是一次選擇優質物業的良機，在房地產調控下，買房就應該堅持幾個原則：首先，依然是購買優質有價值的區域資產；其次，購買改善型優質樓盤物業；第三，選擇現房比期房好。(記者潘秀林 邢飛)