今年8月以來，蘇州、廈門、杭州、南京等城市相繼重啟樓市限購政策，武漢、廊坊、福州等從商品房貸款首付比例、土地市場、商品房銷售、控制房價等環(huán)節(jié)進行了規(guī)范和限制，自去年下半年尤其是今年初的樓市反彈之后，一、二線城市再度進入政策緊縮期。這些城市出臺收緊政策的原因和目的是什么？目前已經(jīng)取得了什么樣的成效？未來還將有哪些城市面臨政策收緊？

     □新聞背景

    各地近期集中收緊樓市政策

    8月11日南京出臺政策，除高淳、溧水執(zhí)行最低首付款比例30%外，對擁有1套住房且相應購房貸款已結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房的，其他地區(qū)最低首付款比例調(diào)整為不低于35%。對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性貸款購買普通住房的，其他地區(qū)最低首付款比例調(diào)整為不低于50%。

    8月11日蘇州發(fā)布限購政策，非蘇州本市戶籍居民家庭申請購買第2套住房時，需繳納1年社保，并提供相應社保證明。同時對土地市場供應、土地供應條件、土地出讓競價、土地出讓理性競價及商品房價格管理等方面進行了調(diào)整和規(guī)范。

    8月17日廊坊進一步規(guī)范市區(qū)房地產(chǎn)市場秩序，對房地產(chǎn)市場提出七條要求，包括嚴格土地出讓、依法開發(fā)建設、加強預售管理、規(guī)范交易秩序、明晰職責分工、強化信用懲戒、優(yōu)化市場環(huán)境。

    8月18日武漢發(fā)布《關于進一步加強商品房銷售管理工作的通知》，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構行為進行進一步規(guī)范。

    8月31日廈門宣布執(zhí)行住房限購政策，對以下三種類型居民家庭，暫停在廈門市行政區(qū)域內(nèi)向其銷售建筑面積144平方米及以下的普通商品住房，包括新建商品住房和存量住房(二手住房):擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭;擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭;無法提供購房之日前2年內(nèi)在本市逐月連續(xù)繳納1年以上個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭。

    8月31日武漢推出限貸政策，在武漢市擁有1套住房的居民家庭，再次申請個人住房貸款購買商品住房，貸款最低首付比例為40%。在武漢市擁有2套及以上住房并已結清相應購房貸款或還有1套住房貸款未結清的居民家庭，再次申請個人住房貸款購買商品住房，貸款最低首付比例為40%。在武漢市擁有2套及以上住房且有2套住房貸款未結清的居民家庭，再次申請個人住房貸款購買商品住房，繼續(xù)暫停發(fā)放相應購房貸款。

    9月18日杭州出臺限購政策，在市區(qū)限購范圍內(nèi)暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。

    9月25日南京出臺限購政策，在主城區(qū)范圍內(nèi)，已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，不得再新購新建商品住房和二手住房;擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，不得再新購新建商品住房。

    9月27日杭州宣布于28日上調(diào)公積金貸款二套房首付比例、商業(yè)性住房貸款二套房首付比例，暫停購房入戶。

    9月28日福州發(fā)布《福州市進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干意見的通知》，分別從增加住宅用地供應力度、控制房價增長、加強市場監(jiān)管等七方面入手。

    9月28日濟南下發(fā)通知，采取措施保持房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展，具體措施包括提高居住用地競買資金條件、縮短土地出讓價款繳納時間、擴大居住用地供應規(guī)模等。

    9月29日南京調(diào)控升級:10月1日起暫停受理公轉商貼息貸款申請。

    □熱點問答

    1 重啟限購因房價地價上漲過快

    問：這一輪收緊政策出臺的原因是什么?

    胡景暉：去年9·30以來，尤其是今年年初以來，一二線城市，特別是限購已經(jīng)松綁的二線城市，出現(xiàn)了高價地頻現(xiàn)、樓市量價齊漲等市場過熱的現(xiàn)象，這是導致近期二線城市頻頻恢復限購、收緊樓市政策的主要原因。

    嚴躍進：這一輪收緊政策主要是從收緊需求端的角度出發(fā)的，背后則是對目前資產(chǎn)泡沫的一種擔憂，主要是對房價過快上漲的一種干預。

    熊志坤：去年出臺的去庫存的寬松政策持續(xù)發(fā)酵，導致了去年下半年以來，一些二線城市的房價和地價出現(xiàn)過快上漲。

       2 房價將趨平穩(wěn)下跌可能性小

    問：已經(jīng)出臺收緊政策的城市取得了怎樣的成效?

