贖樓貸成部分中介最暴利產品：利率超18% 收益僅為6%

　　如果你還在習慣性吐槽銀行暴利，那么你已經OUT了。借助互聯網平臺風生水起的贖樓貸，講述了一個與傳統銀行信貸版本完全不同的故事。在這個故事中，借款利率僅僅是貸款成本的一小部分，中介服務費才是借款人最怕受到的賬單。

　　“如果是北京這種一線城市，贖樓貸的貸款利息還算是低的，每個月收取1.5%的綜合費用，貸款期限最低為30天，超過30天以上的每10天收取0.5%的綜合費用，不足10天按照10天計算”，某經營贖樓貸業務的互聯網平臺客服對記者表示，“此外，你所售房屋的購房人辦理按揭貸款也必須在本平臺辦理。”

　　贖樓貸“變形”

　　“過去我們平臺收到的首付貸申請比較多，現在這項業務被監管叫停后，贖樓貸業務的占比明顯增加了”，上述客服人員對本報記者表示。

　　贖樓是二手房交易中的常見術語，意為付清賣方房產的抵押貸款本息并注銷抵押登記，將房產證贖出；房產證贖出且抵押登記被注銷后，視為贖樓完成。而賣方為了贖樓申請的借款，則被稱之為贖樓貸，這種方法也在客觀上規避了監管部門對于轉按揭的限制。

　　此前銀行開展贖樓貸業務，通常至少需要進行5個步驟才能完成：房產賣方向原貸款銀行申請提前還貸款贖樓，買方向銀行申請二手房按揭貸款，并提交銀行所需資料，辦理資金監管手續；銀行經初步審查后，擬同意向買方發放二手樓按揭貸款的，出具《二手樓按揭貸款承諾書》；房地產買賣雙方向融資擔保公司申請贖樓貸款擔保，簽署擔保文件，并向融資擔保公司提交所需資料；融資公司進行調查與審批后，房地產買賣雙方到公證處辦理全權委托公證；經銀行審批同意后，同意提前還貸，融資擔保公司向銀行還賣方原貸款的余額，贖樓成功。

　　由于贖樓貸手續比較復雜，商業銀行和客戶對于此項業務都興致不高。一家曾在部分區域推出過贖樓貸的股份制銀行的信貸人員對《證券日報》記者表示，目前該行已經并沒有此項業務，與抵押房產相關的業務主要剩下房產二次抵押貸款，貸款資金投向主要是生產經營或資金周轉，與房產交易無關。

　　不過，一些線上、線下的中介平臺對于贖樓貸熱情高漲，尤其是在目前首付貸被叫停的背景下，贖樓貸甚至成為部分中介的“拳頭產品”。與一般銀行業務規則不同，在這些中介平臺申請“贖樓貸”的客戶通常不需要提供擔保，提交申請材料后1天至3天內就能審核完畢。

　　在一家線上中介平臺，贖樓貸產品被形容為“利率抄底，零手續費”，實際月利率為1.5%，其額度最高更是可以達到300萬元。該中介以借款100萬元，期限41天為例，分別測算了自己與某房產中介和某房產網站的收費標準，得出的還款總額分別是102.05萬元、103.33萬元和102.5萬元。

　　事實上，雖然年化利率達到了18%，但是該中介平臺對于贖樓貸的收費還確實相對便宜。《證券日報》記者咨詢另一家平臺時雖然同樣獲悉北京地區贖樓貸每個月的綜合費用為1.5%，但是也同時被告知“借款期限超過30天的每10天收取0.5%的綜合費用，不足10天按照10天計算”，而且買房人辦理按揭貸款也必須在該平臺辦理，費用大概在3000元左右。而如果是在像長沙、蘇州等二、三線城市，贖樓貸的綜合服務費更高，月息大多在1.8%-2%之間。

