容積率計算新規開始征求公眾意見 綠色建筑增加面積不計容

    合規陽臺按一半面積算

　　容積率是規劃設計中的一個重要指標，容積率越高意味著地塊的開發強度越大，開發商可用于出售的面積越多。那么，如何計算容積率就顯得尤為重要。昨日，《廣州市規劃管理容積率指標計算辦法》開始公開征求意見，其中首次明確規定，綠色建筑增加面積、地下車庫、首層架空的公共開發空間等不計入容積率；此外，對于陽臺、入戶花園等半開敞空間，辦法也進行了詳細規定，只要不是“超大型”陽臺就有望按照一半面積計算。

　　焦點一：超高小復式按2~3倍計算面積

　　所謂的容積率是指建設用地內計算容積率的總建筑面積與可建設用地面積的比值，是控制地塊開發強度的重要指標，在開發地塊面積一定的情況下，容積率越高意味著總建筑面積越大。與本次進行公開征求意見的《廣州市規劃管理容積率指標計算辦法》相對應的是，2011年6月1日施行的《廣州市規劃管理建筑面積計算辦法》。

　　據悉，《廣州市規劃管理建筑面積計算辦法》實施有效期為5年，今年已經到期。《廣州市規劃管理容積率指標計算辦法》征求意見稿中明確，該辦法正式實施后，《廣州市規劃管理建筑面積計算辦法》同時廢止。

　　而《廣州市規劃管理建筑面積計算辦法》在2011年開始實施時，最引人關注的是對“小復式”和陽臺、入戶花園等建筑面積計算的新規定。當時的辦法明確：住宅建筑層高大于3.6米且小于或者等于5.8米的，按照該層水平投影面積的2倍計算建筑面積；住宅建筑層高大于5.8米的，按照該層水平投影面積的3倍計算建筑面積。這就讓市場上“一層變二層”的小復式戶型沒有空子可鉆。而本次新的辦法基本延續了這一規定。

　　焦點二：非超大型陽臺按一半面積計算

　　但在陽臺、入戶花園等半開敞空間面積計算方式上，新舊辦法就有了較大不同。實際上，在2011年辦法出臺以前，廣州市面上的樓盤陽臺面積基本按照一半計算，但2011年的辦法明確規定：居住建筑的陽臺、入戶花園、設備間以及非居住建筑的陽臺、空中花園、活動平臺等半開敞空間，按照其水平投影面積計算建筑面積。

　　當時規劃部門相關負責人表示，現行的國家規范對陽臺、花園等半開敞空間沒有明確的界定，但在審批的時候，發現有些開發商，房間不筑墻，寫上“陽臺”“花園”，于是建筑面積就以一半計算；花池做得比陽臺還大，空調外掛擱板做成超大號的，甚至房子三面都是飄窗，別墅的地下室寫成“設備間”等，以此占用建筑面積，并將此作為賣點，但建筑成本還是加到了單價上，“以不合理的手段占用了城市空間，因此才制定辦法對其進行約束”。

　　而新版辦法則規定：住宅建筑的半開敞空間進深不大于2.1米，且每層的半開敞空間水平投影面積之和不超過該層（含半開敞空間水平投影面積）建筑面積15%的，按其投影面積一半計算容積率建筑面積；超出部分按其水平投影面積計算容積率建筑面積。

　　所謂的“半開敞空間”指的就是陽臺、入戶花園等，而新辦法稱，符合規定的、非超大型陽臺將按照一半計算建筑面積。

　　焦點三：地下空間商業設施需計算容積率

　　新版辦法對不計算容積率面積的情況進行了詳細規定。值得關注的是，為了鼓勵綠色建筑技術，其中規定，對因實施綠色建筑技術而必須增加的建筑面積，符合現行政策法規的規定并經城鄉建設主管部門認定后，可不納入計算容積率。具體認定辦法由城鄉建設主管部門會同城鄉規劃主管部門另行制訂，報市政府批準后執行。

　　此外，辦法還規定了眾多具有公共性質的設施不計容，包括：建筑避難層中用作消防避難的空間以及地下公共通道、地下公交站場、地鐵站臺層、地鐵站廳層（除商業設施外）、地下停車庫、地下非機動車庫、非平戰結合的人防工程和地下市政公用設施及地下設備用房等地下空間；既有房屋為改善人流疏散、垂直交通等而增設的消防樓梯、連廊、無障礙設施、電梯等配套服務設施；住宅、辦公、商業類建筑位于建筑物首層的建筑公共開放空間等，其建筑面積均不計入容積率。

　　但從上述規定可以看到，此前均不計容的地下空間面積，現在商業設施部分是需要計算容積率的；而位于首層以外的建筑公共開放空間不計入容積率的建筑面積累計不得大于規劃條件核定的計算容積率總建筑面積的3%。

　　相比于2011年6月1日施行的《廣州市規劃管理建筑面積計算辦法》，此次建筑類別填補了工業建筑的計算辦法空白，把工業建筑分為以8米作為基準值的單、多層廠房和以4.5米作為基準值的高層廠房，對各自類別有了詳細的計算方法。

　　業內：可算利好

　　新規對樓市影響如何？業內人士告訴記者：“多少都算是一個利好，不過影響預計不會太大。”據悉，新舊辦法約束的對象都是開發商和設計單位，管的是《驗收合格證》和《建設規劃許可證》，房屋預售及房屋產權登記時的建筑面積測算，不適用本規定。而目前，市面上一些樓盤仍然有按一半來計算陽臺面積的，對此，業內人士表示:“這可能是開發商的一種促銷手段，實際上羊毛出在羊身上，樓盤的單價可能會提高。此外，也有可能樓盤在2011年辦法實行前已經通過了規劃審批。”該人士同時表示，如果新規出臺，開發商又多了一些“贈送”面積的手段，但不能像過去那樣搞超大陽臺了。不過從規劃報建到正式開始銷售，一般房地產項目起碼要半年時間，也就是說這個規定對市場的真正影響最少要在半年后才能看到。