周一，3月30日，央行在辟謠樓市將出臺利好政策后3個小時，就戲劇性地釋放了重磅“彩蛋”，一波力度類似于2009年救市政策的利好襲來——被稱作“330新政”：二套房商貸最低首付比例降至40%；公積金貸款購首套房最低首付20%，二套房最低30%；二手房營業(yè)稅由“滿五年”放寬為“滿兩年”。

　　也許是幸福來得太突然，對于被嚴(yán)厲調(diào)控政策打壓了4年的樓市來說，此時已經(jīng)無暇顧及央行的失信，第一時間里，媒體、朋友圈、坊間雜談中，都充滿著癲狂的情緒，所有的討論重點不是房價會不會漲，而是究竟會漲多少。

　　有人說：房價會上漲20%；有人說：買房的時機到了；也有人說：最后一次甩賣房產(chǎn)的機會到了；更有先知先覺者說，趕快買地產(chǎn)股，第二天肯定漲停。

　　但有趣的是，周二的地產(chǎn)股在開盤一度沖高后，立即來了個回馬槍。截至收盤，有近百只房地產(chǎn)個股下跌，整個房地產(chǎn)板塊跌幅達到1.69%，在行業(yè)板塊跌幅榜中高居榜首。

　　資本市場對于樓市最寬松新政的反應(yīng)如此出乎意料，在套牢不少追漲股民的同時，也把另一個問題提了出來：樓市新政真的就是漲價的靈符嗎？原本是為了樓市健康發(fā)展出臺的新政，很可能因為一些開發(fā)商的過度炒作，吹出更大的泡沫。

　　新房市場

　　躁動的狂歡與冷靜的堅守

　　“零點行動”讓售樓處陷入狂歡

　　市場化多年，中國樓市仍然是不折不扣的政策市！

　　周一下午，以降低二套房首付，營業(yè)稅免征門檻改為兩年為主的樓市新政剛剛發(fā)布，地產(chǎn)圈就躁動了，買房人跟著心動了，微信朋友圈也早早被“地產(chǎn)人”各種守得云開見月明的評論和轉(zhuǎn)發(fā)刷屏了。“漲價”似乎即將來臨，不可逆轉(zhuǎn)。正當(dāng)買房人焦慮無助時，“Duang”！“有良知”的開發(fā)商發(fā)布了“號外”，宣稱4月1日前，不漲價，不打烊，就等買房人來搶房，并將其命名為“零點行動”。

　　作為行動的發(fā)起者，北京萬科共有十個項目參與了“零點行動”，北京青年報記者第一時間趕到了參與“零點行動”的昌平區(qū)萬科·金域東郡項目現(xiàn)場。售樓處已經(jīng)聚集了幾十名看房人，平時閑來無事的銷售顧問們，此時忙得應(yīng)接不暇，負責(zé)接待的銷售顧問一邊抱歉地讓記者稍等等，一邊趕快去送走上一個客戶。

　　在交流中，銷售人員告訴北青報記者，售樓處周一晚上就接到了通知，“周二不打烊，截至4月1日案場夜場零點，所有房源不漲價，并且項目還專門加推了新房源。案場的來訪量較往常的確有明顯增加”。

　　其中一位來看房的范先生透露，他去年年底就有買房的打算，一直想著抄底，周一剛聽說樓市新政出臺，就接到了售樓處銷售人員的電話，催促他盡快來看看，聲稱過了這個時間點，項目就可能漲價了。而且周二來買房還能有特別優(yōu)惠，為此，他向單位請了一天假，希望盡快把房子定下來。

　　無獨有偶，作為萬科“一哥”地位的挑戰(zhàn)者，北京綠地也發(fā)出“號外”，承諾旗下的5個項目不漲價，通宵賣房。另外，合生、首開和方興的多個項目，也高調(diào)宣稱開展“零點行動”，搶收買房人。這些品牌房企紛紛承諾“不漲價”，主動“給優(yōu)惠”，甚至明里暗里地威脅“不買馬上漲”等，進行著狂歡似的促銷。

　　樓市真的會借機瘋狂嗎？其實并不然，有業(yè)內(nèi)人士對于“零點行動”就認為，歸根到底只是開發(fā)商營銷層面的狂歡。畢竟新政出臺前，各個項目還在為沒有買房人而發(fā)愁，新政的出臺，只是給了開發(fā)商營銷創(chuàng)造了新的噱頭，借此吸引買房人。

　　其實即便漲價也有具體的漲法，何況北京樓市的價格審批監(jiān)管政策依然存在，開發(fā)商雖然看好預(yù)期，但也不一定會任性漲價。

　　教訓(xùn)猶在 房企高層刻意淡化

　　不得不佩服各大房企營銷總監(jiān)的“長袖善舞”，本是穩(wěn)定樓市健康發(fā)展的新政策，一出臺就成了各個項目刺激買房人購房的最好概念。也確實營造出了市場強勢走紅的感覺，但購房人也不必過于擔(dān)心漲價問題。事實上，在各大房企的高層決策層面上，開發(fā)商對于樓市的判斷依舊謹慎，之前因為利好政策任性漲價，結(jié)果陷入被動的經(jīng)歷，讓很多房企依舊堅持“以出量為主”。

