從89萬到100萬成交 3個月漲了11萬

　　新政下，一套房子的漲價之旅

　　這是省城市民王先生的一本賣房賬本：今年年初，看到樓市一系列的調控政策“步步緊逼”，王先生將自己一套112平方米的兩室兩廳掛牌價定為89萬元。信息發(fā)布后，來王先生家看房的人快把門檻踏破了。3月，王先生將總房款漲到了95萬元，沒想到，有購房意向的人還是絡繹不絕。隨后，96萬、98萬、99萬……王先生自己心里也沒底，開始坐地喊價。最終，5月底，王先生以100萬元的價格賣了房。

　　對于房價心里沒底的不光是王先生，眾多的購房者也同樣如此……

　　看房人的熱情讓人發(fā)蒙

　　原來是自己報價過低

　　今年年初，家住濟南東部某小區(qū)的市民王先生因為單位搬遷、孩子上學等原因，開始張羅著賣房子。當時，看到國家開始要在調控房價等方面有“大動作”，摸不準行情的王先生便委托一家中介公司賣房。在驗完房后，工作人員幫忙將房屋信息掛在了網(wǎng)上。“××花園，房屋面積112平方米，兩室兩廳，兩臥室均為南向，10樓/12層，房主報價總房款89萬元。”

　　112平方米，89萬元，均價7946元，二環(huán)以內這個價格能買到這么一套房子，算是相當難得了。于是，從房屋信息一掛出，王先生的電話就沒停過，每天都有不少要求看房的人。

　　1月26日，國務院又出臺了新“國八條”，除了限購措施，地方政府確定合理房價目標、二套房首付提至六成等也受到了普遍關注。同時，二手房交易稅按全額征收，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。

　　看房人的熱情和新鮮出爐的新“國八條”政策，都讓王先生有些發(fā)蒙，但有一點王先生明白了，自己的房子報價過低了。

　　剛性需求沒減少

　　周邊房價不跌反升

　　因為正值春節(jié)，王先生忙著回老家過年，賣房子的事兒暫緩了。但這期間，王先生一直在關注著各種樓市調控政策。2月21日，山東“省八條”出臺，除了限購政策和現(xiàn)已執(zhí)行的二套房貸款首付6成、1.1倍基準利率的政策，還將二手房列入限購范圍，這將“重擊”炒房者。

　　2月24日，濟南又出臺了樓市調控“濟十條”，濟南市將調整個人轉讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統(tǒng)一按其銷售收入全額征稅。堅決堵塞“陰陽合同”產(chǎn)生的稅收漏洞，嚴格執(zhí)行個人轉讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。

　　3月8日，“濟版”調控限購細則落地，隨著對住房套數(shù)、戶籍范圍的劃定,部分投資需求及改善性需求被遏制，但以剛需群體為主要銷售對象的樓盤受限購令的沖擊較小。

　　而這時，王先生在多方打聽后認為，自己的房子無論從戶型、地理位置還是設施環(huán)境，性價比都是很高的，能極大滿足購房者的需要，在一條條樓市調控政策出臺的大背景下，經(jīng)過綜合對比分析，3月底，王先生非但沒有將89萬元的總房款降低，反而上漲到了95萬元。

　　房子漲了6萬，可王先生一點兒也不擔心，因為二環(huán)周邊的樓盤價格都在上漲，尤其是一些新樓盤，雖然成交量很低，但房子均價還是有漲幅，王先生的房子雖然是二手房，但戶型、面積對于剛需群體來說都是最合適的，所以95萬元一掛出，要求看房的客戶更多了，其中有一看房者直接喊價96萬元，可王先生還是沒答應。

　　面對底線不動搖

　　三個月多賺11萬元

　　從3月底將房屋報價漲到95萬元后，接下來的兩個多月，王先生一直在和各類前來看房的購房者周旋。“五一”過后，《商品房銷售明碼標價規(guī)定》正式施行。其中規(guī)定：中介服務機構銷售二手房的明碼標價參照本規(guī)定執(zhí)行。但由于這只是新政中的“順便一句話”，缺乏細則，因此很難落實。而一些中介機構的解釋是：“二手房跟新房還不一樣，除了極個別獨家代理的房源外，很多房源的房主都是一房多委托。同一套房子，在我們這兒掛牌價是80萬，在其他中介是75萬。但是真實價格，都是由房主自己控制的。如果都公開售價，報價高的，肯定就吃虧了。”另外，二手房的價格是房主定的，跟中介沒有關系，他們只是做中介，收取中介費。

　　究竟情況是不是如中介機構說的一樣？讓我們把目光再次聚焦到正在和多位看房者打“拉鋸戰(zhàn)”的市民王先生身上。在這期間，95萬元的房價再次成了“底線”，96萬、98萬、99萬……著急購買的人們你爭我搶地喊著房價，還有兩個客戶直接交了意向金。最終，在5月底，王先生以總房款100萬元的價格成交，結束了一套市區(qū)二手房的漲價之旅。相比2月份第一次喊出的89萬元，3個月后，王先生整整多賺了11萬元。

　　準現(xiàn)房漸成二手房主力

　　不少賣家手握準現(xiàn)房不忘觀望新盤 半個月提價十多萬

　　近期一直籌劃購房的小丁，在兩個多月的尋覓中，發(fā)現(xiàn)一些省城大盤在后期開發(fā)中，一旦新盤推出，就紛紛冒出這個大盤的準現(xiàn)房房源，價格也隨著新盤的價格迅速上漲，個別者則在短短半個月的時間內，提價達15萬之多。本版撰文/商報記者

