房企再融資不得拿地 南京、合肥等地調整土地政策

    “地王”制造者面臨多方政策收緊

    一二線熱點城市土地市場熱度或有所回落

    今年以來，部分一二線城市土地市場高價地頻出，“面粉貴過面包”現象成為常態，7月份甚至被稱為“地王月”。有鑒于此，近期證監會、國土部等部門分別傳出針對土地市場的政策收緊信號，上海、南京、合肥等地也陸續出臺了相關收緊政策。業內人士分析認為，綜合多種因素來看，一二線前期熱點城市的土地市場熱度將有所回落，地價漲幅略有放緩。

    現象 多個城市“地王”頻出

    上半年，多個城市土地市場高價地頻出，進入下半年以后，這種行情仍在延續。據《經濟參考報》記者不完全統計，僅僅7月份下旬，上海、合肥等城市土地市場已經連續出現多個“地王”。

    7月29日，合肥市針對6幅地塊進行拍賣，吸引了數十家房地產企業參與，當日土地出讓金收入達到63億元。其中合肥高新區、廬陽區和新站區陸續誕生三個“地王”，最高溢價率達到330%。

    同日，上海市楊浦區新江灣城一宗地塊以總價31.55億元成功出讓。經業內測算，該地塊成交樓板價52840元/平方米，溢價率51%。剔除公共設施、保障房和自持部分，可售部分實際樓板價達到92506元/平方米，被業內稱為上海新晉單價“地王”。另在此兩日前的27日，上海市出讓浦東新區一宗地塊，最終被金地集團以88億元總價競得，溢價率高達286%，樓板價33023元/平方米，成為今年以來上海土地拍賣的單幅土地總價“地王”。

    此外，7月28日，武漢出讓8宗土地，最終除一宗地塊遭遇流拍外，另外7宗地全部成功出讓，總出讓價款77.15億元。其中，064號地塊被碧桂園以25.31億元總價、溢價289%的代價競得，超過2萬元/平方米的樓面地價也讓該地塊成為武漢新的單價“地王”。

    因此，7月份被業內稱為土地市場的“地王月”。據市場統計數據，7月后半個月，不僅僅是南京、杭州、蘇州、合肥等重點二線城市“地王”頻出，還有武漢、鄭州、嘉興、溫州、南昌、青島、南寧、昆山、珠海、長春等十余個城市先后誕生12個單價或總價“地王”。

    土地市場競爭激烈，房地產企業拿地金額也相應大幅上漲。來自中原地產研究中心最新統計數據顯示，包括保利地產、萬科、華潤置地、碧桂園、恒大集團等30大標桿房企今年前7個月合計拿地金額高達3967.77億元，相比2015年同期的2441億元上漲幅度達到了62.5%。

    政策 多方加碼土地出讓限制

    8月1日，市場消息傳出，某股份制商業銀行近期下發的2016年房地產行業授信政策中明確：對于2015年三季度以后拿地且土地成本過高的項目，原則上不介入；該行還要求加強前端融資管理，對全國前20名的房企，融資比例不超過土地成本的60%，其他房企則不超過50%；此外，原則上不介入2015年三季度以后拿地成本過高的項目。

    對此，易居研究院副院長楊紅旭分析認為，“房地產去庫存，重點在三四線城市；房地產去杠桿，重點在熱點城市的個人投資者與‘地王’制造者。”他認為，應該密切關注房地產金融鏈條的漸緊。

    事實上，從資金源頭限制“地王制造者”已經初現端倪。近日，證監會在一次內部會議上表示，房地產企業通過再融資補充流動資金將受到嚴格限制，再融資所募資金只能用于房地產建設，而不能用于拍地和償還銀行貸款。

    另一方面，多個地方政府也正在有針對性的調整土地政策，尤其“地王”頻出的熱點城市，調整政策以收緊為主。上海市發改委主任沈曉初近日表示，下半年，上海將在嚴格執行限購和差別化信貸稅收政策、堅決抑制投資投機性需求的同時，加快調整土地供應結構，提高住宅供地比例，加快商品住房土地供應節奏。

    在此之前，南京市針對土地市場推出了“熔斷機制”：土地現場競價一旦超過最高限價，地塊將被流拍。業內分析認為，南京此舉同樣是希望房地產企業理性拿地，最終達到抑制地價的作用。

    “地王”頻出的合肥市近日也推出了規范國有經營性建設用地出讓行為的政策，具體內容包括：單宗土地出讓價款首次繳納比例不得低于50%，閑置土地滿兩年無償收回，欠繳土地出讓價款、閑置土地等未處置前不能再拿新地等。

    不僅如此，由于一二線土地市場高價地頻出，國土部土地利用管理司在6月中旬重申了“異常交易地塊”的上報備案制度，要求地方國土部門明確異常交易地塊的上報范圍、方式、條件、期限等，省級國土資源部門應對出現異常高價地塊的市縣進行督促和約談。

    趨勢 土地市場熱度或將回落

    國土部相關負責人告訴《經濟參考報》記者，近期，南京、合肥等部分二線熱點城市出現房屋銷售火爆現象，土地市場進而出現連續高價成交的情況，究其原因，一方面是在貨幣寬松政策影響下，房企的融資成本下降，資金充裕；另一方面，在整體經濟結構轉型過程中，新產業發展不可能一蹴而就，各級政府面臨較大的財政壓力，土地出讓收入成為政府階段性創收的主要來源。此外，部分國企迫于行業整合壓力，也促成了過度競爭拿地的局面。

    該負責人表示，今年以來，在房地產銷售市場回暖和基建投資拉動下，全國土地市場總體呈現“總量穩定、區域調整、價格上行”的運行態勢，保持“逐步回穩”的運行方向。全國房地產用地市場仍處于大周期持續低迷后的“修復期”，當前供求整體上仍處于“弱平衡”階段，但不同層級城市表現各異。

    中原地產首席分析師張大偉分析認為，由于房地產企業之間競爭激烈，“不僅僅企業的拿地金額明顯上漲，土地價格也創了歷史最高紀錄，平均拿地價格上漲幅度達到了31%。而且因為一線城市供應減少，實際拿地成本漲幅更高”。他認為，對于未來市場而言，這些標桿房企因為拿地成本普遍增加，未來房價一旦進入調整周期，很可能面臨巨大的銷售難題。

    張大偉告訴《經濟參考報》記者，“從2015年開始房企出現了增收不增利潤的普遍現象，而當前的高地價正在進一步透支房企的利潤。雖然今年以來全國一二線房地產市場銷售回暖，但更多三四線城市依然處于調整過程中，以價換量的行情還在持續”。所以，土地儲備充足的企業，下半年拿地動作將趨于謹慎。事實上，據《經濟參考報》記者了解到，目前金地集團、融創中國等企業已經開始減少拿地規模。

    中國土地勘測規劃院地價所所長趙松告訴《經濟參考報》記者，地價走勢的變化與當前宏觀經濟背景及不動產市場狀況基本吻合。趙松分析預測，綜合多種因素，三季度全國地價整體保持溫和上升的態勢，房地產市場持續分化，升溫或回暖的城市范圍向三線熱點城市擴大；一二線前期熱點城市的土地市場熱度將有所回落，地價漲幅略有放緩。