在經(jīng)歷上半年一路攀高之后，北京樓市在過去幾周上演過山車行情。來自機構最新統(tǒng)計顯示，從最近四周市場表現(xiàn)來看，市場成交呈現(xiàn)“過山車式”的冷熱強烈交替，6月第三周與7月首周均沖上周度45000套的高峰，而6月第四周與7月第二周則均回落至2000余套。

    成交冷熱強烈交替

    據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月第二周（7月4日-7月10日）北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實現(xiàn)成交2077套，成交面積20.18萬平方米，環(huán)比之前一周分別減少52%、44%。與此同時，上周商品住宅成交均價35585元/平方米，環(huán)比上漲7%。

    從最近四周市場表現(xiàn)來看，市場成交呈現(xiàn)“過山車式”的冷熱強烈交替，6月第三周與7月首周均沖上周度45000套的高峰，而6月第四周與7月第二周則均回落至2000余套。而在這其中，商住占比趨勢變化也與整體成交走勢一致，6月第三周與7月首周均在70%以上，而6月第四周與7月第二周則均跌落至50%。

    亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫分析認為，從上述兩個變化趨勢也可以看出，目前商住成交量的變動仍然主導著整體成交量的走勢。不過受到商住調(diào)控預期的影響，6月中下旬商住項目大量入市并集中成交，使得這類產(chǎn)品需求幾近被“透支”，因此進入7月之后商住項目入市量迅速萎縮，7月上旬僅3個商住類項目入市。其中旭輝26街區(qū)上周實現(xiàn)成交604套，也成為最后一批集中大量成交的商住，僅一個項目成交即占據(jù)了全部市場成交的近三成，不過一個項目的集中爆發(fā)未能挽救整體成交下滑的趨勢，從上周成交排行來看，除排行首位的旭輝26街區(qū)之外，排行第二到第八的項目成交均僅為兩位數(shù)。

    供應市場現(xiàn)“三高”

    據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月第二周（7月4日-7月10日）北京住宅市場共有7個項目入市，相比之前一周增加兩個，其中包括首開華潤城、天潤香墅灣1號、億城燕西華府等6個普宅項目，以及首開·中晟廣場一個商住項目。7個項目共新增住宅產(chǎn)品1106套，環(huán)比減少21%，預售許可面積11.91萬平方米，環(huán)比增加38%。

    亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫分析認為，進入7月之后，商住入市量銳減，截至10日僅3個商住盤入市，取而代之的是普宅項目不斷加緊入市，而在上半年業(yè)績戰(zhàn)完美收官之后，下半年普宅也逐漸進入提價拉升利潤的階段。

    從項目入市表現(xiàn)來看，上周供應市場呈現(xiàn)“三高”，其中首開華潤城以7萬元/平方米的單價入市，當日售罄認購額高達30億元，創(chuàng)造了今年來的開盤單日認購新高；另外平谷區(qū)的天潤香墅灣1號此次開盤均價高達24000元/平方米，在平谷住宅項目價格多處于15000-20000元/平方米的背景之下，這一價格也創(chuàng)造了區(qū)域新高；最后億城燕西華府入市價格46000元/平方米，相比去年入市價格上漲幅度高達53%，創(chuàng)造了今年入市項目的最高漲幅。

    任啟鑫分析，受到土地成本上行的拉動，住宅市場價格一路走高，并且從目前政策形勢來看，房價并不具備下行動力。首先，雖然今年高層制定了“分城調(diào)控”的主導方針，要求一線城市繼續(xù)加緊調(diào)控，但是北京截至目前僅在部分出讓土地地塊中再度執(zhí)行“90/70”政策，而這也并不能抵消由于供應不足所帶來的土地成本的攀升；另外，在住建部2016年工作部署中，大力發(fā)展租房市場已經(jīng)成為解決住房問題的一大重點方向，而近期火熱的商住調(diào)控傳言據(jù)傳即是為此鋪路，因此對于普宅市場繼續(xù)收緊調(diào)控的可能性較小。受到政策預期的影響，雖然入市項目價格持續(xù)上漲，但需求量仍較為強勁，因此也出現(xiàn)了7萬元豪宅“日光”的現(xiàn)象。

    二手房成交下降9.5%

    二手住宅上周共網(wǎng)簽4611套，環(huán)比前一周下降9.5%，周網(wǎng)簽量再次跌回5000套以內(nèi)。

    偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，6月以來，受市場傳言的影響，北京的公寓類產(chǎn)品出現(xiàn)了明顯的大幅度波動，表現(xiàn)異常。而純商品住宅單周1000套上下的網(wǎng)簽量浮動則反映了目前北京新房市場持續(xù)低迷的真實情況。相信隨著政策信息的明確，市場將逐步回歸平穩(wěn)。

    由于之前火熱的樓市對購房需求的嚴重透支，使得北京二手房市場明顯降溫，預計在目前北京樓市政策不變的情況之下，交易量回落，房價逐步企穩(wěn)，將成為三季度北京樓市的主旋律。(記者邢飛)