四川男子買套新房住3年 土地使用權(quán)竟只剩7年

森態(tài)房產(chǎn)公司副總經(jīng)理劉加興表示，當初購房者和公司簽訂的購房合同上已經(jīng)寫明，房屋土地使用年限只有15年，公司不可能出錢為購房者續(xù)期，如果實在不行，購房者可走司法程序，公司也會積極配合。

　　至于業(yè)主反映當初公司口頭承諾會對房屋使用年限“續(xù)期”的說法，劉加興對此否認，“我們沒有說過這個話。”

　郎敬文現(xiàn)在很糾結(jié)，自己當初為何沒仔細看購房合同，以至于剛住進來的新房會在7年后“到期”！和他一樣面臨如此困境的，還有南充市南部縣“森態(tài)·南郡帝景”小區(qū)一期100多戶業(yè)主，他們的購房合同顯示，房屋土地使用年限從2007年開始、將在2022年到期。房屋的土地使用年限一般是70年，為何這個小區(qū)只有15年呢？對此，南部縣國土資源局回復(fù)稱，開發(fā)商合同中載明的15年使用年限并不違法。但是，土地使用者可提前到國土部門交費續(xù)期到70年。不過，這筆續(xù)期費用，是由業(yè)主承擔還是開發(fā)商承擔？雙方目前仍各執(zhí)一詞。

　　購房者

　　才買的新房 竟只剩7年土地使用權(quán)

　　入住新房3年多后，郎敬文才發(fā)現(xiàn)，新房的“房齡”竟然只剩7年。郎敬文是南部縣“森態(tài)·南郡帝景”小區(qū)一期D1棟樓的業(yè)主。2011年，他與四川省森態(tài)房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司簽訂了商品房買賣合同。2012年，郎敬文搬進新房，前段時間，他聽小區(qū)其他住戶提起，房屋土地使用權(quán)將在2022年到期。郎敬文遂仔細翻看自己的購房合同，其中第一條“項目 建設(shè)依據(jù)”一欄提到：南郡帝景D1地塊國有土地使用權(quán)證為南國用(2007)第1558號，買受人購買的商品房所在土地用途為商住，土地使用年限自2007年9月30日至2022年9月29日止。這意味著，截至目前，該房屋的土地使用年限還剩7年。

　　李女士與郎敬文是同一棟樓。當年她就是該樓盤的銷售員。“我當時知道房子的土地使用年限只有15年，但辦公室人員說后面可以續(xù)期到30年。”不過，她承認，“續(xù)期”一說只是口頭承諾，沒寫進購房合同。

　　該小區(qū)共有4棟房屋(三棟樓梯房，一棟電梯房)100多戶業(yè)主都面臨只有房屋15年土地使用權(quán)的困境。綜合眾多業(yè)主的意見，他們要求開發(fā)商交錢，將房屋的土地使用年限續(xù)期到70年。

　　開發(fā)商

　　當初公示了只有15年土地使用年限

　　昨日，森態(tài)房產(chǎn)公司副總經(jīng)理劉加興回應(yīng)稱，“南郡帝景”樓盤當初屬于南部縣舊城改造項目，小區(qū)所在地原來是一個面粉廠，政府后來將其叫停，納入舊城改造。其稱，這塊地原本有30年使用期限，公司在2007年拿到這塊地后還剩15年期限，南部縣政府便將這15年期限直接劃給公司，不過，公司除了交納部分土地出讓金外，還需承擔建設(shè)垃圾中轉(zhuǎn)站、公共廁所和道路建設(shè)等城市基礎(chǔ)設(shè)施，“這15年期限是我們花錢買的。”當初為何沒將期限延長呢？劉加興解釋，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，居住用地使用權(quán)最高年限不超過70年，但沒限制最低年限，“我如果買1年(使用權(quán))合不合法呢？也合法。”

　　至于部分業(yè)主反映，購房時不知道房屋土地使用權(quán)限只有15年。對此，劉加興說，當初銷售房屋時，房屋預(yù)售許可證、土地使用年限等信息都進行了公示。

　　南部縣國土資源局回應(yīng)四大焦點問題

　　15年土地使用權(quán)到期可申請續(xù)期

　　24日下午，成都商報記者前往南部縣國土資源局，就“森態(tài)·南郡帝景”房屋使用年限一事采訪了南部縣國土資源局，對方向記者出具了一份回復(fù)。

　　15年土地使用權(quán)合不合法？

　　“不違法”

　　南部縣國土資源局出具的回復(fù)中稱，“南郡帝景”屬舊城改造項目，其土地使用權(quán)系由森態(tài)房產(chǎn)公司于2007年9月30日取得，土地用途為住宅，終止日期為2022年9月29日。根據(jù)國務(wù)院55號令《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定：居住用地最高使用年限為70年。南部縣國土資源局副局長李紹國解釋，這條規(guī)定是限制出讓國有土地的居住使用權(quán)不能超過70年，而不是限定每宗居住用地的土地使用權(quán)必須以最高年限70年出讓。因此，“森態(tài)·南郡帝景”小區(qū)的房屋土地使用年限只有15年并不違法。

