晚報(bào)記者   曾繼光

案情回放：原告陳某是某辦公樓的所有權(quán)人，2001年6月原告將該樓二層租給了某公司，租期5年并同意其轉(zhuǎn)租。2002年10月某公司將房屋轉(zhuǎn)租給了被告人姜某，租期3年，被告在簽訂合同后3天內(nèi)，就付清了三年的租金。到2003年4月某公司因經(jīng)營(yíng)不善，無力支付原告租金，遂與原告協(xié)商，解除了租賃合同。原告和某公司隨即聯(lián)合以書面形式通知姜某原告將收回房屋的經(jīng)營(yíng)權(quán)。某公司在辦完解除租賃合同關(guān)系后就人去樓空。被告接到通知后，認(rèn)為其租賃場(chǎng)地是原告同意轉(zhuǎn)租的，且已全部付清了租賃期內(nèi)的租金，現(xiàn)租期未滿，不同意再支付租金，更不同意撤離。在協(xié)商不成的情況下，原告以侵權(quán)為由向法院起訴被告，要求支付某公司拖欠的租金及原告通知解除合同后至起訴時(shí)的租金共1.2萬元，并收回房屋。

結(jié)果：由于本案原被告雙方都是受害者，所以在處理案件時(shí)法官及代理律師都努力要求雙方達(dá)成和解。經(jīng)多次游說，雙方達(dá)成和解協(xié)議。

律師評(píng)析：本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是原告是否有權(quán)直接向被告追討租金、收回房屋的經(jīng)營(yíng)權(quán)。

首先，原告是房屋的所有權(quán)人，在房屋租賃合同中，明確允許某公司分租轉(zhuǎn)租，故本案可以定為合法租賃。

其次，對(duì)于原告請(qǐng)求的租金應(yīng)分兩部分分析。1.原某公司拖欠的租金至合同解除前的租金應(yīng)否由被告來付，出租人與承擔(dān)租人某公司的租賃合同是否有著租賃關(guān)系，某公司與姜某的租賃合同是轉(zhuǎn)租關(guān)系，二者是兩種不同的法律關(guān)系。雖然轉(zhuǎn)租是經(jīng)原告同意的，但原告和被告并不存在直接的租賃關(guān)系，因此，原告直接向被告要求支付租金沒有法律依據(jù)，更何況被告早已將租金支付給承租人某公司。2.由于轉(zhuǎn)租是以承租人租賃存在為基礎(chǔ)的，當(dāng)承租人與出租人的租賃關(guān)系消失時(shí)，承租人的轉(zhuǎn)租關(guān)系也已消失，以承租人繼續(xù)主張租賃權(quán)就沒有了依據(jù)。此時(shí)，次承租人繼續(xù)占據(jù)租賃房屋，就構(gòu)成了侵權(quán)，故應(yīng)當(dāng)支付相當(dāng)于租金的房屋使用費(fèi)。

如上所述，自承租人合法終止租賃關(guān)系時(shí)，租賃權(quán)歸于消滅，租賃關(guān)系終止后，次承租人不得直接向出租人主張租賃權(quán)。被告已付清全部房租，但不能享有完全的租賃權(quán)，是由某公司提前解除合同造成的，因此，被告不能向承租人請(qǐng)求賠償，出租人和承租人終止租賃合同后，有權(quán)向次承租人收回房屋。

法律鏈接：《中華人民共和國(guó)合同法》第224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃貨物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。”“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”

（本案點(diǎn)評(píng)律師：河南一帆律師事務(wù)所律師   劉   陽）