“雙限”后 開發商開始降價自救 協助辦公司買房、拖長簽約時間等方式打政策擦邊球

    扛不住了 通州一樓盤降價萬元入市

    乘著政策東風起飛的通州樓市，又因為政策限制急轉直下。

    自5月6日限購落地以來，通州樓市隨即陷入成交冰封，商住公寓、寫字樓等產品的周成交套數不足十套，與限購前夕單周4700套左右的成交套數，簡直不可同日而語。

    面對這樣一個看得見卻吃不到的通州，眼看著銷售周期被拉長，資金回籠效率低下，這下可急壞了靠業績吃飯的開發商們，畢竟不是所有項目都趕在限購前大賺了一筆。于是，壓力之下，新入市的項目開始“想辦法”、“動腦筋”：暗降價格，或是打限購政策擦邊球等等。為了銷量，通州的新盤項目已經開始了自救計劃，預計還將有更多的項目加入其中。

    通州盤開始降價 最低價31800元/平方米

    5月5日晚間，限購靴子落地，紅火的通州商辦市場瞬間冰封。

    眼看著雙限（住宅、商辦產品同時限購）之后成交沒有起色，開發商們開始考慮自救，降價就成了最直接有效的方式。

    上周末，通州富力運河十號B01號樓開盤，成了雙限之后首個獲批入市的“商改住”項目。參與了排號的孫先生就在開盤前夕收到了“小戶型公寓，本周六開盤，精裝修均價36000元/平方米，最低價格31800元/平方米”的邀約短信，這比他預期的4萬元左右的價格下調了很多。

    據孫先生介紹，本次開盤“商改住”公寓均價36000元/平方米，低樓層房源售價32000——33000/平方米，高樓層房源最高價40000元/平方米，較上一期房源成交均價下調明顯，這也是他下決心買房的重要因素。

    北京市住建委網站的公開數據也證實了項目的暗降行為。此前該樓盤于2015年7月16日、11月13日、12月27日取得三批次預售證。其中，首批簽約商務型公寓326套，成交均價34691元/平方米。第二批商務型公寓擬售參考均價39943元/平方米，成交均價36364元/平方米。第三批商務型公寓擬售參考均價45558元/平方米，成交均價46828元/平方米。

    最新的這期，在2016年5月26日取得預售證，辦公產品擬售參考均價49716元/平方米。相比之下，無論是均價還是最低售價，新一期的產品都有明顯的降價。

    項目的一位售樓員在接待記者時也強調，這個價格已經是通州運河核心區公寓產品中的最低價。

    與之形成對比的是，通州運河核心區內保利大都匯、新北京中心等待取證的項目報價為4萬-4.5萬元/平方米的區間內，與前期報價基本持平。

    雙限讓通州成交冰封 上萬套新房入市受影響

    之所以出現降價，很大程度上是因為通州雙限之后，開發商們開始扛不住了。區域樓市始終沒有起色，反倒是造福了周邊的“兄弟”。大興、房山、順義等地的商住項目在5月密集入市，瓜分市場。

    根據亞豪君岳會統計數據顯示，5月（截止到29日）北京商住產品共實現成交3422套，占比高達49%。而在這其中，通州商住成交下滑明顯，5月僅實現成交271套，占比8%，對比之下，4月份通州公寓簽約量曾高達5927套，占比達61%。

    不僅是數據難看，北青報記者上周末走訪通州時發現，多個主推寫字樓和商改住公寓項目的售樓處看房者寥寥無幾，不少置業顧問在前臺無事可做。

    “原來周末一天能有三四十組看房客戶，忙得沒時間吃飯喝水，現在卻只能玩手機。”通州新華大街東側一知名樓盤置業顧問抱怨道。

    除了來訪購房人寥寥無幾外，售樓處的來電同樣清凈。據售樓處400電話統計，上周來電前十樓盤中，大興、豐臺、海淀、石景山等區域均有樓盤上榜，唯獨缺了通州，尤其是在雙限之后，通州的來電量在熱點城區中連續墊底。

    而比成交萎靡更嚴重的是，新房源即將入市，卻還未找到打破冰封的有效方法。業內人士指出，目前通州商改住公寓庫存量約4600余套，潛在供應大約在1萬-2萬套。從整體看，這些項目將受到限購政策影響。

    “因為要求只能由企事業單位和社會組織購買，通州商住、寫字樓至少60%-80%的成交將受到影響。”分析人士稱，預計未來一段時間內，通州商辦市場成交量將持續低迷。

    打政策擦邊球 通州開發商憂慮未來

    窮則思變，除售價調整外，通州的開發商還推出了限時優惠、分期付款、協助注冊公司規避限購等各種辦法吸引購房者。

    通州運河區域某項目在致電意向客戶時，置業顧問明確表示可幫忙聯系服務機構協助購房者辦理注冊公司事宜，以規避購房資格限制。

    同時，客戶繳納定金后45天內簽約，可享房款9.8折優惠。簽約后50%首付款8個月內交齊，2017年底再繳納20%購房款，2018年補交剩余30%房款。

    此外，開發商還提供一次“免費更名”交易的“福利”。“距交房仍有2年半的時間，其間若房價上漲，您覺得交易可獲利，可隨時進行更名交易，相當于走一手房交易，能省好幾萬稅費。”

    亞豪機構副總經理任啟鑫就認為，通州商住在經歷了一段時間的快速上漲之后，開始進入企穩階段。而這也揭示出通州市場當中商住的尷尬地位，雖然區域前景良好，但是需求在限購后受到壓縮，使得這些商住項目均面臨一定的去化壓力以及資金壓力。

    而在個人買房投資遭抑制后，通州樓盤的銷售周期將明顯拉長，對于區域內的開發商和項目將形成分化。限購前成功搶跑的壓力較小，可能會轉為捂盤惜售、少量多次推盤；而對于項目體量過大，庫存嚴重的項目來說，可能會加速推盤，甚至降價出貨。但長遠來看，即便當前出現降價銷售的情況，也只是權宜之計，由于只推出了部分戶型，仍給后期提價留下了空間。記者 李桁