　　15年到期后怎么辦？

　　“可申請續(xù)期”

　　15年土地使用年限到期后，房屋怎么辦？南部縣國土資源局出具的回復(fù)中稱，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當最遲在期限屆滿前1年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回土地的，均應(yīng)當予以批準。經(jīng)批準準予續(xù)期的，應(yīng)當重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。

　　李紹國說，根據(jù)規(guī)定，“南郡帝景”一期的業(yè)主需在2021年9月29日前到南部縣國土資源局辦理土地續(xù)期手續(xù)，即可以續(xù)期到最高年限(70年)。

　　續(xù)期需不需要交費？

　　“要交費”

　　《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。不過，按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，續(xù)期需要依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。“《物權(quán)法》里提到的‘自動續(xù)期’，也沒有明確到底是有償還是無償續(xù)期，所以我們只有參照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，續(xù)期需要收費。”李紹國說，在接到土地使用者提交的續(xù)期申請后，國土部門會找地價評估機構(gòu)參照城市各地段的基準地價來進行評估，然后核準需要續(xù)期的土地所需要交納的費用。

　　續(xù)期費用誰交？

　　“需業(yè)主和開發(fā)商協(xié)商”

　　對于“森態(tài)·南郡帝景”小區(qū)一期部分業(yè)主要求開發(fā)商對房屋土地使用年限續(xù)期一事。李紹國稱，這需要業(yè)主和開發(fā)商進行協(xié)商，協(xié)商不成則建議走司法程序解決，如果是業(yè)主支付續(xù)期產(chǎn)生的土地使用權(quán)出讓金，則由一棟樓的業(yè)主分攤。

　　房屋土地使用權(quán)到期怎么辦？ 我們來看看深圳是怎么做的！

　　“70年產(chǎn)權(quán)到期后怎么辦？”“到那時房子還是我的嗎？”這是許多購房者心里最大的疑問。

　　不僅如此，還有40年、50年產(chǎn)權(quán)的房子，這些項目到期后產(chǎn)權(quán)會不會延長、續(xù)期如何續(xù)，有沒有法律規(guī)定，對許多已購房或準備購房的市民來說，都是關(guān)乎切身利益的大事。

　　土地使用權(quán)期滿后怎么辦？這不只是南部縣這個小區(qū)面對的問題，也是一個現(xiàn)實而普遍的問題。

　　深圳國際商業(yè)大廈 國內(nèi)首個續(xù)期土地使用權(quán)案例

　　深圳的國際商業(yè)大廈是國內(nèi)第一個續(xù)期土地使用權(quán)的案例。該項目由于歷史遺留問題，在同一棟樓內(nèi)，有20年、30年、40年、50年這四種年限不一的房產(chǎn)證，最早的20年產(chǎn)權(quán)部分早已到期。

　　2000年以來，隨著第一批行政劃撥土地的陸續(xù)到期，為了解決這部分到期物業(yè)的問題，2004年，深圳市頒發(fā)《深圳到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》指出，到期房地產(chǎn)，業(yè)主需繼續(xù)使用該土地的，在不改變用途的情況下，按有償使用土地的原則，延長土地使用年期，在剩余年期(國家規(guī)定的最長使用年期減去已使用年期)范圍內(nèi)約定年期的，補繳地價數(shù)額為公告基準地價的35%，并按約定年期一次性支付。

　　按照該《規(guī)定》，深圳國際商業(yè)大廈產(chǎn)權(quán)到期的房源，都通過補交土地出讓金，完成了續(xù)期。

　　若未申請續(xù)期

　　土地使用權(quán)和地上房產(chǎn)由國家無償收回

　　根據(jù)《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿的，將自動續(xù)期?？梢杂煞课輼I(yè)主聯(lián)名提出，補交土地出讓金，這個價格應(yīng)該低于同類的土地出讓金的價格，類似于成本價和市場價的差額。

　　另外，如果土地使用者未申請續(xù)期的，土地使用權(quán)和地上房產(chǎn)由國家無償收回。房屋所有權(quán)也就自然消失。

　　還有一種情況是，土地使用者提出續(xù)期申請，根據(jù)法律規(guī)定沒有批準續(xù)期的(即根據(jù)社會公共利益需要收回的)，土地使用權(quán)國家無償收回，但對于地上房產(chǎn)，根據(jù)收回時的殘余價值給予相應(yīng)補償。

　　據(jù)北京青年報、廣州日報

　　特別提醒

　　昨日，南部縣房管局相關(guān)負責人表示，如果購房者的房屋土地使用權(quán)年限到期后沒有續(xù)期，將會給業(yè)主在轉(zhuǎn)賣房屋以及將房屋用于抵押貸款等方面帶來不便。他們?yōu)榇颂嵝奄彿空?，為避免辦理土地證糾紛，建議購房者注意查看房產(chǎn)開發(fā)公司取得土地使用權(quán)的起止年限。

　　王友芳 成都商報記者 王超