    胡景暉：已經(jīng)出臺限購政策的城市，短期內(nèi)樓市并未出現(xiàn)明顯降溫：一方面，政策真正起到作用，尚需一定時間；另一方面，在限購的同時，尚需收緊信貸雙管齊下。

    熊志坤：可以肯定的是，限購政策出臺之后，成交量將普遍出現(xiàn)下降。但由于政策力度不同，不同城市的影響也并不完全一樣，譬如蘇州當月房價走勢一度出現(xiàn)環(huán)比下滑，而其他城市并沒有出現(xiàn)明顯變化。按照以往的規(guī)律，政策在出臺之后需要一段時間的消化，不一定是立竿見影的。

    嚴躍進：政策出臺的第一步，市場并不見得出現(xiàn)快速降溫，相反是恐慌性需求的釋放，使得成交量價短期內(nèi)繼續(xù)上升，需求進一步透支，待政策消化一段時間之后，價格開始趨向平穩(wěn)，但下跌的可能性不大。

    3 政策持續(xù)收緊是大概率事件

    問：預計未來還會有哪些城市會出臺政策?北京有怎樣的政策傾向?

    胡景暉：未來針對房地產(chǎn)市場的政策收緊已是大概率事件，年初至今房價漲幅過快、高價地頻出、樓市過熱的一二線城市，尤其是松綁限購的二線城市，或將逐步恢復限購。

    北京的限購政策一直是全國最嚴格的，所以在限購方面進一步加強的可能性不大。未來除了全國層面收緊樓市信貸外，就北京而言，或將在加大土地供應、控制高價地等方面引導市場理性發(fā)展。

    熊志坤：未來將有兩類城市會繼續(xù)出臺收緊政策，一類是房價上漲比較快的二線城市，這些城市的特征是新房供應量較少，庫存量相對偏小，價格上漲動力大；另一類是位于一線城市周邊的區(qū)域和城市。受一線城市高房價帶動，外溢效應明顯，房價快速上漲。不過，由于每個城市的具體情況和面臨的問題并不相同，因此不同城市所采取的政策也必然有差異。

    嚴躍進：從未來預期來看，合肥、福州、天津等城市都有可能繼續(xù)收緊政策，房價漲幅排在全國前十的城市都有可能，這些城市出臺的政策將從限購限貸、土地市場抑制價格等各個方面展開。

    4 短期內(nèi)成交量價仍將處高位

    問：政策調(diào)控之下，對四季度及明年的樓市走勢如何看待?

    胡景暉：2016年初以來，市場的加速趕頂已是“強弩之末”，在購房需求已經(jīng)被提前釋放且大量透支的情況下，近兩三個月以來市場的火爆，是由于“恐慌”而對未來購房需求的更進一步透支，未來針對房地產(chǎn)市場的政策收緊已是大概率事件，中國樓市在經(jīng)歷了18個月的上漲周期后，最快或將在今年四季度進入新一輪的降溫周期。

    嚴躍進：可以肯定的是，四季度的整體成交量仍然會明顯高于去年同期水平，同比增幅仍可能在10%左右。但相比高溫的三季度，會有所下跌，但跌幅也不會太大。價格仍然會繼續(xù)攀升，受收緊政策的預期影響，年底之前還會有很多人有繼續(xù)置業(yè)的打算。隨著政策影響的逐步釋放，明年量價可能會有所下滑，價格或將維持平穩(wěn)。

    熊志坤：當收緊政策成為主旋律之后，在限購限貸的政策影響之下，不少投資者心態(tài)出現(xiàn)變化，越限越稀缺的心態(tài)還將繼續(xù)嚴重透支購買需求。同時，當一個城市出臺限制性政策之后，需求便迅速蔓延到周邊區(qū)域，帶動了新一波城市的量價上漲。(記者 潘秀林)