清遠樓市攻堅去庫存

    開源節流調結構 半年存量下降近8%

    年初，清遠被列入商品房去庫存一類城市，未來3年在消化新增供應商品房基礎上，再化解100萬平方米商品房庫存任務。盡管壓力巨大，在各種“組合拳”下，上半年全市商品房銷售面積同比增長35.81%，而截至6月底，庫存面積下降了109.28萬平方米，下降了7.93%。今年全市25萬平方米去庫存任務完成幾乎無懸念。

    實際上，近一年來，清遠“去庫存”持續放大招。今年5月，清遠召開推進供給側結構性改革暨重點項目建設工作會議，一口氣出臺了《清遠市供給側結構性改革總體實施方案（2016-2018年）》（以下簡稱“《方案》”）及去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板等5大行動計劃，從供需兩端入手出臺“去庫存”政策。

    ▶▷成效顯著上半年商品房銷售同比增長35.81%，存量下降近8%

    今年上半年清遠去庫存成效明顯。據清遠市住房和城鄉建設管理局提供數據顯示，上半年商品房網簽銷售面積346.33萬平方米，同比增長35.81%，商品房庫存面積同比下降5.83%，比去年年末下降了109.28萬平方米，下降了7.93%。

    庫存量的下降主要得益于清遠清城區。據清遠市住房和城鄉建設管理局提供的數據顯示，截至去年底，清城區庫存面積約854萬平方米，占全市庫存面積的61.97%。

    今年以來清城區上半年商品房新增預售面積約154.29萬平方米，同比增長2.69%。不過，清城區商品房新增預售增長率遠遠低于銷售增長率，同時商品房銷售增長率也遠遠高于全市近10個百分點：上半年商品房銷售面積約208.7萬平方米，同比增長45.91%。如上數據表明，商品房銷售量遠遠大于新增供應量，尤其是清城區的銷售面積比新增商品房預售面積多出了54.41萬平方米。

    清遠市住房和城鄉建設管理局相關負責人分析認為，去年以來，宏觀調控一改往年調控樓市的方向，五次降息、降低購房首付比例、廣清公積金互貸、公務員買房補貼等利好清遠樓市去庫存政策接連出臺，直接促使清遠樓市回暖，去庫存成效明顯。

    ▶▷節源減少或暫停土地供應

    供求關系，決定市場走勢。要解決庫存壓力，合理控制土地供應是最根本的解決之道。

    清遠將各縣（市、區）區域內庫存規劃劃分為4類，實行“一類一策”的去庫存政策。

    其中，對房地產庫存的增量部分實施“節源”。對庫存量較大的縣（市、區），減少或暫停商住用地供應；重新研究制定清遠市清理閑置用地的工作方案和相關措施，從源頭上控制新增房地產潛在庫存量。

    為了合理控制新增商品房數量，庫存量較大一類區域包括清城、清新和英德，要減少或暫停商住用地供應，合理控制房地產新開工項目的審批進度，完善清理閑置用地措施，從源頭上控制新增潛在庫存量。

    實際上，近幾年來清遠開始降低住宅用地供應量。據清遠市國土資源局及公共資源交易中心網站公布的數據顯示，清遠市區（僅包含清城區和高新區）去年一級市場居住用地供應量只有約40.29萬平方米，同比降幅達到53.47%！這也是近5年來一級市場居住用地交易最少的一年：2011年出讓面積超過220萬平方米，2012年出讓面積81.6萬平方米，2013年出讓面積近236萬平方米。

    ▶▷開流多舉措降低購房門檻釋放市場需求

    如果說，對一類區域房地產庫存增量部分的管控措施是“節源”，那么打通商品房與保障房的通道、鼓勵農民工進城購房等措施，則是在庫存的存量部分“開流”。自去年以來，清遠先后出臺多個文件，支持房地產業發展。而這些政策干貨中，釋放潛在需求成為最主要的基調。

    早在去年8月份，清遠就制定有關政策，推動去庫存工作。去年，清遠市與廣州市聯合審批通過兩市公積金互認互貸，帶動廣州居民到清遠購房。同時支持團購，有一部分整村搬遷和舊城改造，支持并出臺團購政策。還將實施去庫存人才引進政策，對本科生、研究生和博士生，提供最高達到4萬元的財政補貼。

