五一樓市冷熱不均 一線城市樓市出現“速凍模式”　

   據經濟之聲《天下財經》報道，在多地政策收緊的情況下，4月份，百城房價尤其是一線城市房價繼續上漲，讓不少人略感意外。不過記者盤點發現，五一小長假期間，調控效果開始顯現，一線城市旺季不旺，熱點二三線城市火爆異常，樓市繼續呈現分化的局面。

   一線城市樓市出現“速凍模式”

　　每逢五一，上海都有房展會。但是今年的五一房展會，場面出奇的冷清。從規模上看，本屆展會的展出面積減少了大約六成，以往被房企哄搶的戶外展位更是銷聲匿跡。規模縮水的同時，房展會的人氣也大幅下滑，一名觀展的市民這樣介紹：“因為我們去年也來過，沒想到這次過來人那么少，所以蠻出乎意料的。”

　　而從參展商來看，金地集團、招商地產、萬科、保利這些傳統的地產巨頭都沒有露面，只有綠地集團一家現身。這樣的場面，讓上海易居房地產研究院副院長楊紅旭感嘆，樓市調控開始明顯見效了。

　　楊紅旭：3月25號，上海市出臺新政之后，新房、二手房成交量萎縮，消費者開始觀望。因此，人氣不足也是跟新政出臺后，整個市場觀望情緒濃厚有關系。

　　同為一線城市，深圳樓市的變化更加劇烈。有機構統計，五一小長假的第一天，深圳新房只成交了10套，與以往動輒上千套的成交量相比，這個數字堪稱開啟了“速凍模式”。

　　二三線城市開戶“搶房模式”

　　旺季不旺，有樓市風向標之稱的五一小長假，似乎已經給一線城市的樓市走勢定調。不過放眼全國，部分熱點二三線城市卻呈現出另一番景象。在山東青島，不少樓盤開啟“搶房”模式，多個熱門項目的售樓處火爆程度甚至超過假期中的商場。青島市民王女士和朋友，五一期間就有驚心動魄的“搶房”經歷。

　　王女士：七點開始搶購，我從六點多就開始在電腦前等著，等到開始搶的那一刻一下點上，就成交了。但是我同事那個就比較火爆，差不多有三四十個人搶，然后加四萬多塊錢才買上那套房子。

　　除了青島，杭州、蘇州、海口這些二三線城市，五一期間樓市也都有加速上行的表現。值得注意的是，一線城市和熱點二線城市樓市的分化，除了由于政策調控，還跟投資者的流向有關。上海某房地產商的銷售人員介紹說：“因為上海限購限貸，而蘇州這邊并沒有這個政策，所以引來了一大批上海的客戶，來蘇州買房。這些客戶60%以上都是投資客。”

　　一線城市房價有望年末出現實質性下跌

　　成交量遇冷，一線城市的房價會不會降呢？在分化依舊的今天，如何把握各地樓市的脈搏，讓“因城施策”更加客觀和有效呢？

　　早在4月中旬，不少機構就曾經預測，伴隨成交量的萎縮，一線城市的房價也勢必往下走。但剛剛公布的百城房價指數卻顯示，北上廣深的房價依然堅挺，如何看待這種偏差呢？中原地產首席分析師張大偉認為，這有統計口徑方面的原因。

　　張大偉：這涉及到一個統計口徑和統計標本的原因。整體來看，目前一線城市新房和二手房是不太一樣的表現。新房價格還是處在一個慣性沖高的過程中，而二手房涉及到的稅費會更多一些，的確是價格出現了一個環比的下調。

　　上海易居房地產研究院副院長楊紅旭則預測，一線城市的房價出現整體下行，最快也要等到今年四季度。

　　楊紅旭：從北上廣深四個一線城市整體來看，最快要到四季度或者明年上半年，才會出現房價實質性下跌。主要是因為雖然目前量收縮了，但是全國的樓市依然是逐漸回暖的過程中。一線城市樓市走向會受到全國樓市大體形勢的影響。

　　應對樓市分化格局還需因城施策

　　對于樓市的分化格局，決策層多次強調，要因城施策。但是目前，樓市熱點頻頻切換，堪比股市，政策很容易滯后。深圳本輪房價暴漲，就出乎人們的意料。另外，像南京這樣的城市，由于出現了人口凈流出，之前被認為不能支撐房價的上漲，但目前南京房價依然節節攀升。那么，拿什么作為因城施策的指標呢？楊紅旭認為是房價。

　　楊紅旭：因城施策主要考核的核心指標就是房價，房價過高，房價漲幅過快，樓市過熱就需要收緊政策，因為房價過高暗含著另外一層意思，就是庫存比較低，不需要去庫存。

　　而張大偉則認為，在考慮房價和庫存的同時，還要參考人口的流向和經濟發展的預期等指標。

　　張大偉：其實還是要看人口的導向和經濟發展的預期。從南京這些城市來看，事實上它的人口流入量沒有北京、深圳那么多，但是它的年輕人的比例過高，導致它的房地產市場的需求相對比較多。 (記者呂紅橋)