　　周二，萬科召開了2014年的年報發(fā)布會，對于熱熱鬧鬧的樓市新政，萬科總裁郁亮表示：“任何政策都改變不了趨勢，從黃金時代到白銀時代這是市場發(fā)展趨勢，而政策對市場健康發(fā)展會起到至關(guān)重要的作用，但是本身并不改變趨勢。我們歡迎任何對房地產(chǎn)健康發(fā)展有利的事情，但是同樣深信不疑房地產(chǎn)白銀時代已經(jīng)來臨。”

　　另外，當(dāng)代置業(yè)執(zhí)行董事兼總裁張鵬也認為：“從新出臺的兩大政策看，政府的救市措施顯然沒有窮盡。地產(chǎn)政策還可能進一步松動，貨幣政策也許會繼續(xù)放寬，基建投資持續(xù)加碼。但‘330新政’也并非想給樓市帶來多大的震動，尤其是回歸到2008、2009年那樣的火熱更是不太現(xiàn)實，政府更希望通過‘330新政’讓樓市健康發(fā)展。”

　　一位國有房企的銷售負責(zé)人也對北青報記者表示，2010年時，通州樓市因為利好政策刺激，任性漲價，結(jié)果被買房人拋棄，被政策套牢，并在隨后的三四年里，眼睜睜看著房山、大興等區(qū)域大紅大紫，通州卻始終不溫不火。這樣的教訓(xùn)依舊歷歷在目，因此公司高層在內(nèi)部會議上明確，并不因為利好政策而加大銷售目標(biāo)，依舊堅持跑量出貨。

　　數(shù)據(jù)也顯示，樓市中庫存量依舊“高燒不退”。從已經(jīng)披露2014年年報的62家A股房企看，截至去年年末，這62家房企的存貨量已高達1.6萬億元，同比增長14.6%。

　　國泰君安宏觀研究團隊分析師任澤平也發(fā)表觀點認為，樓市新政只是短期的刺激，包括土地價格門檻越來越高，房企利潤率下降，買房人購房壓力大等問題并沒有很好地解決。

　　而各大房企的高層也對新政下的價格策略表態(tài)謹慎，主要都是穩(wěn)健、靈活、積極應(yīng)對這類的關(guān)鍵詞。

　冷靜派

　　成交量短期會放量 但價格波動不會太大

　　雖然“330新政”對于樓市是直接的利好刺激，但還是有不少業(yè)內(nèi)人士對此持保守態(tài)度。

　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為，“330新政”并不會帶來房地產(chǎn)的春天，僅會刺激宏觀樓市二季度房地產(chǎn)成交放量，價格則變化不大。在他看來，這兩個政策加在一起，最多會刺激一下二季度的交易量，二手房的交易量能夠有所上升，同步會帶動一些新房成交量上漲。胡景暉表示，從去年“930” 到后面的降息、降準(zhǔn)等等，在現(xiàn)在的經(jīng)濟新常態(tài)之下，房地產(chǎn)的經(jīng)濟刺激政策有效期基本在兩三個月，政策消化后房地產(chǎn)會不斷重復(fù)打回原形，再來一次，然后又打回原形，然后又再來一次，這就是房地產(chǎn)行業(yè)的新常態(tài)。

　　部分證券機構(gòu)對于“330新政”刺激樓市的有效期也持保留態(tài)度。國泰君安最新一期報告中預(yù)計，樓市會因“330政策”有一波小周期回升，會釋放規(guī)模龐大的改善型需求，但這是短期的春藥，長期的毒藥，改革的麻藥。房地產(chǎn)長周期拐點出現(xiàn)以后，刺激樓市實質(zhì)是透支未來需求，希望這是為改革手術(shù)贏得時間的麻藥。民生證券的報告中也認為，鼓勵組合貸以及二套房首付比例的下調(diào)力度超預(yù)期，房地產(chǎn)市場短期壓力將緩解。但本輪房地產(chǎn)調(diào)整是短期因素(信貸偏緊)和中長期因素(政策回歸中性+高庫存+人口老齡化)共振的結(jié)果，現(xiàn)在救市只能緩解短期問題，但無法扭轉(zhuǎn)中長期趨勢。

　　“330新政”能否成功扭轉(zhuǎn)樓市頹勢短期內(nèi)難有定論，但對于“330新政”的后招，業(yè)內(nèi)同樣也有期待。胡景暉表示，此輪新政，只是將營業(yè)稅免征期從五年減至兩年，并未提及個人所得稅，如果此輪政策被市場消化后，依然可推出取消或減少個人所得稅的后招。北京市房協(xié)秘書長陳志也指出，對于北京房地產(chǎn)市場，可采取一些更激進的調(diào)整政策，來扭轉(zhuǎn)當(dāng)前的房地產(chǎn)情況，20%個稅是二手房市場發(fā)展的巨大障礙，應(yīng)取消或暫停20%個稅的執(zhí)行。同時，在限購政策不能取消的情況下，對于擁有一套住房的非京籍人士，如首套房戶型過小，允許購買二套房改善住房需求。文/門庭婷

