劉勇智

地價是土地市場的“晴雨表”，地價是房地產業投資的“風向標”。北京、上海等地分別制定實施了限購、限貸措施，而且國家宏觀調控目標也由原來一直強調的“遏制房價過快上漲”，調整為“引導房價回落到合理區間”。對此，社會各界熱議紛紛，稱之為“房地產新政”。駐馬店作為三線城市，又處在城鎮化進程的提速階段，如何根據本地實際貫徹執行房地產市場的宏觀調控政策，保持理性判斷，準確把握力度，是值得認真探討和研究的問題。

樓控新政出臺背景

以2011年1月26日國務院推出“新國八條”為標志，新一輪房地產調控政策密集出臺，涉及政府責任、購房信貸、土地供應、商品房預售、企業融資及稅收等方面，國土、住建、金融等部門的配套措施隨之跟進。新一輪房地產調控政策密集出臺，居住用地的供應量和價格變化仍然是公眾、媒體以及利益群體關注的焦點。

2010年土地市場的供應與需求保持了高位運行：前三季度全國建設用地供應總量429.9萬畝，為歷年同期最高，同比增長58.7%。其中，房地產開發用地供應156.3萬畝，同比增長83.8%，占土地供應總量的36.4%，同比提高4.9個百分點。

探討把握四個概念問題

房地產市場保持什么樣的狀況才算是健康的，有沒有可以量化的標準，這是一個見仁見智的問題，又是一個必須探討的問題。只有弄清這個問題，才能理性選擇調控措施，決定是“踩剎車”、“減油門”，還是“勻速前進”，這里根據一些專家和有關方面的意見，探討四個概念問題。

一是房地產業投資與城鎮固定資產投資之比。有一種說法叫“四分之一左右”，即房地產投資在城鎮固定資產投資中占25%左右比較合理，比例過高有形成泡沫之虞，比例偏低則難以滿足城鎮快速擴張中的住房需求。

二是商品房均價與當地城鎮居民家庭收入之比。有一種說法叫“3～6”，即按當地城鎮居民人均可支配收入計算，用3～6年的家庭收入可購置一套普通住房。

三是商品房價格構成中地價所占的比重。有一種說法是“30%以下”，即在比較合理的房價構成中，地價應占30%以下。

四是政策性住房在住宅供應總量中應占的比例。有一個規定叫“70%”，“保障性住房、棚戶區改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%，并優先保證供應”。

三線城市樓控應對策略

“新國八條”的調控目標是堅決遏制部分城市房價過快上漲，直接針對商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，我市房地產市場總體狀況比較穩定。駐馬店屬三線城市，2009年的城鎮化率才只有29.5%，分別比全國、全省低17.1和8.2個百分點；2009年我市房地產投資增長幅度雖然較大（54.4%），但總量僅占全省的4.95%；2010年第一季度房地產投資在城鎮固定資產投資中的比重達到21.3%，仍處在比較合理的區間；2009年底中心城區商品房均價達到2576元每平方米，同年駐馬店中心城區城鎮居民家庭收入39577元，房價收入比在“5~6”之間，樓面地價占房價的比例多數在20%以下。這與京、滬、杭等大都市和其他一線城市有很大的不同。在房地產市場調控政策上應當實行不同于一、二線城市的差別化政策，不能簡單地跟風和照搬照抄。

在房地產市場調控中必須劃清界限，政策的歸政策，市場的歸市場。要結合本地實際實施“房地產新政”，就必須劃清政策性保障和市場供給的界限，地方政府一方面應該切實肩負起解決中低收入群體住房困難的責任，把該抓的保障性住房建設抓上去，決不能讓城鎮中低收入群體長期“蝸居”或成為“房奴”；另一方面又要遵循市場經濟的規律，放開搞活商品房市場，再以持續增長的土地收益和房地產開發稅收，支持保障性住房建設和城市基礎設施建設。只有這樣，才能形成城鎮化進程中“以富濟貧”良性循環。“巧婦難為無米之炊”，那種既指責地方政府依賴“土地財政”，又要求地方政府加快保障性住房和城市公共設施建設的說法，是對市情、縣情缺乏充分了解的理想化設計。

要解決好“居者有其屋”問題，必須依據收入狀況，實行區別化住房供給。不管是一線大都市，還是二、三線城市，中國房地產市場調控的目標都必須定位在讓城鎮居民買得起、住得上房子。因此在參照城鎮居民人均可支配收入研究地方房價問題時，必須看到在“人均”之下掩蓋著巨大的不平均。一般應按照高于“人均”120%以上、“人均”120%以下至80%以上、低于“人均”80%這三個區間，大致劃分為三個板塊，實行區別化的住房供給。對于城鎮低收入群體，必須大幅度增加廉租房、經濟適用房和公共租賃住房建設，同時實行棚戶區改造的優惠政策，解決好這些低收入群眾的住房困難，使“以人為本”的執政理念得到實實在在的體現。對于城鎮中等收入者，主要應增加中小套型普通商品房和限價商品房供應，其中收入偏低者亦應納入保障性住房供給。至于家庭收入較高已經率先致富的群體，相對應的就是“新國八條”硬性規定政策性住房用地不低于70%之外的30%，這一部分應完全按照市場機制配置住房資源，這是政府土地收益和房地產稅費的主要來源。在不同區域、不同城市，經濟發展狀況和人均收入水平有著很大的差異，應該從本地實際出發，具體情況具體分析，不同群體不同政策。總的思路可能略仿于上世紀八十年代的“雙軌制”：該政策保障的必須實行政策保障，該市場供給的就交給市場供給，不同的只是中間還有一個“夾心層”——既有政策規定又有市場因素的限價商品房。

 “新國八條”已經確定了房地產市場調控的基本走向和主要政策，這是必須認真貫徹落實的。當然，在實際工作中還會有一些操作空間。盧展工書記在省委舉辦的轉變經濟發展方式主題班上強調解決好“錢從哪里來，人往哪里去，民生怎么辦，糧食怎么保”四大問題，房地產市場直接涉及“錢從哪里來”和“民生怎么辦”兩大問題，也與“人往哪里去”的就業問題密切相關。貫徹落實房地產新政事關重大，我們必須把房地產市場調控的宏觀政策和本地實際結合起來，進行認真、深入、細致的分析研究，從不同的市情、區情、縣情出發，把握好具體操作的“細節”，對房地產市場進行適地適時適度的調控，促進其持續健康發展。（作者系駐馬店市國土資源局黨組書記）