中國(guó)房地產(chǎn)絕不會(huì)全面崩盤(pán)

　　———訪國(guó)家信息中心首席經(jīng)濟(jì)師范劍平

　　●中國(guó)絕不會(huì)出現(xiàn)所謂的房地產(chǎn)全面崩盤(pán)，更不會(huì)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)硬著陸，這里最根本的要看房地產(chǎn)調(diào)整的幅度有多大。

　　●在房地產(chǎn)調(diào)整中，金融的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)增大，但不會(huì)導(dǎo)致爆發(fā)類似美國(guó)那樣的金融危機(jī)，尤其是銀行不會(huì)出什么問(wèn)題。

　　●中國(guó)未來(lái)能保持7%- 8%的增速，最關(guān)鍵的因素不是出口，不是消費(fèi)，而是把儲(chǔ)蓄用好，把投資的潛在增長(zhǎng)力發(fā)揮出來(lái)。

　　日前，國(guó)家信息中心首席經(jīng)濟(jì)師范劍平在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)依然在合理區(qū)間運(yùn)行，房地產(chǎn)調(diào)整雖然會(huì)給中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)下行壓力，但是不會(huì)出現(xiàn)硬著陸，而且中國(guó)經(jīng)濟(jì)完全可以抵御這種壓力的沖擊。未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)依然可以保持7%-8%的增長(zhǎng)。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)下行壓力存在

　　《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》：作為國(guó)內(nèi)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家，您長(zhǎng)期對(duì)國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)進(jìn)行跟蹤分析，您認(rèn)為，今年前幾個(gè)月中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)如何？

　　范劍平：從今年前幾個(gè)月中國(guó)經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)來(lái)看，我認(rèn)為，當(dāng)前仍然在一個(gè)合理的區(qū)間內(nèi)運(yùn)行。

　　我們知道判斷一個(gè)國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)健康不健康，主要看四個(gè)指標(biāo)，即經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率(G D P)、通貨膨脹率(C PI)、就業(yè)狀況(失業(yè)率)和國(guó)際收支平衡。

　　從這四個(gè)指標(biāo)來(lái)看，1季度中國(guó)經(jīng)濟(jì)同比增長(zhǎng)7.4%，在年初制定的7.5%左右的既定目標(biāo)范圍之內(nèi)。從物價(jià)來(lái)看，CPI雖然在上漲，但上漲幅度不大。就業(yè)非常穩(wěn)定，今年年初制定的工作目標(biāo)是全年要新增900萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位，僅一季度城鎮(zhèn)新增就業(yè)崗位就達(dá)到300多萬(wàn)。從國(guó)際收支平衡來(lái)看，中國(guó)仍然保持順差。所以，從這四個(gè)指標(biāo)來(lái)看，應(yīng)該說(shuō)都在比較合理的區(qū)間，沒(méi)有突破上限、下限。

　　同時(shí)，我們也要看到，中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力依然很大，一部分是由一些中長(zhǎng)期的結(jié)構(gòu)性因素帶來(lái)的，也有前期刺激政策遺留下來(lái)的后遺癥。集中表現(xiàn)在產(chǎn)能嚴(yán)重過(guò)剩，工業(yè)領(lǐng)域產(chǎn)能嚴(yán)重過(guò)剩、價(jià)格下行會(huì)對(duì)企業(yè)的效益和下一步投資的積極性有很大的不利影響。