　　二手房市場

　　待價而沽與繼續(xù)“擰巴”

　　后悔掛牌 房主態(tài)度轉(zhuǎn)硬

　　如果說新房市場中，開發(fā)商還需要一段時間來應(yīng)對新政帶來的市場變化，那在二手房市場，買賣雙方的態(tài)度轉(zhuǎn)變可以瞬間發(fā)生。

　　3月30日晚間，《廣廈時代》走訪團結(jié)湖地區(qū)中介門店時發(fā)現(xiàn)，雖然政策剛出，但門店的中介人員對于新政已經(jīng)了如指掌。對上門咨詢的客戶，都會以新政來開場，對于門店外懸掛的房源信息，很多位中介都表示，實際的售價可能發(fā)生變化，業(yè)主漲價可能性較大。

　　房主心態(tài)的變化很快就體現(xiàn)在對上門買家的態(tài)度上。3月31日，《廣廈時代》咨詢了定福莊區(qū)域多家中介的不同房源。除了成功看了一套鑰匙由中介保管的房源外，在其余的房源上，都吃了“閉門羹”，房主以各種理由拒絕了《廣廈時代》上門看房。在唯一成功看房的房屋內(nèi)，中介人員給房主打了電話，表示已經(jīng)有人誠心想購買，并咨詢了價格是否還有商量，什么時候可以見面等問題，房主雖沒有當(dāng)時提出漲價，但表示還需要和家人商量，想再考慮下價格。

　　在另一家中介門店里，中介人員透露，政策雖然僅出臺不到一天，但已有房主致電提出要漲價，幅度也不小，甚至還有幾天前已經(jīng)確定雙方意向的交易，現(xiàn)在房主提出要反悔加價出售。不過這種現(xiàn)象并不普遍。這位中介還表示，這次新政出臺和以前相比，買賣雙方的反應(yīng)迅速了不少，他覺得和現(xiàn)在信息傳播渠道又快又廣也有關(guān)系，“很多客戶都是在朋友圈里看到消息，馬上就打電話來問。”

　　當(dāng)《廣廈時代》以一位房主的身份進店咨詢時，中介的說法卻發(fā)生了微妙的變化，接待的中介人員表示，有房想賣應(yīng)盡快出手，近期上門咨詢的購房人就多了起來，新政出臺后肯定上門的人會更多，這會兒出手能占據(jù)主動性，如果再等一段時間，好多滿兩年的房源出來了，競爭會更激烈。

　　繼續(xù)糾結(jié) 置換者表示新政對他們幫助不大

　　聽聞新政出臺，心情亢奮，想要提價出售或快速入市的買賣雙方大有人在，但還有一些人，心里變得更“擰巴”。

　　崔女士就是其中一員，她居住在大興某別墅區(qū)內(nèi)，因為家庭成員的增加，她想在同一小區(qū)中置換一個較大的別墅。春節(jié)過后，崔女士就將自己的房子掛到了中介那里，同時也讓中介幫她尋覓合適的房源。進入3月，咨詢的人明顯增多，她正在考慮近期出手。得知新政出臺后，她并沒有很興奮，因為她雖然身為房主，但不僅是房主。崔女士一方面希望自己的房子能夠賣出一個更好的價錢，另一方面又希望自己可以盡快賣出房子，拿到房款以優(yōu)惠的價格買到新房子。在崔女士看來，政策只是增加了她的糾結(jié)，對于她的置換之路幫助并不大。

　　改善型需求購房者被認為是“330新政”的最大受益者，但事實上，在限購沒有解除的背景下，“買一賣一”是這一人群的主要置業(yè)方式之一。據(jù)國內(nèi)最大的二手房交易58同城樣本調(diào)查，目前出售剛需房源的業(yè)主中，有70%以上為籌集資金或騰出購房指標(biāo)以購買改善型住宅。也就是說這些業(yè)主既是購房人，又是買房人，新政給他們帶來的實惠，在兩次交易行為中被消化無形。

　　除了心理上的“擰巴”外，新政還將為二手房市場增加更多的房源。“330新政”中，將免征營業(yè)稅的房源，從原來的購買滿五年縮減至了滿兩年，這將向市場釋放大量的免營業(yè)稅房源。不過北京的限購并未取消，市場上整體的購房資格并未增加，這意味著具有購房資格的購房人有更多的“滿二無稅”房源可選擇，激烈的競爭下，成交量的上漲在業(yè)內(nèi)看來已經(jīng)是必然結(jié)果，但價格的走向尚未可知。（門庭婷)