    今年，這種補貼還將持續且擴大范圍。《計劃》提出，凡在清遠購買首套新建商品住房，符合《清遠市促進房地產平穩健康發展政策措施》相關補貼政策條件的，給予足額補貼。在此政策條件之外的，采取適當形式給予合理補貼。

    《計劃》還提出，進一步激活公積金貸款，擴大公積金使用范圍，包括在現有公積金支持購房政策的基礎上，進一步放寬公積金貸款范圍，研究制定將農民工、靈活就業人員、個體工商戶納入公積金制度覆蓋范圍。同時，在廣清公積金互貸基礎上，進一步研究將互貸范圍拓展到省內其他地級市。

    農民到各縣（市、區）購買商品房的，各縣（市、區）人民政府制定并落實專項購房補貼，并鼓勵供水、供電、供氣、有線電視等企業為農民購房提供優惠，對農民進城購房不強制入戶，允許不入戶的購房農民享受同等的基本公共服務待遇。

    另外，爭取首套房首付降至兩成。積極推進住房保障貨幣化改革工作，切實打通商品住房和各類保障性住房的供需通道。原則上不再新建公租房等保障性住房，對公租房、棚戶區改造、農民回遷安置房等通過政府組織團購商品房或發放“購房券”等方式進行安置。

    《計劃》還提出，要培育和發展住房租賃市場，逐步建立購租并舉的住房制度。支持發展以住房租賃為主營業務的專業化、規模化租賃企業。對于自然人和各類機構設立房屋租賃企業，投資購買庫存商品住房經營房屋出租業務的，對企業三年內所繳納的房產稅、所得稅予以適當獎勵。鼓勵開發企業持有并長期經營商業辦公樓，促進房地產開發模式轉型升級。

    ▶▷調結構產業用地供給達歷史新高

    要推動房地產市場健康穩定發展，調結構才是長久之計。

    從供給側來看，未來壓力會持續減小。以市區（僅包含清城區和高新區）為例，住宅用地供給大幅下降，去年一級市場居住用地只有約40.29萬平方米，同比降幅達到53.47%！這也是近5年來一級市場居住用地交易最少的一年。

    和住宅用地交易大幅減少相反，一級市場工業用地及其他產業用地成交面積在近兩年來大幅增加，去年市區成交面積超過300萬平方米，加上清新區，總共達320多萬平方米；2014年三區成交用地達240萬平方米，而2011至2013年總共成交面積還不到230萬平方米！

    值得注意的是，這些用地產業類型發生很大變化，前幾年多集中在陶瓷、有色金屬等方面，而近兩年多集中在高新區、廣清產業園等，很少有建筑陶瓷類，多屬于高附加值的成品如潔具類，還有高技術材料，以及第三產業用地，尤其是旅游娛樂用地，其中最引人注目的是投資將達數百億元的長隆森林公園。

    “從工業用地成交可以看出，清遠產業結構發生很大變化，高附加值產業增加，且工業開始發力，未來幾年經濟增長潛力大。”暨南大學教授、城市規劃專家胡剛分析認為，房地產業的發展根本還是來自于經濟的發展，清遠這幾年工業再一次發力，城市競爭力才能持續提高，才能不斷有各種人才進入清遠。

    ■觀察

    業內人士分析認為，上半年樓市銷售受政策影響較大，隨著下半年的來臨，政策效應逐步弱化，房企間的競爭與區域間的分化將進一步加大，這對于急于去庫存的房企來說，壓力難以想象。對未來市場價值的謹慎，讓越來越多的房企更專注于現有產品的銷售，現金為王也將在下半年影響市場銷售。

    值得一提的是，下半年的房地產市場雖然有諸多利好消息，但對于日漸理性的購房者來說，高性價比的住宅才是最終促成簽單的關鍵。就房企而言，與其不斷推出促銷活動，不如雙管齊下，提升產品價值，完善社區環境，改善售后服務，這些都將為房企銷售加分，最終成為市場贏家的砝碼。

    另外，對于相關部門而言，樓市去庫存，不僅需要政策跟進，還應提升城市本身的吸引力。這主要取決于城市的就業、人口的吸附、生活宜居的一系列創造。增強城市對新市民對高新人才的吸引力、產生更多就業機會以及創造良好的生活環境是根本。（記者 黃劍琴）