　　另外，現(xiàn)在從影響經(jīng)濟(jì)潛在增長(zhǎng)率的各個(gè)要素來(lái)看，也有自己主動(dòng)減速來(lái)適應(yīng)新形勢(shì)的影響。比如，過(guò)去大家都比較擔(dān)心中國(guó)的資源能源短缺，但是隨著我國(guó)外匯儲(chǔ)備逐漸提高，可以購(gòu)買所需資源，資源并沒(méi)有成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的硬約束。但是干凈的空氣、純凈的淡水、優(yōu)美的自然環(huán)境不能進(jìn)口，環(huán)境對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)越來(lái)越成為硬約束。比如，去年霧霾在全國(guó)蔓延，這對(duì)今年的經(jīng)濟(jì)工作提出了加大節(jié)能環(huán)保力度的要求，今年國(guó)務(wù)院要求萬(wàn)元G D P能耗下降幅度要從去年的下降3.7%，提高到今年的下降3.9%。要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，可能對(duì)一些高能耗、高污染行業(yè)就要通過(guò)淘汰落后產(chǎn)能來(lái)主動(dòng)減速。這些行業(yè)往往又是過(guò)去權(quán)重比較大的行業(yè)，像鋼鐵、有色、建材等，所以這些行業(yè)的減速就給整個(gè)經(jīng)濟(jì)造成了下行壓力。

　　同時(shí)，新的增長(zhǎng)點(diǎn)，一些新興產(chǎn)業(yè)的培育還需要一段時(shí)間，不是馬上就可以培育得出來(lái)的，也對(duì)經(jīng)濟(jì)速度的下降也形成壓力。

　　房地產(chǎn)調(diào)整是回歸理性的正常調(diào)整不會(huì)出現(xiàn)全面崩盤(pán)

　　《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》：中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速稍稍調(diào)整，國(guó)際上立刻就有一種唱衰中國(guó)經(jīng)濟(jì)的聲音出來(lái)，認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)出現(xiàn)硬著陸，而其最主要的根據(jù)是在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中占有重要比重的房地產(chǎn)的銷量和價(jià)格都出現(xiàn)了下降的情況，投資增速也開(kāi)始下滑，您怎么看待這個(gè)問(wèn)題？

　　范劍平：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)期看，主要由供給面和潛在增長(zhǎng)率決定，短期波動(dòng)則主要由投資、出口和消費(fèi)三大需求，也就是老百姓通常說(shuō)的三駕馬車決定。

　　從現(xiàn)在情況看，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下滑主要不是由出口和消費(fèi)需求影響的。雖然今年的海關(guān)外貿(mào)數(shù)據(jù)看上去不是很好，但是因?yàn)樘蕹巳ツ杲y(tǒng)計(jì)虛假成分，所以今年的數(shù)據(jù)更真實(shí)。而且，對(duì)出口數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，除了海關(guān)數(shù)據(jù)外，還有企業(yè)出口產(chǎn)品交貨值。從今年前幾個(gè)月情況來(lái)看，企業(yè)出口產(chǎn)品交貨值的表現(xiàn)明顯好于海關(guān)數(shù)據(jù)，前4個(gè)月同比增長(zhǎng)達(dá)到4.9%，5月份當(dāng)月達(dá)到5.2%，和去年大體相當(dāng)。

　　消費(fèi)比較平穩(wěn)，與百姓收入相吻合，去年消費(fèi)是減速的，主要是“三公”消費(fèi)。所以，從三大需求來(lái)看，造成中國(guó)經(jīng)濟(jì)下滑的主要因素在于投資增速下滑。

　　從我國(guó)固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)來(lái)看，房地產(chǎn)投資占23%，基礎(chǔ)設(shè)施投資占25%，剩下52%是一、二、三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能投資。從產(chǎn)能投資看，前幾年已經(jīng)出現(xiàn)產(chǎn)能過(guò)剩，所以它的投資增速早已經(jīng)開(kāi)始下降，不是今年的新跡象。去年我國(guó)投資之所以保持20%以上的增長(zhǎng)，主要依靠房地產(chǎn)和基建投資，今年1-5月份，基建投資增速同比增長(zhǎng)25%，比前4個(gè)月的投資增速高了2.2%，說(shuō)明政府穩(wěn)增長(zhǎng)的效果開(kāi)始顯現(xiàn)。最后焦點(diǎn)聚集在房地產(chǎn)投資，今年經(jīng)濟(jì)增速下滑最主要就是房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)調(diào)整帶來(lái)的。今年1到4月份，開(kāi)發(fā)商拿地同比下降7.9%，而房屋新 開(kāi)工面積降幅高達(dá)22.1%，其中住宅下降24.5%。