　　此外，記者在暗訪中發現，贖樓貸雖然號稱比較安全，但是其資金實際用途已經發生了“變形”，部分贖樓的目的并非是為了便于房產交易，而是為了提高估值重新抵押。

　　“去年下半年以來，一線城市房價快速上漲，部區域房產的升值幅度在30%以上，房主希望按照新估值向銀行申請抵押貸款，因此急于償還原有的按揭貸款或抵押貸款”，北京一家號稱注冊資金5000萬元的投資擔保公司的業務人員對本報記者表示。

　　“單純從操作流程來看，先解除轉按揭抵押，再重新申請房屋抵押貸款并不違規，只不過，貸款客戶一方面申請了年化利率高達18%的贖樓貸，另一方面又申請金額和比例較高的房屋抵押貸款，其流動性風險明顯增高，而且過程中借款人很可能擅自改變了抵押貸款的資金用途”，一位股份制銀行的相關人士對《證券日報》記者表示，“如果改變貸款資金用途被銀行查實，銀行肯定會要求客戶提前清償貸款。”

　　理財產品遭秒殺

　　由于還款來源顯示為賣房款，且各家中介平臺紛紛表示對借款人進行了學歷認證、戶口認證、征信認證、收入認證、實地認證等項風控措施，贖樓貸業務衍生出來的理財產品頗受歡迎，甚至被秒殺。需要說明的是，本文對于贖樓貸相關理財產品的界定是根據貸款用途進行判定，借款目的為贖樓或表述為“為業主付清所出售或抵押房屋的貸款本息并注銷抵押登記，將房產證贖出，以便房屋進行出售過戶或再次貸款”的理財產品被視為贖樓貸相關理財產品。

　　在鏈家理財頻道，《證券日報》記者看到，代號為“家多寶9號-160328003”的產品售罄僅花了2分零3秒。該項目預期年化收益率6.48%，項目期限為75天（一次性還本付息），項目規模120萬元，但僅6個投資者就完成了認購，其中最大一筆認購金額為99萬元，最小一筆認購為1.5萬元。

　　本報記者隨后點擊鏈家理財多個同類產品發現，多款贖樓貸相關理財產品都是在2分鐘-7分鐘之間售罄的。而且，投資者的資金實力也都不可小覷，一、兩百萬元的項目經常10筆左右的認購就可“包圓兒”。

　　在一家互聯網中介平臺，“我要理財”和“我要貸款”兩個項目均可點擊進入。其中，贖樓貸的年化利率或成綜合服務費在18%以上（除了地域外，收費標準通常還與借款人的征信情況有關），而理財端的贖樓貸相關產品的年化預期收益率僅為6%。

　　《證券日報》記者就借款端和理財端懸殊的收費詢問了該平臺工作人員，但僅被告知兩項業務的收費或收益標準由不同的部門負責制定。

　　“雖然分屬不同的業務部門管理，但是兩項業務的相互依存是顯而易見的，投資者作為資金風險的主要承擔者，僅獲得了借款人所付費用的三分之一甚至不足三分之一，而平臺利用信息中介的優勢地位，獲得三分之二的費用，這種分配方式的合理性值得推敲”，資深法律界人士對《證券日報》記者表示。

　　“現在銀行的息差一直在收窄，如果將銀行作為一個大型資金中介平臺來看，銀行的收費占比遠遠達不到上述平臺的水平”，上市銀行有關人士對本報記者表示。

　　本報記者查閱平安銀行日前公布的2015年年報發現，該行生息資產的平均收益率為5.51%，計息負債的平均成本為2.88%，凈息差僅為2.77%。從歷年的上市銀行年報來看，平安銀行的凈息差屬于比較高的，而且銀行物理網點的運營成本也是遠高于互聯網平臺。作為資金中介，銀行其占據的息差與儲戶收益率的比值尚難達到1:1，而互聯網平臺已經可以達到2:1，贖樓貸借貸端以及理財端的費率標準的合理性確實值得商榷。（記者 張 歆）