房企7月業績現大幅下滑 30家開發商成交額下降三成

　　上半年節節攀升的樓市成交量在下半年開端出現下滑趨勢。7月，萬科、恒大、保利等30家房企公布銷售業績，合計銷售1134.9億元，這一數據相比6月的1724.19億元下降34.18%，結束了今年3月以來的單邊上漲模式。 業內人士表示，為了完成半年指標，很多企業在6月采取了沖量策略，從而影響了7月的市場成交。同時，股市動蕩，也給部分購房者帶來影響。但也有相關人士表示，后市仍舊不明朗，部分開發商采取謹慎銷售策略，進一步觀望，為將來留出部分“余糧”。

　　房企業績7月下滑

　　“各地新房成交量整體由高位回落，結束了3月以來的持續走高勢頭。”中原地產首席分析師張大偉分析認為，這與當前處于傳統樓市淡季有關。

　　統計數據顯示，7月萬科等30家房企公布銷售業績，合計銷售1134.9億元，這一數據相比6月的1724.19億元下降了34.18%，結束了今年3月以來的單邊上漲模式。

　　具體分析，30家房企中7月銷售除花樣年、中駿置業、富力地產、深圳控股有小幅上漲，萬科基本持平外，其余全部下降。以融創為例，其從6月的65.6億元下降至7月的52.4億元，環比下跌20.1%；恒大地產從6月的247.5億元下降至7月的141億元，環比下降43%；遠洋地產從6月的40.6億元，下降至7月的22.7億元，下跌44%；碧桂園從6月的176.4億元下降至7月的70.8億元環比下跌59.9%；保利更是從6月的256.52億元降至7月的96.63億元，下降幅度高達62.3%。

　　張大偉表示，從企業業績完成情況來看，現階段除少數幾個房企半年業務完成量超過全年一半，多數房企前7月完成量不足四成。如果算上人民幣大幅貶值影響，今年多數房企完成年度任務目標將不會太樂觀。

　　從成交城市情況分析，數據顯示，全國7月新建住宅成交面積環比下降5%，一二線及三四線城市降幅分別為3%、7%、1%。從各線城市集體成交下滑可以看出，除了市場進入傳統淡季的因素外，也有前期市場沖高帶來的階段性回調。

　　“開發商為完成半年業績目標通常在6月進行沖刺銷售。”一位樓盤銷售負責人告訴北京商報記者，他所在公司在各地的項目五六月時采取了一系列促銷活動，包括他負責的北京項目也給出了優惠措施。五六月銷售沖得太厲害，某種程度上透支了7月的成交額。

　　業內人士分析，對于房企而言，半年業績過關后，可以暫時喘口氣，畢竟還有“金九銀十”。另外，還有一些因素不能忽視，就是深圳等前期過熱的城市7月紛紛收緊房貸，在一定程度上影響了市場的需求。而且這個趨勢還在延續，上海部分銀行已經上浮了二套房的首付比例。

　　此外，股市前期的震蕩也令一些中產階層的投資受到較大波動，這也對樓市產生了一定影響，尤其是中高端項目的銷售受影響可能更為直接。

　　北京樓市沖高回落

　　除了房企業績下滑外，樓市成交也出現回落跡象。這種現象8月首周依然在延續。

　　以北京為例，8月首周出現了小幅減緩跡象。機構統計數據顯示,北京住宅（新建商品住宅和二手住宅）網簽總量為6295套。環比前一周網簽量下跌14.9%。

　　根據北京住建委的網簽數據統計，上周北京全市新建商品住宅網簽總量為2183套，環比7月最后一周的網簽量下跌4.8%。

　　成交二手房市場也出現了沖高回落現象。

　　根據鏈家市場研究中心統計,8月第一周北京市二手住宅共成交4112套,環比7月最后一周減少19.4%。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析，按照以往的網簽規律,月初網簽量會從上月月末的高位回落。但7月是政策的空窗期，政策效應逐步減弱,一定程度上減緩了市場的活躍度。

　　隨著“3·30”新政后政策效應逐步減弱,預計8月后幾周,新建商品住宅和二手住宅網簽量將處于一個平緩的過度期,而在“金九銀十”房產傳統旺季月,新宅新增供應有望增加,成交量也將穩中有漲。

　　“市場開始變得日趨理性。”一位樓市觀察員表示，開發商推盤謹慎導致供應不足也是成交量下滑主要原因。北京上周住宅市場共有7個項目入市，與7月最后一周持平。

　　從開盤項目情況來看,“小步慢跑”的推盤特征比較明顯，除了韓建青春誌與五和萬科長陽天地兩個樓盤推盤數量較多外，其他5個項目推盤量均在百套以內。

　　“這表明開發商正在主動放慢銷售速度。”一家房地產研究機構人士表示，除了政策、市場等因素之外，不能忽視企業自身主動的調整。他向北京商報記者透露，目前已經有少數龍頭房企主動下調了公司北京地區的銷售任務。他表示，該公司在北京地區的土地儲備和可銷售貨值仍然較充足，但該公司對市場未來的走向仍持謹慎態度。所以，7月業績下滑一定程度上不是因為前期透支，而是主動降速，為未來不可預測的樓市留下“余糧”。

　　有專家表示，8月首周行情延續了7月底的趨勢,市場供給不足影響了成交。預計8月市場表現趨于平穩，“金九銀十”的傳統旺季，市場有望增加供應，成交量將走高。

　　匯率變化 不確定因素

　　值得注意的是，8月11日央行的一則聲明引發了人民幣匯率的大幅波動，人民幣兌美元中間價應聲下跌1136個基點，收盤貶值1.87%。

　　“匯率的調整將無疑成為樓市新的不確定因素。”張大偉說，人民幣持續升值的九年，也是中國房地產價格持續上漲的九年。一方面，擁有房產的人們資產實現了迅速升值；同時，房產升值的預期，又激發了更多人買房的欲望。如果人民幣貶值，將會影響部分購房投資，加速熱錢流出以及財富階層的資產轉移。

　　上海易居房地產研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，人民幣貶值會使得一些發行美元債券的房企面臨償債壓力增大的風險。同時，人民幣貶值預期強化，和房地產資產價值上升形成對比。后續房地產保值增值的功能、抵抗貨幣貶值的屬性等會不斷被挖掘，這可能帶來不動產持有現象的增加。

　　嚴躍進認為，若人民幣貶值雖然會帶來資本外逃的風險，但從國內房地產市場看，此類資金的占比并沒有太大。主流的資金規模還是國內的剛需購房和投資型購房，此類群體對于房地產市場的投資依然會持認可態度。

　　有專家表示，若人民幣貶值，影響房企海外融資規模將成為必然，可能會加劇房企“錢荒”的窘境。受此影響，房地產市場下半年走勢將減弱，房企完成年度目標壓力會更大。（董家聲）