　　那么，應(yīng)該如何看待當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)的這種情況呢？首先，我認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)整是件好事。前些年有人講中國(guó)經(jīng)濟(jì)過(guò)度依賴房地產(chǎn)，一定要降低對(duì)房地產(chǎn)的依賴，我覺(jué)得，早晚要過(guò)這一關(guān)，早調(diào)整比晚調(diào)整對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)持續(xù)發(fā)展更有利。房地產(chǎn)調(diào)整對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)最大的好處是有利于資金回流實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

　　前幾年，房地產(chǎn)增長(zhǎng)過(guò)快、過(guò)熱、發(fā)高燒，處于一種不正常的狀態(tài)，大量資金過(guò)多地流入房地產(chǎn)，造成部分城市房?jī)r(jià)快速上漲，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積過(guò)大，而這些都是以實(shí)體經(jīng)濟(jì)失血為代價(jià)的，甚至已經(jīng)出現(xiàn)了實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)空心化。實(shí)體經(jīng)濟(jì)空心化一般發(fā)生在一國(guó)人均G D P達(dá)到2萬(wàn)美元的時(shí)候，可是當(dāng)前中國(guó)人均G D P只有6700多美元，離人均2萬(wàn)美元還很遠(yuǎn)，不應(yīng)該出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)空心化。回過(guò)頭看過(guò)去的五年，不但許多民營(yíng)資本，小微企業(yè)紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，甚至一些央企也按捺不住沖動(dòng)紛紛投身房地產(chǎn)，這就出現(xiàn)了對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的逆調(diào)整。在實(shí)體經(jīng)濟(jì)更新?lián)Q代和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的關(guān)鍵時(shí)刻，技術(shù)研發(fā)、技術(shù)創(chuàng)新最需要資金的時(shí)候，資金卻大量流走進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體非常有害的，或者說(shuō)目前的困難，與企業(yè)升級(jí)換代缺乏技術(shù)儲(chǔ)備有很大關(guān)系。這是在為過(guò)去幾年的錯(cuò)誤行為買單。

　　如果目前房地產(chǎn)的調(diào)整能夠促使資金回流到實(shí)體經(jīng)濟(jì)的正確軌道上來(lái)，將對(duì)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)有好處。

　　其次，對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)整不要大驚小怪，中國(guó)絕不會(huì)出現(xiàn)所謂的房地產(chǎn)全面崩盤(pán)，更不會(huì)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)硬著陸，這里最根本的要看房地產(chǎn)調(diào)整的幅度有多大。

　　目前來(lái)看，雖然出現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商購(gòu)置土地面積和新開(kāi)工面積的負(fù)增長(zhǎng)，實(shí)際上房地產(chǎn)調(diào)整的幅度仍然非常有限。之所以給人造成房地產(chǎn)崩盤(pán)的印象是因?yàn)槿ツ攴康禺a(chǎn)市場(chǎng)過(guò)于瘋狂。

　　2013年“國(guó)五條”出臺(tái)后，一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了瘋狂搶購(gòu)的現(xiàn)象，人們就像買大白菜一樣瘋狂買房，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)銷售金額增長(zhǎng)超過(guò)60%，銷售面積增長(zhǎng)將近40%。在去年基數(shù)如此高的基礎(chǔ)上，今年前5月商品房銷售面積雖然同比下降了7.8%，但是仍然賣出去3.6億平方米的房子，這個(gè)數(shù)量與2012年相比，仍然增長(zhǎng)了25%，屬于歷史次高水平。去年的高增長(zhǎng)本身就不正常，是一種瘋狂行為下的產(chǎn)物。雖然今年房地產(chǎn)銷售金額增速下降8.5%，但是銷售金額仍然達(dá)到了2.3萬(wàn)億元，明顯高于2012年，可以說(shuō)去年房地產(chǎn)銷售增長(zhǎng)過(guò)快嚴(yán)重透支了今年的購(gòu)買能力。