　　盡管明知房價是隨行就市，但那次的找房經(jīng)歷仍然讓小丁心理失衡。

　　經(jīng)過多次的尋覓對比，小丁看上了省城燕山立交附近的一處大盤。看環(huán)境、戶型都不錯，就想從此處購買——新盤開盤價達到11000元有余，但咬咬牙，買一套兩室兩廳的小戶型，小丁還是能挺得住。

　　咨詢了售樓處之后，小丁在網(wǎng)上搜羅一下同樓盤的房源，反復對比之后，看上了一套9樓兩室的房源，準現(xiàn)房，喊價90萬，這比售樓處的期房便宜近20萬。盡管這是房主喊的凈拿價，5.6%的交易稅和1%的個稅等由買家承擔，仍便宜了不少。

　　小丁在與這套房源的中介聯(lián)系之后得知，房主正在外地出差，一周之后就可回來，那時即可看房談交易。滿懷期待的小丁一周后直接趕到該中介，打算約來房主面談，可以的話就直接定下來。中介與房主聯(lián)系之后，兩手一攤告訴小丁，房主回來了解了新盤的價格，已經(jīng)將售價上調到105萬，“所有費用加起來不比新房貴，何況那是期房，而這馬上就可以成為現(xiàn)房，還是合適”。

　　從90萬到105萬，從這條房源的發(fā)布到新價格的時間，不過半月有余。心理預期一下子降到冰點的小丁，沒有理會中介推介其它房源的熱情，失望而去。

　　這種現(xiàn)象并非獨有。記者針對最近幾個月后期開盤的樓盤，在網(wǎng)上搜羅其轉手信息發(fā)現(xiàn)，一個大盤的新盤開盤前后，就冒出一批轉手的房產(chǎn)信息，其中準現(xiàn)房占絕大多數(shù)；而價格也隨著新盤價格的制定，往往在短短幾天就會迅速上調。一業(yè)內人士告訴記者，現(xiàn)在活躍在二手房市場上的很多都是“準二手房”，也就是那些房子還未交付就急于出手，或是直接賣號的情況。“這樣的房子很搶手，尤其受年輕人的青睞，即使價位稍高一些，大家也愿意考慮，其實這樣的房子其實就是新房，只是在別人那轉了個手而已。”業(yè)內人士對記者說。

　　業(yè)內人士表示，這樣做的一般有兩類人群。一類就是投資者，他們手里有大量的資金，而且也能以較低的價格弄到新盤的房源，然后再轉手賣號，從中賺取差額。第二類就是在購房后，因種種原因無法等待房屋交付，或是看好其他房源需要大量資金周轉，所以將房子賣掉。“我前不久剛做成一套，小兩口著急結婚，可房子交付時間拖延了，無奈之下，只能把這套房子賣掉，從別的地方又買了一套面積稍小一點的。”

　　之所以會出現(xiàn)這種現(xiàn)象，業(yè)內人士分析，隨著“限購”引領樓市走進“剛需時代”，剛需市場的供需熱度與日俱增。國家一系列的政策調控，加之土地資源的減少，新樓開盤數(shù)量越來越少，剛需人群卻越來越多，所以才會出現(xiàn)每次新樓開盤都會遭哄搶的局面。業(yè)內人士對記者說：“表面看來新房和二手房沒有直接聯(lián)系，但實際上房屋銷售都是相互掛鉤的，大家買不到新房，只能買二手房，一般來說，10個人中有兩個人能買到新房，剩余8個人都是買二手房。所以，新盤價高，二手房價也不會低。”

　　買賣方都變精明

　　賺差價利潤少了

　　在濟南樓市圈中，中介炒房已不是什么秘密。一業(yè)內人士向記者爆料，濟南有近四成的中介在炒房。在中介公司干個兩三年，摸清了這里面的規(guī)矩和行情，只要你有足夠的資金，就可以成為“炒房一族”。

　　“你以為我們房產(chǎn)中介都是在賺中介費嗎？這些錢對我們來說小意思啦，低買高賣炒房賺利差才是我們中介賺錢的核心。房價不斷上漲是我們中介炒房的基礎，只要有低于市場價一定比例的房子掛牌，我們就買下來，轉手以市場價賣出。中介一直是二手房交易最主要的渠道，擁有獨一無二的信息優(yōu)勢，這是中介獲得差價的基礎。”

　　“現(xiàn)在利潤是越來越少了，因為一般買賣二手房，買賣雙方在簽約之前是見不到面的，只有中介了解雙方的心理價位，就可以一邊向賣方壓價，一邊抬高買方的預算。然后，中介以一次性現(xiàn)金付款的方式買下該套房源，但不進行任何買賣手續(xù)，而是讓賣家出具一個委托出售的委托書，直接在加價后把房源賣給下家。不過現(xiàn)在買賣雙方都很精明，這樣的委托書越來越難開，他們現(xiàn)在基本是要先把房子買下來，這樣加上稅，利潤就低了很多。”業(yè)內人士對記者說。

　　新樓開盤“催高”

　　周邊二手房價

　　6月18日的數(shù)據(jù)顯示，濟南5月份住宅價格仍呈小幅上漲態(tài)勢。也就是在這個時候，有著兩年看房經(jīng)歷的市民李先生終于買下了一套小戶型的二手房，成了“有房一族”。

　　29歲的李先生從2009年開始就四處看房，可以說濟南各區(qū)的新盤或是二手房李先生幾乎都看過了，也在多家中介做了登記。起初看房時，李先生的心理預期很高，不但要是新樓盤，而且對戶型、地理位置、周邊環(huán)境、交通都有要求，最重要是價格還不能太高。在當時，均價7000元左右的房子在李先生看來就是“天價房”，根本不在自己考慮范圍內。

    　到了2010年，眼看著新盤價格越來越高，市中心地段新盤價格動輒上萬了，李先生便把目光投向了二手房源。別說，還真讓他找到了一處不錯的房子，某機關宿舍，68