　　從房?jī)r(jià)來(lái)看，無(wú)論是環(huán)比還是同比，大多數(shù)城市房?jī)r(jià)仍然上漲，所以這只是漲幅回落，前兩年總是說(shuō)要遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，現(xiàn)在終于實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)漲幅回落，這是多年以來(lái)希望的結(jié)果。當(dāng)然這只是開(kāi)始，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)整的幅度不一定太大，但是時(shí)間可能會(huì)有兩三年。

　　中國(guó)的房地產(chǎn)不會(huì)崩盤(pán)。中國(guó)城鎮(zhèn)率要到70%還需要20年時(shí)間。這種在城鎮(zhèn)化率沒(méi)有達(dá)到70%之前被稱作人口城鎮(zhèn)化的加速期，超過(guò)70%以后，農(nóng)村向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移人口數(shù)量非常有限，進(jìn)入速度平穩(wěn)期。在加速期，購(gòu)房主力包括進(jìn)城農(nóng)民，首次置業(yè)的剛需和改善型需求。所以，我國(guó)房地產(chǎn)不會(huì)崩盤(pán)最重要原因是城鎮(zhèn)化率水平與曾經(jīng)發(fā)生房地產(chǎn)崩盤(pán)國(guó)家的購(gòu)房主力完全不一樣。

　　前一階段，確實(shí)有一部分城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，以至于脫離了老百姓可支配收入的支撐。但是，如果房地產(chǎn)價(jià)格不繼續(xù)漲或者微跌，而老百姓的收入繼續(xù)提高，那么，幾年后，房?jī)r(jià)收入比將會(huì)大大改善，購(gòu)房者的能力就上來(lái)了。

　　所以，既然不會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)的崩盤(pán)，也就不會(huì)有中國(guó)經(jīng)濟(jì)的硬著陸。當(dāng)然，在房地產(chǎn)完全調(diào)整之前，雖然可以通過(guò)基建投資帶來(lái)經(jīng)濟(jì)下滑收窄，但是希望中國(guó)經(jīng)濟(jì)下半年再次出現(xiàn)“V型”反彈，很不容易，不要有太大指望。

　　《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》：最近，央行實(shí)施定向降準(zhǔn)，希望引導(dǎo)資金流向三農(nóng)、小微企業(yè)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)，但是，我們知道，前幾年央行放松銀根后，大量資金并沒(méi)有流入需要資金的小微企業(yè)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)，最終還是流向了房地產(chǎn)行業(yè)。那么您認(rèn)為，這次定向降準(zhǔn)的效果將會(huì)如何？

　　范劍平：我對(duì)資金定向?qū)捤傻恼咝Ч悬c(diǎn)懷疑，世界各國(guó)央行已經(jīng)嘗試過(guò)多次，貨幣政策還是總量政策，結(jié)構(gòu)上面效果不大。

　　前兩年也曾經(jīng)講到資金定向流動(dòng)，希望流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，但是最后卻都拐彎流向了房地產(chǎn)。

　　如果這次人們對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)期發(fā)生了變化，認(rèn)準(zhǔn)房地產(chǎn)行業(yè)有風(fēng)險(xiǎn)，資金就不會(huì)再流向房地產(chǎn)。如果房地產(chǎn)行業(yè)不能重新回到獲得社會(huì)平均利潤(rùn)率的正常行業(yè)，資金流向就不可能正常。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)可以抵御房地產(chǎn)下跌帶來(lái)的壓力

　　《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》：您認(rèn)為，中國(guó)經(jīng)濟(jì)能否經(jīng)受得住房地產(chǎn)調(diào)整帶來(lái)的壓力？

　　范劍平：我認(rèn)為，中國(guó)經(jīng)濟(jì)完全可以扛得住房地產(chǎn)下降帶來(lái)的壓力。

　　房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)造成的壓力第一個(gè)來(lái)自就業(yè)。房地產(chǎn)作為龍頭產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈延伸很長(zhǎng)，從鋼鐵、水泥、建材、投資品到家電、家具，甚至金融、保險(xiǎn)、廣告等。房地產(chǎn)調(diào)整一定會(huì)給就業(yè)帶來(lái)一些壓力，但是，這種壓力和影響不會(huì)太大，不會(huì)改變我國(guó)就業(yè)的基本形勢(shì)。中國(guó)當(dāng)前的就業(yè)依然處于供求平衡，局部供不應(yīng)求的局面。這與過(guò)去供求平衡，供過(guò)于求情況不大一樣。

　　從就業(yè)狀況來(lái)看，按照以前的經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與就業(yè)的關(guān)系是，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)7 .5%，可增加900萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位。但是，隨著這幾年我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，情況發(fā)生了變化。2013年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)7 .7%，就業(yè)崗位卻增加了1300萬(wàn)，今年前4個(gè)月，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)7.4%，但是增加了600萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位，所以今年基本上仍然可以保證1300萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位。

　　工資的漲跌也可以反映勞動(dòng)力供求關(guān)系的變化。2005年到2012年，我國(guó)城鎮(zhèn)職工人均工資上漲14.4%，2013年上漲13%以上，今年依然上漲10%以上，這么快的工資上漲水平可以反映出勞動(dòng)力供不應(yīng)求的現(xiàn)實(shí)。

　　此外，以前我國(guó)主要依靠制造業(yè)創(chuàng)造就業(yè)崗位，但是當(dāng)前制造業(yè)創(chuàng)造工作崗位的能力在下降，而服務(wù)業(yè)創(chuàng)造就業(yè)崗位的能力在上升。

　　第二個(gè)壓力來(lái)自金融或者銀行。有開(kāi)發(fā)商說(shuō)，我們都是借銀行的錢，一旦房地產(chǎn)崩盤(pán)，我們還沒(méi)死，銀行就先死了。我認(rèn)為，在房地產(chǎn)調(diào)整中，金融的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)增大，但不會(huì)導(dǎo)致爆發(fā)類似美國(guó)那樣的金融危機(jī)，尤其是銀行不會(huì)出什么問(wèn)題。

　　美國(guó)銀行喜歡搞房地產(chǎn)證券化，在美國(guó)房地產(chǎn)有現(xiàn)金流，而這正是證券化最好的標(biāo)的，一定會(huì)把它發(fā)展出最好的金融衍生產(chǎn)品，有時(shí)候房?jī)r(jià)的微小變化都會(huì)引起連鎖反應(yīng)，甚至引起金融海嘯。中國(guó)目前還沒(méi)有出現(xiàn)這種情況，中國(guó)銀行業(yè)放出去的貸款，老老實(shí)實(shí)存在銀行。

　　中國(guó)與日本的金融構(gòu)成更相似，以間接融資為主。日本房地產(chǎn)泡沫時(shí)間非常長(zhǎng)，高潮時(shí)期銀行80%的貸款都是房地產(chǎn)貸款，中國(guó)截止到去年為止，與房地產(chǎn)有關(guān)的貸款只占總量的38%，這里面包括給開(kāi)發(fā)商的貸款和老百姓按揭貸款以及以房地產(chǎn)為抵押貸款。而且我國(guó)房地產(chǎn)過(guò)快上漲主要是過(guò)去5年發(fā)生的事情，比日本時(shí)間要短。最主要的是中國(guó)的銀行在發(fā)放貸款的時(shí)候把主要風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他人，自己保護(hù)得好好的，日本銀行恰恰無(wú)法做到這一點(diǎn)。比如，開(kāi)發(fā)商將價(jià)值1000萬(wàn)的土地抵押給銀行，只能獲得500萬(wàn)貸款，除非土地價(jià)格下降一半，銀行才會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，這種情況往往不會(huì)發(fā)生，此外銀行的利潤(rùn)、風(fēng)險(xiǎn)撥備金等足以覆蓋房地產(chǎn)下降引起的壞賬。

　　總之，與房地產(chǎn)有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)肯定比過(guò)去要大得多，但是不會(huì)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

　　第三，中國(guó)仍然是一個(gè)發(fā)展中國(guó)家，人均G D P只有6700多美元，儲(chǔ)蓄率很高，有很強(qiáng)投資能力，此外還有巨大投資需求空間，在房地產(chǎn)投資下降的同時(shí)，可以通過(guò)加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資彌補(bǔ)房地產(chǎn)投資下滑帶來(lái)的沖擊和影響。對(duì)于那些人均G D P3、4萬(wàn)美元、城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%以上的國(guó)家，城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基本已經(jīng)結(jié)束，投資空間匱乏。日本房地產(chǎn)泡沫破裂20年后，政府一直在想方設(shè)法擴(kuò)大內(nèi)需，但是投無(wú)可投，G D P仍然是零增長(zhǎng)就是這個(gè)原因。中國(guó)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和改造，保障房、棚戶區(qū)改造建設(shè)還有很大的空間。

　　總之，我認(rèn)為，這次房地產(chǎn)回落是房地產(chǎn)市場(chǎng)自發(fā)調(diào)整的結(jié)果，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，城市生活成本過(guò)高，農(nóng)民和外來(lái)人口用腳投票的結(jié)果，政府調(diào)節(jié)可以在短期內(nèi)發(fā)揮作用，但是無(wú)法保證長(zhǎng)期有效，還是要依靠市場(chǎng)自身的力量。

　　以北上廣深等房?jī)r(jià)上漲最快的一線城市為例，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲與外來(lái)人口大量流入密切相關(guān)，充足的就業(yè)機(jī)會(huì)和豐富的公共服務(wù)資源對(duì)外來(lái)人口具有巨大的吸引力。但是，近幾年，這種情況正在悄然發(fā)生變化。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年北京市流入的外來(lái)人口只有41.5萬(wàn)人左右，而在2006-2010年，平均每年流入外來(lái)人口達(dá)到84.8萬(wàn)，上海在“十一五”時(shí)期年均流入人口82 .5萬(wàn)，去年只增加了34 .7萬(wàn)，不足一半，廣州和深圳去年分別流入8.8和8.2萬(wàn)，分別是“十一五”時(shí)期的1/7和1/5。房?jī)r(jià)不會(huì)永遠(yuǎn)上漲，漲到一定程度，購(gòu)房者無(wú)法承受自然不會(huì)購(gòu)買。

　　雖然5月份房地產(chǎn)投資在降溫，但是因?yàn)橹醒氤雠_(tái)了一系列穩(wěn)增長(zhǎng)的措施，基建投資速度在加快，下半年經(jīng)濟(jì)會(huì)回升，但回升幅度有限，而且房地產(chǎn)下行壓力不光今年存在，甚至?xí)永m(xù)到明年、后年。

　　中國(guó)不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌而無(wú)人購(gòu)買的現(xiàn)象，特別是像北京這樣的城市，一旦房?jī)r(jià)下降10%、20%，自然會(huì)有人去買。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入換擋期7%-8%增長(zhǎng)將成為新常態(tài)

　　《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》：前不久，習(xí)近平總書(shū)記在考察時(shí)談到，從當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的階段性特征出發(fā)，適應(yīng)新常態(tài)，那么，應(yīng)如何理解經(jīng)濟(jì)新常態(tài)？您認(rèn)為，未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)將是什么樣子？

　　范劍平：任何國(guó)家的經(jīng)濟(jì)增速是由五大要素的潛力決定的，即人口(勞動(dòng)力)；資金、資本；土地，自然資源，自然環(huán)境；科學(xué)技術(shù)；管理水平。這五個(gè)要素在不同的國(guó)家有所不同，不同的歷史階段也會(huì)發(fā)生變化。這五大要素可以增長(zhǎng)的潛力充分發(fā)揮出來(lái)的時(shí)候，所能實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)增速就是一個(gè)國(guó)家的潛在增長(zhǎng)率。有權(quán)威機(jī)構(gòu)曾經(jīng)做過(guò)計(jì)算，1978-2007年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)潛在增長(zhǎng)率在10%，這30年中國(guó)實(shí)際增速是9 .9%，始終圍繞著10%這個(gè)軸心在向上。

　　但2008年國(guó)際金融危機(jī)以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速大幅下滑，開(kāi)始進(jìn)入經(jīng)濟(jì)增速換擋期。按照我的理解，新常態(tài)就是經(jīng)濟(jì)要換擋了，大家不要再去幻想過(guò)去動(dòng)輒10%以上的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的潛在增長(zhǎng)率在7%左右，如果現(xiàn)在的增長(zhǎng)速度能保持下去，已經(jīng)很不錯(cuò)了。以前大家習(xí)慣了10%以上的高速度，好像稍微降一點(diǎn)，就認(rèn)為不正常，有人甚至認(rèn)為，再過(guò)兩年中國(guó)經(jīng)濟(jì)依然可以重回兩位數(shù)增長(zhǎng)，這是不可能的。

　　經(jīng)濟(jì)增速換擋期這個(gè)階段的特點(diǎn)是經(jīng)濟(jì)增速要逐漸往下降，況且中國(guó)比其他國(guó)家在換擋時(shí)的情況要好得多。世界大多數(shù)國(guó)家一旦高速增長(zhǎng)期結(jié)束，增長(zhǎng)速度從高速擋直接切換到中速擋，而中速擋一般只有高速增長(zhǎng)速度的一半。這在日本歷史上曾出現(xiàn)過(guò)。1956—1973年，日本經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)18年高速增長(zhǎng)，年均增長(zhǎng)9.8%，但是1973年第一次石油危機(jī)爆發(fā)，日本高速增長(zhǎng)期戛然而止。從1973年到1990年，日本經(jīng)濟(jì)年均增速只有4 .3%，1990年之后日本房地產(chǎn)泡沫破滅，日本經(jīng)濟(jì)又出現(xiàn)了20年的零增長(zhǎng)，一個(gè)一個(gè)臺(tái)階向下降。中國(guó)從過(guò)去潛在增長(zhǎng)率10%往下降，我們還沒(méi)有一下降到5%，而是降到7%—8%的中高速擋位。

　　今年政府工作報(bào)告仍然認(rèn)為中國(guó)有中高速增長(zhǎng)的潛力，這是由中國(guó)特殊國(guó)情決定的，最主要的是我國(guó)儲(chǔ)蓄率比較高。2012年，中國(guó)的儲(chǔ)蓄率達(dá)到了50.5%的歷史最高點(diǎn)，從來(lái)沒(méi)有一個(gè)經(jīng)濟(jì)大國(guó)的儲(chǔ)蓄率超過(guò)50%。雖然未來(lái)中國(guó)的儲(chǔ)蓄率會(huì)下降，但即使一年降一個(gè)百分點(diǎn)，降到30%也需要20年時(shí)間。最保守地說(shuō)，十年內(nèi)的儲(chǔ)蓄率足以支撐中國(guó)仍是一個(gè)投資主導(dǎo)型的國(guó)家。

　　所以，中國(guó)未來(lái)能保持7%-8%的增速，最關(guān)鍵的因素不是出口，不是消費(fèi)，而是把儲(chǔ)蓄用好，把投資的潛在增長(zhǎng)力發(fā)揮出來(lái)。（記者 金輝）